Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.07.2014 (судья Ковалев Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу № А21-3371/2014,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236035, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Совинвест», место нахождения: 236009, Калининград, Краснокаменная ул., д. 42, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), о взыскании 1 794 717 руб. 33 коп. задолженности по договору от 24.07.2009 аренды земельного участка за период с 25.02.2013 по 31.12.2013 и 147 793 руб. пеней по состоянию на 21.02.2014.

Решением от 14.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.12.2014, иск удовлетворен частично; с Общества в пользу Администрации взыскано 368 477 руб. 72 коп. долга и 46 476 руб. 36 коп. пеней.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и неполное исследование всех обстоятельств дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 24.07.2009 Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Аттик» (арендатор) заключили договор № 010066 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:120713:3 площадью 3,6801 га, расположенного по Советскому проспекту - Большой Окружной улице в Калининграде, для строительства административно-гостиничного комплекса. Срок действия договора – 3 года.

Соглашением от 05.05.2011 права и обязанности арендатора по договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Варна плюс».

Соглашением от 26.07.2012 права и обязанности по договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Балт 39». Соглашением от 28.01.2013 в договор внесен ряд изменений и дополнений: срок аренды земельного участка продлен до 22.06.2022 и изменено разрешенное использование земельного участка – «под объект незавершенного строительства - административно-гостиничный комплекс».

Соглашением от 12.02.2013 права и обязанности по договору перешли к Обществу.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение Обществом договорных обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали денежные требования истца частично обоснованными по праву и размеру.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Суды пришли к выводу, что при расчете размера арендной платы в спорный период отсутствуют основания для применения двукратного размера арендной платы, установленного пунктом 10 Порядка определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 (далее - Порядок), поскольку изменено разрешенное использование спорного земельного участка – под объект незавершенного строительства.

При принятии решения суды не учли следующее.

Согласно пункту 4 Порядка (в редакции постановления правительства Калининградской области от 27.10.2014 № 723) расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости осуществляется по формуле: Ап = Кс x Кз, где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости;

Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

Коэффициент Кз устанавливается органами местного самоуправления в соответствии с разработанными положениями.

В соответствии с пунктом 11 Порядка в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается органами местного самоуправления в размере не менее двукратной арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.

Установленный названным Порядком повышенный размер арендной платы, по сути, направлен на стимулирование застройщиков к своевременному завершению строительства объектов недвижимости и борьбу с «долгостроем». Исходя из такого назначения данного повышенного размера арендной платы срок для его применения подлежит исчислению с момента первоначального предоставления земельного участка для строительства, независимо от последующего перехода права на его застройку к другим лицам.

Кроме того, как видно из расчета арендной платы, являющегося приложением к соглашению от 28.01.2013, коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка (Кз), установлен в размере 1,55 %.

Согласно пункту 1.9 постановления Администрации от 29.03.2013 № 403 «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, - ставок арендной платы за землю в г. Калининграде на 2013 год» ставка арендной платы за земельные участки (Кз), предназначенные для строительства (установки) объектов нежилого назначения, - 1,55 %.

Таким образом, разрешенное использование спорного земельного участка не изменялось.

При таких обстоятельствах решение от 14.07.2014 и постановление от 15.12.2014 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить значимые для разрешения спора обстоятельства, принять законное и обоснованное решение, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.07.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу № А21-3371/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина