Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.03.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2023 по делу № А21-12780/2022,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Семерка», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, г. Зеленоградск, ул. Пугачева, д. 3, ОГРН 1023901003170, ИНН 3906103410 (далее - Общество), о взыскании 541 725 руб. 15 коп. задолженности по договору от 28.12.2007 № 815-КЗО/2007 аренды земельного участка и 52 059 руб. 26 коп. пеней по состоянию на 14.12.2022; расторжении договора; обязании Общества возвратить земельный участок в распоряжение Администрации (с учетом уточнения требований).

Решением от 07.03.2023 отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней ввиду уплаты ответчиком задолженности; требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2023 данное решение оставлено без изменения.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты в части требования о расторжении договора, ссылаясь на неправильное применение судами в этой части норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в части расторжения договора аренды. По мнению подателя жалобы, материалами дела подтверждаются наличие оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением арендатором его условий и соблюдение Администрацией досудебного порядка расторжения договора.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Администрация о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, с учетом доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области (далее также Администрация) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.12.2007 № 815-КЗО/2007 аренды земельного участка площадью 7977 кв. м с кадастровым номером 39:05:010111:23, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, ул. Пугачева, д. 3, под существующие здания водолечебницы и котельной с последующей реконструкцией их под гостиничный комплекс с объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения сроком до 09.08.2056.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями от суммы договора, до истечения 10-го дня начала следующего квартала, а за IV квартал – не позднее 25 ноября отчетного года.

Пунктом 4.4.2 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, арендатор обязан представить проект реконструкции под объекты оздоровительного и рекреационного назначения до 01.08.2009 (пункт 4.4.10); согласовать проектную документацию в установленном законом порядке (пункт 4.4.11); получить разрешение на реконструкцию до 01.08.2010 (пункт 4.4.12); завершить реконструкцию под объекты оздоровительного и рекреационного назначения, подписав акты приемки законченного строительством объекта, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.08.2012 (пункт 4.4.13).

Пунктом 7.1 договора предусмотрены в качестве оснований для его досрочного расторжения использование арендатором земельного участка не по целевому назначению или способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке или прилегающих территориях (подпункт «в»); невыполнение арендатором одного из пунктов договора (подпункт «г»); невнесение арендной платы в установленные договором сроки (подпункт «д»).

Земельный участок передан арендатору; договор зарегистрирован в установленном порядке.

Администрация направила в адрес Общества претензию от 06.09.2022, в которой сообщила о наличии у Общества по состоянию на 05.09.2022 задолженности по арендной плате и пеням, невыполнении арендатором предусмотренных договором обязательств по реконструкции объекта, просила до 13.10.2022 оплатить задолженность и со ссылкой на пункт 7.1 договора в связи с невыполнением арендатором пунктов 3.2, 4.4.2 договора прибыть в Администрацию для добровольного расторжения договора аренды.

Поскольку Общество в добровольном порядке претензию не удовлетворило, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

После предъявления Администрацией настоящего иска в арбитражный суд Общество погасило задолженность, в связи с чем в иске в указанной части отказано.

Судебные акты в данной части лицами, участвующими в деле, не обжалованы, возражения в этой части от участвующих в деле лиц не поступили.

Суды, оставляя без рассмотрения требования Администрации о расторжении договора, посчитали, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора по основанию его нецелевого использования, а невнесение арендной платы в установленные сроки не может служить основанием для расторжения договора в связи с устранением ответчиком данного нарушения.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по общему правилу, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из положений статей 452, 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и отказа арендатора от предложения расторгнуть договор либо неполучения от него ответа в соответствующий срок.

В претензии от 06.09.2022 содержались одновременно и требование до 13.10.2022 исполнить обязательство в части внесения арендной платы, и предложение расторгнуть договор, однако право требовать расторжения договора могло возникнуть у арендодателя только после неустранения арендатором нарушения в разумный срок.

Поскольку до вынесения судом решения задолженность была погашена ответчиком, суды, приняв во внимание, что договор заключен на срок более пяти лет, оценив существенность допущенного арендатором нарушения в этой части применительно к пункту 9 статьи 22 ЗК РФ и пункту 2 статьи 450 ГК РФ, пришли к выводу об отсутствии причин для расторжения договора по данному основанию.

Суды, проанализировав содержание направленной Администрацией Обществу претензии от 06.09.2022, посчитали, что данная претензия не может служить надлежащим подтверждением соблюдения Администрацией досудебного порядка расторжения договора, поскольку в претензии не содержится предупреждения о необходимости устранения Обществом в разумный срок нарушения в части неиспользования земельного участка по назначению.

При таком положении, поскольку требование о расторжении договора аренды земельного участка было заявлено Администраций в связи нарушением арендатором двух обязательств, одно из которых суды посчитали недостаточным основанием для прекращения долгосрочных арендных отношений, а по другому - пришли к выводу о несоблюдении досудебного порядка расторжения договора, требование о расторжении договора правомерно на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ оставлено судами без рассмотрения ввиду отсутствия процессуальной возможности указания в итоговом судебном акте на отказ в удовлетворении этого требования в одной части и оставление без рассмотрения в другой.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют об ошибочности выводов судов исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает решение и постановление в обжалуемой части законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены в части или изменения данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.03.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2023 по делу № А21-12780/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина