Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-19486/2017 ) Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.06.2017 по делу № А21-2046/2016 (судья Лобанова Е.А.), принятое

по иску агентства по имуществу Калининградской области

к ООО "Бауинвест Калининград"

об изъятии земельного участка для государственных нужд,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: <...>, далее - Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бауинвест Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: <...>, далее - Общество, ответчик) об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельного участка, находящегося в собственности Общества, категория: земли сельскохозяйственного назначения – для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером 39:03:060010:56, площадью 50000 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, Гурьевский район, в границах ТОО «Васильково»; определении размера возмещения за земельный участок в размере 523 000 руб. Агентство заявило об обращении решения об изъятии земельного участка к немедленному исполнению.

Решением суда от 21.06.2017 изъят для государственных нужд Калининградской области земельный участок с кадастровым номером 39:03:060010:56 площадью 50000 кв.м (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства), находящийся в собственности общества с ограниченной ответственностью «Бауинвест Калининград», расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, в границах ТОО «Васильково». Определен размер возмещения за земельный участок 15 624 800 руб. С общества с ограниченной ответственностью «Бауинвест Калининград» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить в части определения размера возмещения за земельный участок и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Агентство полагает, что при вынесении указанного решения суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом была дана неверная оценка имеющимся в деле доказательствам. Агентство не согласно с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении №175/02-2017, выполненном ООО Региональный центр «Эксперт-Оценка», Агентство полагает, что заключение является недопустимым доказательством по делу, суд дал ему неверную оценку. Как указывает Агентство, при применении сравнительного подхода к оценке земельного участка, эксперт сравнивает объекты-аналоги с объектом оценки по различным пенообразующим факторам и вносит необходимые корректировки, однако, по мнению Агентства, такие корректировки внесены не были. Агентство полагает, что при производстве экспертизы выборка аналогов проведена экспертом неверно, с нарушением методологии оценки. Также Агентство не согласно с включением в размер возмещения, подлежащего выплате в связи с изъятием, убытков, которые, по мнению эксперта, причинены собственнику изъятием земельного участка в виде недополученных доходов в сумме 801100руб. и в виде упущенной выгоды с земель сельскохозяйственного назначения в сумме 9536700руб.

ООО «Бауинвест Калининград» в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Бауинвест Калининград» является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:03:060010:56 (земли сельскохозяйственного назначения – для ведения личного подсобного хозяйства) площадью 50000 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, в границах ТОО «Васильково» (запись о регистрации права №39-39-01/016/2011-783 от 30.06.2011 г.).

Постановлением Правительства Калининградской области от 17.02.2014 г. №65 «О государственной программе Калининградской области «Развитие транспортной системы» принято решение о проведении реконструкции II очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) I этапа строительства - от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску.

Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2014 г. №286 «Об утверждении документации по планировке территории» утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе для размещения линейного объекта «Реконструкция II очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северный обход города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом)» в границах I этапа строительства «От транспортной развязки на Московском проспекте, с учетом ее реконструкции, до транспортной развязки на Зеленоградск включительно» (от мостового перехода через реки Старая и Новая Преголя на Южном обходе города Калининграда до км 11+680 существующего километража автомобильной дороги Северный обход города Калининграда).

Постановлением Правительства Калининградской области от 15 апреля 2015 года №215 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области» в соответствии со статьями 49, 56.2 - 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 5 Закона Калининградской области «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», постановлением Правительства Калининградской области от 17 февраля 2014 г. №65 «О государственной программе Калининградской области «Развитие транспортной системы», постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2014 года №286 «Об утверждении документации по планировке территории» принято решение об изъятии для государственных нужд Калининградской области для реконструкции II очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) I этапа строительства - от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к городу Гурьевску земельных участков согласно приложению.

Из приложения к данному постановлению следует, что в перечень подлежащих изъятию земельных участков включен принадлежащий Обществу земельный участок с кадастровым номером 39:03:060010:56.

14.09.2015 Агентство направило в адрес Общества проект соглашения об изъятии названного земельного участка, указав выкупную цену за земельный участок в соответствии с отчетом №Н-0875-2015 от 09.07.2015 г., составленным ООО «НЦ «Балтэкспертиза», в размере 523 000 руб.

Ссылаясь на то, что проект соглашения Обществом подписан не был, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодек5са Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Определяя размер причиненной изъятием земельного участка упущенной выгоды, суд учитывает, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, как правило, являлся приблизительным и носит вероятностный характер. Между тем, учитывая правовую позицию, сформулированную в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При установлении размера упущенной выгоды судом принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Материалами дела подтверждается изъятие у Общества принадлежащего ему земельного участка для использования его в целях, не связанных с ведением ведения личного подсобного хозяйства.

