Гражданский кодекс часть 1

31 мая 2018 года	Дело №	А21-4809/2017
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от государственного казенного учреждения Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства» ФИО1 (доверенность от 07.09.2017 № 2622/01), от акционерного общества «Интер РАО–Электрогенерация» ФИО2 (доверенность от 19.01.2018 № 8/КТЭЦ-2), рассмотрев 31.05.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного казенного учреждения Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 по делу № А21-4809/2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.), у с т а н о в и л: Государственное казенное учреждение Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства», место нахождения: 236006, Калининград, Московский пр., д. 95, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Учреждение), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Интер РАО–Электрогенерация», место нахождения: 119435, Москва, Большая Пироговская ул., д. 27, стр. 1, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Общество), о признании договора аренды земельного участка от 01.04.2015 № 8-кал/009-0054-15 прекращенным с 12.10.2016. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236040, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Комитет), муниципальное предприятие «Калининградтеплосеть» городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236022, Калининград, Нарвская ул., д. 58, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Предприятие). Решением суда от 06.10.2017 (судья Талалас Е.А.) иск удовлетворен. Постановлением апелляционного суда от 02.03.2018 решение от 06.10.2017 отменено. В удовлетворении исковых требований Учреждения отказано. В кассационной жалобе Учреждение, считая постановление апелляционного суда от 02.03.2018 необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит его отменить, решение суда первой инстанции от 06.10.2017 оставить в силе. По мнению подателя жалобы, апелляционным судом применены положения гражданского и земельного законодательства (статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ и 35 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – ЗК РФ), не подлежащие применению. Податель жалобы считает, что применительно к рассматриваемым отношениям суду следовало использовать правоприменительную практику, отраженную в определении Верховного суда Российской Федерации от 19.06.2017 № 309-ЭС17-7183. В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным. В судебном заседании представитель Учреждения поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражала. Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом (арендодателем) и Учреждением (арендатором) заключен договор от 01.04.2015 № 8-кал/009-0054-15 аренды земельного участка площадью 1170 кв.м с кадастровым номером 39:15:142401:76 под строительство наземного павильона магистральных тепловых сетей в рамках реализации государственного контракта от 28.11.2011 № 0135200000511000769-0077427-04 на выполнение работ по строительству инженерных сетей в Юго-восточном жилом районе Калининграда. Земельный участок передан Учреждению по акту приема-передачи от 01.04.2015. Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Срок аренды установлен с 01.04.2015 по 29.02.2016. Пунктами 5.3 и 7.2 договора предусмотрено, что в течение пяти дней с момента окончания срока действия договора или его досрочного расторжения арендатор передает земельный участок арендодателю по акту приема-передачи. Строительство наземного павильона магистральных тепловых сетей осуществлялось на основании названного государственного контракта, заключенного по результатам открытого аукциона в электронной форме между агентством главного распорядителя бюджетных средств (генеральным заказчиком), обществом с ограниченной ответственностью «Теплоинстал» (генеральным подрядчиком), Министерством строительства и жилищного коммунального хозяйства Калининградской области (координирующим органом) и Учреждением (заказчиком-застройщиком). Права владения, пользования и распоряжения результатами, созданными при реализации, контракта принадлежат Правительству Калининградской области. На основании разрешения от 01.07.2015 № 39-RU39301000-090-2015, выданного Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград», объект капитального строительства «Строительство инженерных сетей в Юго-восточном жилом районе» введен в эксплуатацию. В состав объекта вошел наземный павильон магистральных тепловых сетей. Учреждение по акту приема-передачи от 12.10.2016 передало объект Агентству по имуществу Калининградской области. Последнее, в свою очередь, по договору от 12.10.2016 № 912-БП безвозмездного пользования государственным имуществом передало объект Комитету и Предприятию. Факт нахождения имущества в собственности Калининградской области подтверждается постановлением Правительства Калининградской области от 30.12.2016 № 638 «О перечнях имущества, находящегося в собственности Калининградской области, передаваемого в собственность муниципального образования «Городской округ «Город Калининград». Право собственности на нежилое здание наземного павильона магистральных тепловых сетей 08.02.2017 зарегистрировано за муниципальным образованием городским округом «Город Калининград», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждение, ссылаясь на то, что не является фактическим пользователем земельного участка с 12.10.2016 в связи с передачей расположенного на нем объекта капитального строительства Агентству по имуществу Калининградской области, которое, в свою очередь, передало его Комитету и Предприятию, неоднократно обращалось к Обществу с письмами от 24.01.2017 и 02.02.2017 с предложениями о расторжении договора аренды с указанной даты и подписании соглашения о его расторжении. Общество соглашение о расторжении договора не подписало, указав на отсутствие подписанного акта приема-передачи и в связи с этим невозможность использования им земельного участка, а также просрочку уплаты арендных платежей. Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с 12.10.2016 в связи с невозможностью использования Учреждением земельного участка после выполнения работ по государственному контракту и передачи объекта капитального строительства в государственную собственность Калининградской области, а впоследствии – в муниципальную собственность по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 407, 425 ГК РФ, суд первой инстанции признал, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 12.10.2016 в связи с надлежащим исполнением обязательства по договору, удовлетворил иск. Также указал, что отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи земельного участка не свидетельствует о сохранении между сторонами договорных отношений. Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции ошибочными, отменил решение и отказал в иске. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка. Права аренды переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания закона. При этом суд руководствовался пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ). В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). По смыслу пункта 2 статьи 271 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Приобретая право на использование соответствующего земельного участка, новый собственник соответственно приобретает и обязанность по оплате соответствующих платежей. В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Соответственно, с данного момента объект права собственности вводится в гражданский оборот. Как следует из пункта 1.1 договора аренды, целью его заключения являлось строительство на арендуемом земельном участке наземного павильона магистральных тепловых сетей в рамках реализации государственного контракта. Учреждение обязалось использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления в период с 01.04.2015 по 29.02.2016. Из материалов дела следует, что по истечении указанного срока действия договора он не был расторгнут и исполнялся сторонами, Учреждение продолжило пользоваться спорным земельным участком без возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок. Возведенный объект недвижимости был передан 12.10.2016 Агентству по имуществу Калининградской области, впоследствии передан в собственность муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» (право собственности зарегистрировано в феврале 2017 года). Данные обстоятельства подтвердили представители сторон, присутствующие в судебном заседании суда кассационной инстанции. При разрешении спора суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды. Правового обоснования и доказательств прекращения договора аренды с 12.10.2016 истец не представил. Передача объекта в безвозмездное пользование Предприятию, на что указывает Учреждение, также не свидетельствует о прекращении арендного обязательства в отношении земельного участка. Иное толкование подателем жалобы положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении апелляционным судом норм материального права. Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для его пересмотра на стадии кассационного производства не имеется. Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено. Поскольку суд апелляционной инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права отменил решение суда первой инстанции, оставлению в силе подлежит постановление от 02.03.2018. В силу изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 по делу № А21-4809/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу государственного казенного учреждения Калининградской области «Региональное управление заказчика капитального строительства» - без удовлетворения.
Председательствующий			М.В. Захарова
Судьи			Т.Г. Преснецова Т.И. Сапоткина