Гражданский кодекс часть 1

3-и лица: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО "Город Калининград", МП "Калининградтеплосеть" ГО "Город Калининград"

о признании,

установил:

Государственное казенное учреждение Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства» (далее по тексту – Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Интер РАО–Электрогенерация» (далее – Общество, ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 01.04.2015 № 8-кал/009-0054-15 прекращенным с 12.10.2016.

Решением от 06.10.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ,Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указал, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды. Ответчик полагает, что Учреждение является стороной договора аренды земельного участка до момента государственной регистрации права на наземный павильон нового собственника.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили.

В отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество (арендодатель) и Учреждение (арендатор) 01.04.2015 заключили договор № 8-кал/009-0054-15 аренды земельного участка с КН 39:15:142401:76 площадью 1170 кв.м. под строительство наземного павильона магистральных тепловых сетей в рамках реализации государственного контракта № 0135200000511000769-0077427-04 от 28.11.2011 на выполнение работ по строительству инженерных сетей в Юго-восточном жилом районе г. Калининграда (п. 1.1).

Учреждение обязалось использовать земельный участок только в соответствии с целями предоставления, определенными в п. 1.1 договора аренды.

Согласно п.п. 2.1 и 2.2 договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Срок аренды с 01.04.2015 по 29.02.2016.

Пунктами 5.3 и 7.2 договора предусмотрено, что в течение 5-ти дней с момента окончания срока действия договора или его досрочного расторжения арендатор передает земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.

Спорный земельный участок принадлежит Обществу на праве собственности (свидетельство серии 39-АБ № 379714) и имеет разрешенное использование под строительство и эксплуатацию наземного павильона магистральных тепловых сетей.

Земельный участок передан Учреждению (арендатору) по акту приема- передачи от 01.04.2015.

Строительство наземного павильона магистральных тепловых сетей осуществлялось на основании государственного контракта № 0135200000511000769-0077427-04 от 28.11.2011 на выполнение работ по строительству инженерных сетей в Юго-восточном жилом районе г. Калининграда, заключенного по результатам открытого аукциона в электронной форме между Агентством главного распорядителя бюджетных средств (Генеральный Заказчик), ООО «Теплоинстал» (Генеральный подрядчик), Министерством строительства и ЖКХ Калининградской области (Координирующий орган) и Учреждением (Заказчик-застройщик). Источником финансирования выступал областной бюджет Калининградской области (п. 1.4 контракта).

Права владения, пользования и распоряжения результатами, созданными при реализации контракта, принадлежат Правительству Калининградской области. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Генеральный подрядчик совместно с Заказчиком-застройщиком передает объект эксплуатирующей организации в установленном порядке (п. 5.2.8). На основании разрешения от 01.07.2015 № 39-RU39301000-090-2015, выданного Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград», объект капитального строительства «Строительство инженерных сетей в Юго-восточном жилом районе введен в эксплуатацию.

В состав объекта вошел наземный павильон магистральных тепловых сетей площадью 11, 7 кв.м.

12.10.2016 Учреждение по акту приема-передачи передало объект Агентству по имуществу Калининградской области.

Агентство по имуществу, в свою очередь, в этот же день по договору № 912- БП безвозмездного пользования государственным имуществом от 12.10.2016 передало объект, являющийся государственным имуществом Калининградской области, Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и МП «Калининградтеплосеть».

Факт нахождения имущества в собственности Калининградской области подтверждается постановлением Правительства Калининградской области от 30.12.2016 № 638 «О перечнях имущества, находящегося в собственности Калининградской области, передаваемого в собственность муниципального образования «Городской округ «Город Калининград».

Нежилое здание наземного павильона магистральных тепловых сетей площадью 11,7 кв.м. зарегистрировано за муниципальным образованием городской округ «Город Калининград» 08.02.2017, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Согласно представленному в материалы дела отзыву МП «Калининградтеплосеть» в настоящее время в адрес Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» направлены документы о закреплении объекта на праве хозяйственного ведения за МП «Калининградтеплосеть». В связи с фактической передачей сетей теплоснабжения Юго-восточный жилой микрорайон МП «Калининградтеплосеть» последнее обратилось в адрес АО «Интер РАО–Электрогенерация» с предложением подписания договора поставки тепловой энергии с октября 2016 года по 2018 годы. Из представленных ответчиком документов (том 2) и пояснений представителя ответчика следует, что несмотря на фактический отпуск тепловой энергии МП «Калининградтеплосеть» договор между сторонами не подписан из-за разногласий по цене договора. Факт отпуска тепловой энергии МП «Калининградтеплосеть» (Покупатель) подтверждается также и письмом АО «Интер РАО–Электрогенерация» от 13.12.2016 №ЭГКЦ/01/2406, в котором общество ссылается на то, что МП «Калининградтеплосеть» не производит оплату потребленной тепловой энергии и теплоносителя с 12.10.2016 года.

Истец неоднократно обращался к ответчику с письмами от 24.01.2017 и от 02.02.2017 с предложениями о расторжении договора с 12.10.2016 и подписании соглашения о расторжении договора.

Арендодателем соглашение о расторжении договора подписано не было со ссылкой на отсутствие подписанного акта приема-передачи и, в связи с этим, невозможностью использования земельного участка арендодателем, просрочку в оплате арендных платежей (письмо от 13.02.2017, от 29.03.2017).

Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что договорные отношения между сторонами прекращены с 12.10.2016 в связи с невозможностью использования истцом земельного участка после передачи объекта капитального строительства в государственную собственность Калининградской области, а впоследствии – в муниципальную собственность по обстоятельствам, независимым от арендатора.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке не прекращает действие договора аренды земельного участка. Права аренды переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания закона.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, целью судебного разбирательства была необходимость определить момент, с которого обязанность Учреждения как арендатора по спорному договору в части внесения арендной платы считается прекращенной. При этом предмет иска, сформулированный таким образом как он указан в заявлении, не соответствует материальному и процессуальному праву. Вопрос о внесении арендной платы должен решаться с учетом регистрации и перехода права собственности на нежилое здание наземного павильона магистральных тепловых сетей к новому собственнику. Доказательств прекращения договора аренды в установленном п. 7.2. договора порядке истец не представил.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не может согласиться с выводом суда о прекращении договора аренды, поскольку оснований для его прекращения не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.10.2017 по делу № А21-4809/2017 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с ГКУ Калининградской области "Региональное управление заказчика капитального строительства" в пользу АО "Интер РАО - Электрогенерация" 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик

Т.А. Кашина