Следовательно, судом сделан обоснованный вывод о том, что Обществу при изъятии земельного участка были причиненные убытки.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося Обществу за земельный участок судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Балтийская оценочная компания», эксперту ФИО4

Как следует из заключения эксперта №ЭЗ-16/02, возмещение, подлежащее выплате в связи с изъятием для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером 39:03:060010:56 определено в размере 22 868 000 руб., в том числе, рыночная стоимость земельного участка – 1 926 000 руб., упущенная выгода – 20 757 225 руб. 10 коп., убытки, связанные с обязанностью уплаты налогов – 185 200 руб.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В суде первой инстанции Агентство заявило возражения по экспертному заключению №ЭЗ-16/02, просило о назначении повторной судебной экспертизы.

Судом первой инстанции назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», эксперту ФИО5

Согласно заключению эксперта №175/02-2017, размер возмещения, подлежащего выплате в связи с изъятием спорного земельного участка, составляет 15 624 800 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка - 5 185 000 руб., недополученные доходы землевладельцев, землепользователей, арендаторов – 801 100 руб., упущенная выгода - 9 536 700 руб.

Исковые требования Агентства об изъятии земельного участка с кадастровым номером 39:03:060010:56 удовлетворены судом первой инстанции с учетом выводов эксперта, изложенных в заключении №175/02-2017, размер возмещения определен в сумме 15 624 800 руб.

Доводы апелляционной жалобы Агентства сводятся к несогласию с выводами эксперта, изложенными в заключении эксперта №175/02-2017.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза, назначенная при рассмотрении арбитражного дела, является одним из доказательств по делу и подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, не имея для арбитражного суда заранее установленной силы.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов повторной судебной экспертизы, Агентством не представлено.

Как следует из материалов дела, повторная экспертиза по настоящему делу проведена лицом, имеющим специальное образование и квалификацию, то есть лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательств несоответствия заключения №175/02-2017, составленного по результатам повторной судебной экспертизы требованиям законодательства Российской Федерации, наличия существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на выводы эксперта, Агентством в суд первой инстанции не представлено. Суд апелляционной инстанции полагает, что Агентством не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной по настоящему делу экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта №175/02-2017.

Довод Агентства о том, что убытки необоснованно включены в размер возмещения, отклоняется судом апелляционной инстанции. Как следует из материалов дела, убытки в сумме 801100 руб. - это прибыль, которую получил бы ответчик за год, выращивая картофель на спорном земельном участке. Сумма 9536700 руб. – это упущенная выгода ответчика, недополученный доход, на который бы увеличилась имущественная масса ответчика в результате капитализации, наиболее выгодного вложения недополученного дохода в сумме 8011000 руб.

Как усматривается из заключения эксперта №175/02-2017, эксперт правомерно посчитал размер недополученных доходов землевладельца в размере 801 100 рублей, применив метод капитализации, в виде наиболее выгодного вложения этих средств в без рисковые активы.

Довод Агентства о том, что земельный участок не использовался собственником, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось, факт несения расходов на возделывание сельскохозяйственных культур не подтверждён ответчиком документами бухгалтерского учёта и отчётности, является несостоятельным. Как указывает ответчик, в 2015 году до принятия решения об изъятии земельного участка Обществом совершались приготовления и для реализации этого земельного участка, и для его межевания, перевода в состав земель населённых пунктов и продажи по частям. На момент изъятия участка в 2015 году Обществом были предприняты приготовления для осуществления сельскохозяйственной деятельности по выращиванию картофеля. В сентябре 2013 года был заключен договор на подготовку поля, в 2014 году договор на посадку и уборку сельскохозяйственных культур, указанные обстоятельства подтверждаются актами выполненных работ, отчётом агента, актом сверки взаимных расчётов. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что при расчете упущенной выгоды не учитывается анализ наиболее эффективного использования, а принимается тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжал его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. Как следует из заключения эксперта №175/02-2017, экспертом принято решение в расчетах исходить из вида разрешенного использования земельного участка на момент оценки. Поскольку в Гурьевском районе, в основном, занимаются животноводством и выращиванием картофеля, экспертом был произведен расчет компенсационных выплат через выращивание и реализацию картофеля.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.06.2017 по делу № А21-2046/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.М. Горбик

Н.С. Полубехина