Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14.03.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.07.2017 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 (судьи Колосова Ж.В., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу № А21-2839/2017,

у с т а н о в и л :

Администрация городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236006, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Даль-Балтикстрой», место нахождения: 238420, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о взыскании 42 191 руб. 88 коп. неустойки за период с 17.12.2011 по 29.12.2011 и 4 587 461 руб. 65 коп. пеней за период с 31.03.2013 по 01.07.2016 за нарушение пунктов 2.4, 3.3.1 и пункта 3.3.4 договора от 07.12.2011 № 011113 о развитии застроенной территории.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное предприятие коммунального хозяйства «Водоканал» городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236023, Калининград, Советский пр., д. 107, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Предприятие).

Решением от 14.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.11.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об удовлетворении иска в части взыскания 4 587 461 руб. 65 коп. пеней.

Как указывает податель жалобы, Общество не представило документов, подтверждающих исполнение обязательств по расселению аварийных и подлежащих сносу многоквартирных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории, до окончания срока, установленного в упомянутом договоре, в связи с чем Администрация обоснованно начислила ответчику неустойку; суды не приняли во внимание, что по инициативе застройщика в акте от 30.10.2012 об исполнении условий договора о развитии застроенной территории установлен единый срок расселения домов – не позднее 31.12.2013; по вопросу о своевременной выдаче Обществу технических условий на подключение построенного им объекта к системам водоснабжения и водоотведения Администрацией оказывалось активное содействие; риск возникновения препятствий при осуществлении предпринимательской деятельности в области строительства объектов недвижимости в силу положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несет на себе лицо, занимающееся такой деятельностью; делая вывод о наличии вины Администрации в нарушении сроков расселения домов, суды не учли, что в изначально выданном Комитетом архитектуры и строительства Администрации (далее – Комитет) заключении от 29.08.2011 № 7381 на подлежащей развитию территории предусматривалось размещение 140-квартирных домов до 5 этажей, тогда как Общество в соответствии с выданным ему разрешением от 18.09.2014 № RU 39315000-228/2014 осуществило строительство 9-этажного дома.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а также указало, что разрешения на строительство и на ввод указанного 9-этажного дома выдавались Комитетом без каких-либо замечаний относительно этажности построенного объекта.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 19.10.2011 № 1737 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенных территорий в границах Красносельской ул. И ул. Добролюбова в Центральном р-не», а также составленного по итогам указанного аукциона протокола от 29.11.2011 Администрация (заказчик) и Общество (инвестор) 07.12.2011 заключили сроком на 10 лет договор № 011113, по условиям которого последнее приобрело право на развитие застроенной территории площадью 10 945 кв. м в границах Красносельской ул., <...> и ул. Добролюбова, <...> в Калининграде.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость права на его заключение с учетом поступившего от Общества в ходе проведения торгов предложения составила 13 357 000 руб.

В силу пункта 3.3 договора Общество обязано с учетом градостроительного регламента и местных нормативов градостроительного проектирования в течение 8 месяцев с момента заключения договора разработать и представить на утверждение в Администрацию проекты планировки застроенной территории, включая проекты ее межевания (подпункт 3.3.2), а также в сроки, установленные для расселения и сноса признанных аварийными домов (приложение № 2 к договору; дома № 73 и 77 по Красносельской ул. – до 31.03.2013, дома № 27, 29 по ул. Добролюбова – до 31.03.2014, дом № 31 по ул. Добролюбова – до 31.03.2015), создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в целях последующего их предоставления гражданам, выселяемым из занимаемых по договорам социального найма или найма специализированного объекта жилого фонда помещений в упомянутых домах (подпункт 3.3.4).

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора предусмотренной пунктом 3.3.2 обязанности Общества корреспондирует обязанность Администрации после утверждения в установленном порядке упомянутых проектов в течение 1 месяца с момента поступления заявления инвестора принять решение о предоставлении ему для строительства без проведения торгов земельных участков в границах застроенной территории.

За нарушение сроков исполнения обязательств пунктом 5.1.1 договора установлена ответственность инвестора в виде пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования от указанной в пункте 2.1 суммы за каждый день просрочки, за исключением случаев, когда несвоевременное исполнение обязательств со стороны инвестора произошло по вине Администрации.

Администрация, ссылаясь на то, что обязательства по расселению домов по указанным адресам в сроки, установленные соответствующим графиком такого расселения и сноса, инвестором не исполнены, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество в своем отзыве на исковое заявление указало, что названный график неоднократно пересматривался сторонами договора; в конечном итоге, приняв во внимание обращения жителей аварийных домов, Администрация и Общество определили, что взамен 3-х квартир в расселяемых домах № 73 и 77 по Красносельской ул. и доме № 29 по ул. Добролюбова проживающим в них гражданам передаются квартиры в доме № 30 по Киевской ул., остальные жители спорных домов переселяются в квартиры, предоставляемые в доме № 75 по Красносельской ул. (15 квартир переходят в муниципальную собственность, а 4 квартиры – в частную). При этом, по мнению Общества, несоблюдение графика расселения и сноса домов непосредственно связано с несвоевременным предоставлением Администрацией земельного участка площадью 3350 кв. м с кадастровым номером 39:15:110836:1010, необходимого для строительства новых объектов, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет еще 29.12.2012, но сдан Обществу в аренду только в мае 2013 года по договору от 15.05.2013, непринятием истцом каких-либо мер по разрешению ситуации, сложившейся с подключением построенного дома № 75 по Красносельской ул. к канализационному коллектору, выявленной необходимостью осуществления работ по выводу из эксплуатации газораспределительной сети низкого давления, к которой подключены подлежащие сносу объекты, а также непредставлением Администрацией документов на снятие с кадастрового учета ранее расположенных на подлежащей развитию территории и в настоящее время снесенных жилых домов.

