Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Московского района» Бургардт В.В. (доверенность от 01.09.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Карнавал» Стегний С.С. (доверенность от 11.10.2021)

рассмотрев 21.12.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Московского района» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021 по делу № А21-13636/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Жилищная компания Московского района», адрес: 236011, Калининград, ул. У. Громовой, д. 2-18, лит. IV из лит. А, ОГРН 1113926025322, ИНН 3906242124 (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненном в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с ООО «Карнавал», адрес: 236011, Калининград, Интернациональная ул., д. 57-57А, ОГРН 1023901645987, ИНН 3903010830 (далее – Общество), 770 298 руб. 41 коп. задолженности по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, 466 708 руб. 06 коп. неустойки.

Решением суда первой инстанции от 07.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.12.2019, в иске отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 20.05.2020 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением суда первой инстанции от 16.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.10.2021, с Общества в пользу Компании взыскано 34 650 руб. 51 коп. задолженности за период с 01.11.2015 по 30.04.2018, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новый – об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению подателя кассационной жалобы, вывод судов о том, что принадлежащее ответчику нежилое помещение в спорный период не являлось частью многоквартирного жилого дома № 57-57а по Интернациональной ул. в Калининграде (далее – МКД) ошибочен, сделан без учета обстоятельств дела, свидетельствующих о злоупотреблениях, допущенных Обществом при регистрации права собственности на спорные помещения.

В отзыве Общество просит оставить судебные акты без изменения по мотиву их законности.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил оставить судебные акты в силе по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверены в кассационном порядке.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, Общество являлось собственником нежилых помещений, расположенных в МКД, управление которым осуществляет Компания.

В претензии Компания, указав на обязанность Общества оплатить оказанные с 01.01.2015 по 30.04.2018 услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, потребовала погасить задолженность.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

При новом рассмотрении суд первой инстанции, руководствуясь статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 36, 37 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), удовлетворил требования Компании в части взыскания 34 650 руб. 51 коп. задолженности за содержание помещений площадью 67, 9 кв.м и, сделав вывод, что здание площадью 1442, 2 кв.м и МКД, не являются единым объектом недвижимости, отказал в удовлетворении остальной части исковых требований,.

Апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для их отмены.

По общему правилу, установленному статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанностью, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Возразив против иска, Общество указало, что спорное помещение, не имеющее с МКД мест общего пользования, является конструктивно изолированным - пристройкой, предназначенной для самостоятельного использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 1.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение, отдельно стоящее основное здание.

Пунктом 3.42 этой Инструкции установлено, что признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Исходя из вышеизложенного законодатель предусмотрел, что отличительными признаками встроенного помещения от отдельно стоящего здания являются неразрывная связь с многоквартирным домом, их единство как объекта недвижимости, наличие общих несущих и ограждающих конструкции (есть проход из одного помещения в другое). В свою очередь, отдельно стоящее здание не имеет никакой связи с несущими и ограждающими конструкциями другого здания, расположено на специально выделенном земельном участке и возведено по отдельному проекту. Признаком обособленности также является и отсутствие единой системы жизнеобеспечения здания, то есть автономность при поставке коммунального ресурса. Кроме того, отдельно стоящее здание должно иметь противопожарные разрывы и проезды. Дополнительно признаком обособленности здания могут являться отдельный почтовый адрес, разделенный земельный участок, техническая документация на здание.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, следует в соответствии с пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно пункту 4 Правил № 491 в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

Частью 4 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме.

При новом рассмотрении в материалы дела было представлено заключение кадастрового инженера Байкалова А.Н. от 17.05.2021, из которого следует, что при подготовке технических паспортов сотрудниками федерального государственного унитарного предприятия «Федеральное БТИ» в технический паспорт на объект площадью 1510,1 кв. м ошибочно были включены части встроенных помещений, эксплуатируемых вместе с нежилым встроенным помещением площадью 89,6 кв. м. Следствием данной ошибки явилось включение объекта площадью 1442,2 кв. м, фактически являющегося самостоятельным зданием, в состав МКД и постановка его на кадастровый учет как встроенно-пристроенного помещения.

С целью исправления реестровой ошибки из помещения площадью 1510,1 кв. м с кадастровым номером (далее – КН) 39:15:141315:304 было исключены помещение площадью 67,9 кв. м, фактически используемое в составе встроенного помещения, и 89,6 кв. м, и поставлено на кадастровый учет под КН 39:15:141315:937; объект площадью 1442,2 кв. м поставлен на кадастровый учет под КН 39:1 в соответствии с его фактическим состоянием и назначением - нежилое здание.

Кадастровый инженер указал, что для проведения кадастровых работ реконструкция и перепланировка объектов недвижимости не осуществлялись.

На запрос суда первой инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области сообщило, что согласно сведениям ЕГРН, нежилое здание № 57А с КН 39:15:141315:938, расположенное по адресу: Калининград, Интернациональная ул., не является частью многоквартирного жилого дома № 57-57А с КН 39:15:141315:18, расположенного по адресу: Калининград, Интернациональная ул.

15.03.2021 нежилое помещение с КН 39:15:141315:936 снято с государственного учета, осуществлена государственная регистрация прекращения прав на него в связи с постановкой на государственный кадастровый учет нежилого здания с КН 39:15:141315:938 и государственной регистрацией права собственности Общества на него.

Согласно сведениям ЕГРН государственный кадастровый учет нежилых помещений с КН 39:15:141315:936 площадью 1442,2 кв. м и КН 39:15:141315:937 площадью 67,9 кв. м, образованных путем раздела нежилого помещения с КН 39:15:141315:304 площадью 1510,1 кв. м, был осуществлен 27.11.2020 на основании заявления собственника исходного помещения - Общества и приложенного к заявлению технического плана помещения от 05.11.2020.

Поскольку выявленные технические ошибки были существенными, их исправление влекло за собой прекращение и возникновение прав Общества на объекты недвижимости, реестровая ошибка была исправлена путем составления нового технического плана на объекты недвижимости.

С учетом сказанного выше суды пришли к выводу, что постановка помещений ответчика на кадастровый учет в составе МКД сама по себе не является основанием для признания спорных помещений частью МКД для целей возмещения расходов на содержание общего имущества МКД. Указанный вывод сделан исходя из анализа документов, представленных при постановке объектов на кадастровый учет, в период рассмотрения дела и заключения судебной экспертизы.

С учетом сложившейся судебной практики по данному вопросу суд кассационной инстанции считает, что в каждом конкретном случае могут быть установлены признаки автономности сооружения, которые позволяют осуществлять полномочия его собственнику независимо от эксплуатации многоквартирного дома управляющей организацией (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.09.2017 № 309-ЭС17-12828).

Ввиду наличия у Общества самостоятельных договоров на обслуживание помещений и того, что здание площадью 1442,2 кв. м и МКД не являются единым объектом, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД как самостоятельного объекта, что подтверждено последующей его регистрацией в ЕГРН.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклонены, поскольку, по мнению суда кассационной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к несогласию заявителя с оценкой фактических обстоятельств дела и имеющихся доказательств. Установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка представленных сторонами доказательств отнесены процессуальным законодательством к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

Нарушений судами при рассмотрении дела норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021 по делу № А21-13636/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищная компания Московского района» – без удовлетворения.

Председательствующий

В.В. Дмитриев

Судьи

П.Ю. Константинов

О.Ю. Нефедова