Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29506/2023) (заявление) Фонд защиты прав граждан –участников долевого строительства Калининградской области на определение Арбитражного суда Калининградской области от 31.07.2023 по делу № А21-14562/2019 (судья Емельянова Н.В.), принятое по заявлению конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о признании договора расторгнутым и погашении регистрационной записи

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Строй»

ответчик: ФИО2

третьи лица: 1) Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Калининградской области;

2) Управление Росреестра по Калининградской области

3) ФИО3

установил:

Конкурсный управляющий ООО «Бизнес-Строй» ФИО1 (далее- конкурсный управляющий ФИО1) обратился 30 октября 2022г. в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о банкротстве ООО «Бизнес-Строй» (ОРГН 1063906150230) к ФИО2 (далее- ответчик, ФИО2), в котором просил суд:

- признать договор №36 и №37 от 21.09.2017г. расторгнутым;

-погасить регистрационные записи 39-39/001-39/001/046/2016-8610/1 ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 06.12.2022 к рассмотрению заявления привлечены «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 24 апреля 2023г. к рассмотрению заявления привлечен, в качестве третьего лица ФИО3.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 31.07.2023 заявление удовлетворено частично.

- договор №36 от 14 сентября 2017г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Строй» и ФИО2, зарегистрированный 21.09.2017г., признан расторгнутым;

- регистрационную запись №№ 39:15:141202:166-39/001/2017-4 в Едином государственно реестре недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве погашена.

В остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства Калининградской области обратился в Тринадцатый Арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт. Основанием для отмены судебного акта в силу п.1 ст.270 АПК РФ является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как указывает заявитель, несмотря на многочисленные запросы, Договор №37 от 14.09.2017, зарегистрированный по номером 39:15:141202:166-39/001/201-7, заключенный между ООО «Бизнес-Строй» и ФИО2 Управлением Росреестра в материалы дела не представлен.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 было назначено судебное заседание для рассмотрения апелляционной жалобы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копия определения направлена в адреса лиц, участвующих в деле.

Лица участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явились.

Определением от 19.10.2023 судебное разбирательство отложено ввиду необходимости направления запроса в адрес Управления Росреестра по Калининградской области.

21.11.2023 в ответ на запрос суда от ППК «Роскадастр» по Калининградской области поступила выписка из ЕГРН а также копия договора участия в долевом строительстве от 14.09.2017 заключенный между ООО «Ремжилстрой-Инвест» и ФИО4. Вместе с тем, судом апелляционной инстанции запрашивались сведения в отношении ФИО2.

Учитывая, что не поступили запрашиваемые документы, судебное заседание отложено с направление повторного запроса.

До судебного заседания поступил ответ из ППК «Роскадастр» от 16.01.2024.

В судебном заседании участники обособленного спора не явились, что не является препятствием к рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ судебный акт проверяется в обжалуемой части.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела решением Арбитражного суда Калининградской области от 05 декабря 2019г. ООО «Бизнес-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство в отношении застройщика сроком на один год, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Между ООО «Бизнес-Строй» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен Договор №36 от 14.09.2017г. (далее –Договор), согласно п. 1.1 которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после ввода его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять объект оплатить цену договора (п.3.1) 1221850 руб.

Согласно п.1.2 договора объект долевого строительства- однокомнатная квартира со строительным номером 2,общей проектной площадью 34.91, расположенная на первом этаже, секция В на земельном участке по адресу: г.Калининград, ул. Подполковника Емельянова -проезд Андреевский 2-й. Согласно п.3.2.1,оплата цены договора участником долевого строительства производится денежными средствами путем зачисления их на расчетный счет застройщика и (или) внесения в кассу застройщика. Обязательства считаются исполненными по оплате цены договора с момента внесения наличных денежных средств в кассу застройщика либо кредитную организацию застройщика.

Конкурсный управляющий ФИО1 направил 06.09.2022г. в адрес ФИО2 требование о выполнении условий договора в связи с отсутствием у конкурсного управляющего сведений об оплате по ДДУ. 27 октября 2022г. конкурсный управляющий ФИО1 направил в адрес ФИО2 уведомление о расторжении ДДУ №36 и ДДУ №37 от 14.09.2017г. в связи с отсутствием сведений об оплате по договорам. Определениями от 15.02.2023г., от 20.03.2023г.

ФИО2 предложено представить доказательства по оплате договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования в том числе в случае внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.

Участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подп. 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

В силу пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (пункт 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений. В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве, денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования (пункт 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 Закона о банкротстве, согласно пунктам 1 и 2 которой внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку в ходе процедуры банкротства ООО «Бизнес-Строй» не установлен факт оплаты по договорам № 36 и №37, конкурсный управляющий ФИО1 направил в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договоров, обратился в суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции посчитал заявление конкурсного управляющего подлежащим удовлетворению частично, а именно в отношении договора долевого участия №36 от 14.09.2017г., заключенного между ООО «Бизнес-Строй» и ФИО2 Следует признать договор №36 , заключенный 14.09.2017г. и зарегистрированный 21.09.2017г. расторгнутым. Следует погасить регистрационную запись № 39:15:141202:166-39/001/2017-4.

Отказывая в удовлетворении требований по договору №37 суд первой инстанции указал на отсутствие сведений о заключении договора между должником и ФИО2

Судебная коллегия не может согласится с указанным выводом.

В силу ст. 270 АПК РФ основанием к отмене судебного акта является неполное выяснение обстоятельств дела.

В соответствии с ч. 5 ст. 66 АПК РФ суд вправе истребовать доказательства по собственной инициативе.

Выписка из ЕГРП от 04.08.2020 содержит сведения о регистрации договора №37 от 14.09.2017, 21.09.2017 за ФИО2

По запросу апелляционной инстанции в дело представлен договор №37 от 14.09.2017 участия в долевом строительстве заключенный между ООО «БИЗНЕС-СТРОЙ» и ФИО2 Согласно сведениям ЕГРП договор №37 зарегистрирован в установленном порядке 21.09.2017 за номер государственной регистрации 39:15:141202:166-39/001/2017-7.

При таком положении нельзя признать правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии сведений о заключении договора №37.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, с учетом представления сведений о заключении договора №37 между должником и ответчиком 14.09.2017 и в дальнейшем расторжении данного договора, о чем свидетельствует уведомление конкурсного управляющего, следует признать обоснованными требования и подлежащими удовлетворению в полном объеме с признанием договора №37, заключенного 14.09.2017г., зарегистрированного 21.09.2017г. расторгнутым и погашением регистрационной записи № 39:15:141202:166-39/001/2017-7.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 31.07.2023 по делу № А21-14562/2019 в обжалуемой части отменить.

Принять в указанной части новый судебный акт.

Признать договор №37 от 14 сентября 2017г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Строй» и ФИО2 , зарегистрированный 21.09.2017г., расторгнутым.

Погасить регистрационную запись № 39:15:141202:166-39/001/2017-7 в Едином государственно реестре недвижимости о зарегистрированном договорах участия в долевом строительстве.

Взыскать с ФИО2 в пользу Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Калининградской области расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Радченко

Судьи

С.М. Кротов

М.В. Тарасова