Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24405/2023) Администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2023 по делу № А21-2361/2021 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску Администрации городского округа «Город Калининград» (адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН <***>);

к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» (адрес: 236010, Калининград, ул. Д. Донского, д. 47, ОГРН <***>);

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, 2) Министерство градостроительной политики Калининградской области

о признании объекта самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» (далее - ответчик, Общество) о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда, самовольной постройкой, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, о снятии его с кадастрового учета, а также об обязании Общества снести объект незавершенного строительства и восстановить территорию строительства не позднее одного месяца с даты вступления судебного акта в законную силу; о предоставлении Администрации права, в случае если Общество не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние путем освобождения от самовольной постройки с взысканием с Общества понесенных расходов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и Министерство градостроительной политики Калининградской области.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.12.2022 вышеуказанные судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Решением суда от 05.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 05.06.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 не предполагал строительство многоквартирного дома, так как исходный земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:5414, из которого и был образован земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815, был предоставлен Обществу в аренду по договору, заключенному на торгах, с видом разрешенного использования «под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа».

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 28.12.2016 № 603/2016-А (далее – договор), в соответствии с которым арендатору передан в аренду сроком до 10.01.2019 земельный участок площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда.

В пункте 1.4 договора указано, что на этом земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187 степенью готовности 3 %.

В пункте 1.3 договора приведены сведения о виде разрешенного использования земельного участка, указанном в кадастровом паспорте, - «среднеэтажная жилая застройка».

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало Обществу разрешение от 12.03.2018 № 39-RU39301000-041-2018 на строительство на земельном участке площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями сроком действия до 12.08.2019

Общество обратилось в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Комитет) с заявлением от 27.12.2018 о продлении договора, приложив разрешение на строительство от 12.03.2018 № 39-RU39301000-041-2018.

Комитетом был проведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:000000:9815 и 39:15:110636:185, по результатам которого было составлено заключение от 19.02.2019.

В заключении от 19.02.2019 указано, что в ходе осмотра сотрудниками Комитета выявлено размещение на земельном участке площадью 5060 кв.м с кадастровым номером 39:15:110636:185 объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома (пятно застройки приблизительно 1200 кв.м), возведенного под крышу; на земельном участке площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 выявлено размещение строительных бытовок, металлических контейнеров, металлического навеса, биотуалета, строительного крана, а также наличие вырытого котлована.

Письмом от 21.01.2019 Комитет сообщил о невозможности продления договора со ссылкой на положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 по делу № А21-5952/2019 отказано в удовлетворении требований Общества о признании недействительным решения об отказе в продлении договора, содержащегося в письме от 21.01.2019, и обязании Администрации предоставить Обществу земельный участок площадью 6584 кв.м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 на праве аренды

Уведомлением от 31.01.2019 Администрация сообщила Обществу о прекращении договора, предложила возвратить земельный участок арендодателю по акту.

Согласно сведениям ЕГРН 19.10.2020 произведена государственная регистрация права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815.

Администрация, ссылаясь на то, что строительство этого объекта было начато Обществом после истечение срока действия Договора, на земельном участке, не отведенном в установленном порядке под жилую застройку, а также указывая на несоответствие объекта требованиям документации территориального планирования, полагая, что объект незавершенного строительства, учтенный с кадастровым номером 39:15:000000:16154, имеет в связи с этим признаки самовольной постройки, обратилась с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 названной статьи.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный объект был возведен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 во время действия договора аренды и на основании разрешения на строительство от 12.03.2018 № 39-RU39301000-041-2018.

При этом вышеуказанный договор был заключен в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 в результате раздела земельного участка 39:15:000000:8317 в соответствии пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В пункте 1.4 договора указано, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187.

В материалах дела также имеется договор аренды от 06.06.2016 № 261/2016-А, в котором в качестве объекта аренды определен земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:8317 площадью 20 198 кв.м, который, как указано в пункте 1.1 договора, образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:000000:5414 и 39:15:000000:179.

В пункте 1.4 договора от 06.06.2016 приведены сведения о расположении на этом участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181.

Обществом также представлены в материалы дела договор аренды от 08.02.2016 № 28/2016-А, в котором объектом аренды определен земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:179 площадью 13 906 кв.м.

В пункте 1.1 договора от 08.02.2016 отражено, что этот участок предоставлен Обществу в аренду в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), в пункте 1.3 предусмотрена цель представления - завершение строительства объекта незавершенного строительства, в пункте 1.4 приведены сведения о расположении на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181 степенью готовности 4 %.