Суды первой и апелляционной инстанций, приняв во внимание указанные ответчиком обстоятельства, препятствующие, по его мнению, надлежащему исполнению обязательств по договору о развитии застроенной территории, посчитали, что нарушение сроков расселения жилых домов произошло по вине Администрации, в связи с чем отказали в иске.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Согласно требованиям статей 309, 310 ГК РФ в редакции, действовавшей спорный в период, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 401 ГК РФ установлена презумпция вины должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности, в силу которой, если иное не предусмотрено законом или договором, должник несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств

Материалами дела подтверждается, что стороны договорились об освобождении инвестора от ответственности за нарушение сроков исполнения принятых им на себя по договору о развитии застроенной территории обязательств в случае наличия в этом вины Администрации.

Суды двух инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и проанализировав доводы сторон, пришли к выводу о том, что приведенные ответчиком обстоятельства, в том числе связанные с затягиванием Администрацией процесса предоставления Обществу земельного участка под строительство нового жилого дома, являются необходимыми и достаточными основаниями для полного освобождения последнего от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств по договору о развитии застроенной территории.

Между тем, отказывая Администрации во взыскании с Общества неустойки в полном объеме, суды не учли следующее.

В силу пункта 1 статьи 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Как следует из материалов дела, в частности акта от 30.10.2012 об исполнении условий договора № 011113, Общество обязалось в целях расселения нанимателей помещений в аварийных домах передать Администрации 15 квартир в запроектированном к строительству в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:110836:1010 по Красносельской ул. 64-квартирном 8-этажном жилом доме не позднее 31.12.2013.

Судами установлено и сторонами по делу не оспаривается, что указанный дом, которому по окончании строительства присвоен № 75, введен в эксплуатацию только 31.12.2015, а находящиеся в нем квартиры № 1-4, 25, 29-31, 34, 36, 39, 58-60, 62-64 с кадастровыми номерами 39:15:110836:1307, с 39:15:110836:1311 по 39:15:110836:1313, 39:15:110836:1316, 39:15:110836:1317, 39:15:110836:1321, с 39:15:110836:1340 по 39:15:110836:1342, с 39:15:110836:1344 по 39:15:110836:1346, с 39:15:110836:1384 по 39:15:110836:1387 переданы Администрации по акту приема-передачи спустя еще 5 месяцев – 30.05.2016.

Таким образом, просрочка исполнения обязательства по расселению аварийного жилья составила чуть менее двух с половиной лет, тогда как предоставление спорного участка Обществу под строительство названного дома длилось всего 7 месяцев (с августа 2012 года по май 2013 года).

По мнению суда кассационной инстанции, без учета указанного соотношения допущенных обеими сторонами просрочек исполнения принятых на себя обязательств и установленного в пункте 1 статьи 404 ГК РФ правила вывод судов о полном освобождении инвестора от ответственности является недостаточно обоснованным.

Отказывая в иске, суды также вменили Администрации в вину факт неурегулирования ею вопросов, возникших в ходе подключения построенного Обществом жилого дома к сетям водоснабжения и водоотведения.

Между тем в материалы дела представлены технические условия для проведения аукциона на приобретение спорного земельного участка для развития его территории, выданные Предприятием 17.06.2011, из которых видно, что объем принимаемых хозяйственно-бытовым коллектором ресурсов после строительства на упомянутом участке нового многоквартирного дома не должен превышать 20 куб. м, тогда как Общество в период с февраля 2012 по февраль 2014 года неоднократно просило согласовать ему возможность отведения в канализационную сеть ресурсов в объеме почти в 100 раз превышающем указанное в аукционной документации значение (письма Общества от 06.02.2012, 02.04.2012, 17.02.2014). Однако оценки данным обстоятельствам суды не дали и не обосновали, каким образом Администрация должна была способствовать подключению построенного Обществом объекта к канализационной сети с учетом изначально согласованной в аукционной документации и известной ответчику при подписании спорного договора максимальной нагрузки на пропускную способность упомянутого коллектора, а равно каким образом это может являться основанием для освобождения от ответственности с учетом отсутствия в договоре от 07.12.2011 № 011113 обязательства Администрации осуществлять действия, направленные на подключение строящихся объектов к канализационной сети.

Ссылки судов на особый субъектный состав договора о развитии застроенной территории, а также волеизъявление жильцов расселяемых домов относительно предоставления им новых квартир судом кассационной инстанции отклоняются, как не имеющие значения для привлечения инвестора к ответственности за нарушение условий спорного договора.

При таких обстоятельствах, поскольку суд кассационной инстанции в соответствии с положениями статей 286-288 АПК РФ не вправе устанавливать новые обстоятельства, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон и с учетом закрепленного в пункте 3 статьи 401 ГК РФ правила принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А21-2839/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий