Гражданский кодекс часть 1

к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области; 2) Администрации Пионерского ГО;
3) АО "Виста"

третье лицо: УФАС по Калининградской области

о признании недействительным договора, применении последствий недействительности решений о предоставлении в аренду земельного участка, обязании Управление Росреестра погасить запись о регистрации права аренды АО «Виста» на земельный участок с КН 39:19:010215:1337, возврате земельного участка с КН 39:19:010215:1337, в распоряжение Администрации МО «Пионерский городской округ»,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Шани» (далее по тексту – ООО «Шани», обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Виста» (далее АО «Виста», ответчик 1), Администрации Пионерского городского округа (далее – Администрация, ответчик 2), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра, ответчик 3), просило:

- признать недействительным Договор аренды от 04 октября 2017 земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337, площадью 6335 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка);

- применить последствий недействительности решений о предоставлении в аренду земельного участка в отношении оспариваемого договора аренды № 72/2017 от 04 октября 2017 года земельного участка с КН 39:19:010215:1337;

- обязать Управление Росреестра по Калининградской области погасить запись регистрации права аренды Акционерного общества «Виста» на земельный участок с КН 39:19:010215:1337, площадью 6335 кв. метров, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка);

- возвратить земельный участок с КН 39:19:010215:1337 в распоряжение ответчика 2.

Решением от 17.07.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Шани» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель Администрации заявил ходатайство о приобщении к материалам дела протеста Светлогорской межрайонной прокуратуры.

Учитывая, что ходатайство о приобщении указанных документов в суде первой инстанции не заявлялось, а к ходатайству, поданному в суд апелляционной инстанции, не были приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции определением, занесенным в протокол судебного заседания, отклонил ходатайство.

Суд доложил о поступлении ранее заявленного в суде первой инстанции ходатайства истца об истребовании доказательства в филиале ФГУП «ФКП Росреестра» по Калининградской области – копии кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337 и в Управлении Росреестра по Калининградской области – копии регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером 39:19:010215:1337.

В силу 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами являются сведения, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Такие сведения должны отвечать критериям относимости (ст. 67 АПК РФ) и допустимости (ст. 68 АПК РФ).

Согласно части 4 статьи 66 АПК РФ, в ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано. какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

В противоречии с указанной императивной нормой ООО «Шани» указывает, что запрашиваемые доказательства необходимы для установления того, каким образом был образован земельный участок, и в соответствии с какими документами была осуществлена государственная регистрация права аренды на образованный земельный участок.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не имеют значения для дела, поскольку вопрос законности формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет не затрагивает предмет настоящего иска и не связан с правами и интересами истца. Следовательно, данные обстоятельства не являются предметом доказывания по данному делу; были предметом исследования судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Апелляционный суд считает, что запрашиваемые подателем жалобы доказательства не отвечают критерию относимости, в связи с чем они не могут быть приняты арбитражным судом (часть 1 статьи 67 АПК РФ), и определением, занесенным в протокол судебного заседания, отклонил ходатайство истца.

АО "Виста" обратилось с ходатайством о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, возражений на ходатайство истца об истребовании доказательств, а также заявление о взыскании судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Отзыв на апелляционную жалобу и возражения на ходатайство истца об истребовании доказательств в порядке статей 262, 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Ходатайство АО "Виста" о взыскании судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции апелляционный суд оставил без рассмотрения, поскольку в силу пункта 8 статьи 148 АПК РФ заявлено требование о взыскании судебных расходов, которое подлежит рассмотрению в соответствии со статьёй 112 АПК РФ, о чем в протокол судебного заседания внесена запись о вынесении соответствующего определения

Представитель ООО «Шани» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель АО "Виста" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представитель Администрации поддержал правовую позицию подателя жалобы.

Истец, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, УФАС по Калининградской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании постановления Администрации от 27.04.2017 № 242 между Администрацией (арендодатель) и АО «Виста» (арендатор) 05.05.2017 заключен договор № 37/2017 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору сроком на 49 лет до 20.04.2066 года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:19:010215:1115, площадью 10 000 кв.м. с разрешенным использованием: под магазин.

В связи с обращением генерального директора АО «Виста» Администрацией постановлением от 28.08.2017 № 562 «Об утверждении схемы раздела земельного участка на кадастровом плане территории» утверждена схема расположения земельных участков, образованных путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1115, с условными кадастровыми номерами 39:19:010215:1115:ЗУ1 площадью 3665 кв.м., территориальная зона О-1 (делового, общественного и коммерческого Назначения), разрешенное использование – под магазины, и с условными кадастровыми номерами 39:19:010215:1115:ЗУ2, площадью 6335 кв.м, территориальная зона Ж1 (многоэтажной жилой застройки), разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка. 04.10.2017 в соответствии с постановлением Администрации от 28.08.2017 № 562, на основании постановления Администрации от 03.10.2017 № 628, п. 4 ст. 11.8, пп.5 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, между Администрацией и АО «Виста» заключен договор № 72/2017 аренды земельного участка с 39:19:010215:1337, площадью 6335 кв.м, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка сроком на 49 лет, до 20.04.2066 (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017).

Посчитав, что договор № 72/2017 аренды земельного участка от 04.10.2017 заключен без проведения торгов, в нарушение публичных процедур, ООО «Шани» обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел заключению, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Ничтожной сделкой признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» дано следующее разъяснение: применяя ст. 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в силу положений пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. При этом лицо должно указать право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Истец, не являющийся стороной оспариваемого договора, и не имеющий каких-либо вещных и обязательственных прав на земельный участок ни до, ни после его раздела, не представил каких-либо доказательств в заинтересованности в оспаривании сделки.

Доводы истца, обратившегося в суд по истечении семи месяцев после заключения оспариваемого договора, о том, что он мог быть потенциальным претендентом на участие в торгах на право заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:19:010215:1337 (в случае организации таких торгов) не могут быть расценены как доказательства нарушения его прав в отношении спорного земельного участка. Более того, заявленные истцом последствия недействительности оспариваемого договора не приведет к восстановлению ООО «Шани» нарушенных прав и законных интересов. Отсутствие у истца законного интереса в удовлетворении заявленных требований, который мог быть восстановлен избранным способом защиты, является основанием для
отказа в иске.

Апелляционный суд не усматривает оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Учитывая, что АО «Виста» являлось арендатором первоначального земельного участка 39:19:010215:1115, из которого был образован спорный земельный участок 39:19:010215:1337, в силу 11.4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации АО «Виста» имело преимущественное право на аренду вновь образованного земельного участка 39:19:010215:1337 без проведения торгов; утверждение обратного, содержащееся в апелляционной жалобе, противоречит пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

По утверждению истца, при разделении первоначального земельного участка 39:19:010215:1115, было изменено разрешенное использование вновь созданного спорного земельного участка 39:19:010215: 1337 с «магазины» на другое разрешенное использование «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», и как следствие, раздел первоначального земельного участка был произведен с нарушением действующего законодательства РФ.

Вместе с тем, правомерность формирования земельного участка 39:19:010215:1115 с разрешенным использованием «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» не является предметом настоящего спора. поскольку такой земельный участок подлежит снятию с кадастрового учета и не может быть объектом аренды какого-либо договора (в том числе договора аренды, заключенного с истцом). В этом случае подлежит восстановлению на кадастровом учете первоначальный земельный участок 39: 19:010215:1115, соответственно первоначальный договор аренды от 05 мая 2017 должен продолжить свое действие. Следовательно, у истца отсутствует законный интерес в предъявлении иска, так как его материальные права в результате наступления указанных событий не будут затронуты.

Истец не является стороной Договора аренды земельного участка от 04.10.2017, заключенного АО «Виста» и Администрацией Пионерского городского округа.

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Обязанность подтвердить наличие такого интереса в силу статьи 65 АПК РФ возложена на истца.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

По общему правилу лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Довод истца о том, что он мог быть потенциальным претендентом на участие в торгах на право заключение договора аренды спорного земельного участка не могут быть расценены как доказательства нарушения его прав в отношении спорного земельного участка.

Кроме того, избранный способ судебной защиты - признание спорного договора аренды недействительной сделкой, не позволит восстановить права и интересы Истца, так как результатом удовлетворения иска будет восстановление первоначального земельного участка и передача его в аренду АО «Виста» на условиях первоначального договора аренды.

Таким образом, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.07.2018 по делу № А21-4393/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.С. Полубехина

И.А. Тимухина