В пункте 3.8 договора от 08.02.2016 указано, что участок предоставляется для завершения строительства однократно.

Также в материалах дела имеется договор аренды от 20.02.2015 № 012219 в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414 площадью 6292 кв.м, предоставленного под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа.

В пункте 1.1 договора от 20.02.2015 указано, что он заключен по итогам торгов.

При рассмотрении дела № А21-5952/2019 с участием сторон настоящего спора было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 фактически состоит из территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414 (площадью 6292 кв.м), предоставленного в аренды по итогам торгов по договору от 20.02.2015 № 012219, и территории части (площадью 292 кв.м) земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:179, предоставленного Обществу в аренду по договору от 08.02.2016 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181.

Как указано выше, вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 был предоставлен Администрацией Обществу в соответствии пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

При этом в соответствии договором аренды от 20.02.2015 № 012219 земельный участок площадью 6292 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:5414 по Алданской улице в Центральном районе Калининграда был предоставлен в аренду под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа сроком действия с 09.02.2015 по 08.02.2018.

На основании соглашения от 10.06.2015 № 012219-1/УА права и обязанности арендатора по данному договору перешли к Обществу, соглашением от 07.06.2016 указанный договор также расторгнут в связи с проведением кадастровых работ по объединению участков.

Указанное означает, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 в целях строительства многоквартирного дома в установленном законом порядке не предоставлялся, так как исходный земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:5414, из которого он образован, был предоставлен под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа, в то время как изменение правового режима, установленного в отношении исходного земельного участка в части изменения вида разрешенного использования на «среднеэтажная жилая застройка» было недопустимо в силу пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которой внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

При этом указание в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:9815 такого вида его разрешенного использования как «среднеэтажная жилая застройка» само по себе не свидетельствует о предоставлении публичного участка для жилищного строительства.

Следовательно, любые действия по дальнейшему объединению в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414, а также условия заключенных в дальнейшем в отношении него или образованного из него земельного участка договоров аренды, не указывающих на исходный статус данной территории, находящейся в географических координатах исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414, не влекли за собой изменение изначального вида разрешенного использования означенного участка, предусмотренного по первоначальному договору, заключенному на торгах.

С учетом приведенного, повторно исследовав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд вопреки позиции суда первой инстанции приходит к выводу о том, что участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 из состава публичных земель не был предоставлен в установленном порядке для целей осуществления жилищного строительства, а с учетом положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ был предоставлен под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа, в связи с чем у Общества не имелось правовых оснований для возведения на нём объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%

При этом договор аренды также не содержит оговорок о том, что он предоставляется для завершения строительства.

Таким образом, установив, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 из состава публичных земель не был предоставлен в установленном порядке для целей осуществления жилищного строительства, а спорный объект не является тем объектом, для завершения строительства которого с Обществом по правилам пункта 21 статьи 3 Вводного закона был заключен договор аренды, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорное сооружение имеет признаки самовольной постройки, в связи с чем вопреки выводу суда первой инстанции находит обоснованными требования истца о признании спорного объекта самовольной постройкой и о возложении на Общество обязанности по его сносу.

Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Учитывая изложенное, а также характер возлагаемой на ответчика обязанности, апелляционный суд находит разумным трехмесячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу на исполнение соответствующей обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, наличие государственной регистрации права на недвижимое имущество, имеющее признаки самовольной постройки, не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. В этом случае решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Следовательно, наличие вступившего в законную силу судебного акта по настоящему делу о сносе самовольной постройки само по себе является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку и снятия спорного объекта с кадастрового учета, а потому оснований для удовлетворения как самостоятельных требований Администрации об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект и снятия его с кадастрового учета не имеется ввиду их избыточности.

В то же время в силу части 3 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, в связи с чем означенное требование Администрации также подлежит удовлетворению.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2023 по делу № А21-2361/2021 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении требований Администрации.

По результатам рассмотрения дела и в соответствии со статьёй 110 АПК РФ с Общества в доход федерального бюджета подлежат взысканию 15 000 руб. 00 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска, двух апелляционных и одной кассационной жалоб Администрации.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2023 по делу № А21-2361/2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда, самовольной постройкой.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» снести объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 степенью готовности 8%, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе Калининграда, и восстановить территорию строительства в срок не позднее трех месяцев с даты вступления судебного акта в законную силу.

Предоставить Администрации городского округа «Город Калининград» право, если Общество с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние путем освобождения от самовольной постройки с взысканием с Общества с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» понесенных расходов.

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» в доход федерального бюджета 15 000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

М. В. Балакир

Н. С. Полубехина