Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18999/2022) Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.04.2022 по делу № А21-5119/2021, принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прибой» (238530, <...>, корпус, литер А, кабинет 102, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (238530, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка

и по встречному иску о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Прибой» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее – Ответчик, Администрация) о признании незаконным отказа Администрации в предоставлении Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:5:010301:148, площадью 4812 кв.м. для реконструкции здания ресторана «Прибой», оформленного письмом от 15.03.2021 №1641Ю/01-24; об обязании Администрации в течение двух недель с момента вступления в силу судебного решения по настоящему делу принять решение о предоставлении Обществу в аренду на три года земельного участка с кадастровым номером 39:5:10301:148 площадью 4812 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для реконструкции здания ресторана «Прибой».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 30.08.2021 принято к производству встречное исковое заявление Администрации о признании отсутствующим права собственности Общества на объект недвижимости: здание с кадастровым номером 39:05:010301:25, площадью 3094,7 кв.м., количество этажей - 3, подземных этажей - 1, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:148.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.04.2022 первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в полном объеме, отказать Обществу в удовлетворении его заявления, удовлетворить встречный иск Администрации, удовлетворить ходатайство Администрации от 20.04.2022 и назначить повторную и дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу. В обоснование жалобы ее податель указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, сохранение в ЕГРП записи о праве собственности Общества на фактически несуществующее здание, нарушает права и обязанности Администрации по распоряжению земельным участком, не принадлежащим на каком-либо праве Обществу.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

В соответствии с ч.1 ст.87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы в связи с отсутствием предусмотренных ч.1 и ч.2 ст.87 АПК РФ оснований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

11.05.2011 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды №111-КЗО/2011 земельного участка площадью 5751 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010301:6, расположенного по адресу: <...>, для реконструкции здания ресторана «Прибой» под развлекательно-гостиничный комплекс.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 30.11.2011 по делу № А21-5645/2011 на ООО «Прибой» возложена обязанность демонтировать часть здания бывшего ресторана «Прибой», расположенного по адресу: <...>, выступающего за границы предоставленного ООО «Прибой» земельного участка с кадастровым номером 39:05:010301:6.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2012 по делу № А21-5645/2011 отказано в удовлетворении требования Администрации об обязании ООО «Прибой» демонтировать оставшуюся часть здания бывшего ресторана «Прибой».

Спорное здание бывшего ресторана «Прибой» было частично демонтировано в конце 2013 г. в результате исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 30.11.2011 по делу № А21- 5645/2011, а затем оставшаяся часть здания была разобрана собственником до фундамента в связи с тем, что создавала угрозу жизни и здоровью граждан.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.05.2015 по делу №А21-474/2015 договор аренды земельного участка №111-КЗО/2011 от 11.05.2011, заключенный между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» и ООО «Прибой», был расторгнут в связи с нарушениями сроков внесения арендной платы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2018 по делу №А21-5165/2016 решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2016 отменено; отказано в иске Администрации о признании отсутствующим права собственности ООО «Прибой» на объект недвижимости: здание с кадастровым (условным) номером 39:05:010301:25, площадью 3094,7 кв.м., количество этажей - 3, подземных этажей - 1, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:6.

Указанным постановлением суда установлено, что согласно заключениям кадастровых инженеров здание с кадастровым номером 39:05:010301:25, расположенное по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. ФИО5, д. 1 и площадью 3094,7 кв.м., фактически не существует; земельный участок занят строениями, здание ресторана «Прибой» сохранилось в виде частей фундамента, лестничных маршей, асфальтовых и плиточных замощений, ограждений; использование существующих конструкций фундаментов торгово-развлекательного комплекса «Прибой» возможно при строительстве и реконструкции объекта; на территории нежилого здания ресторана «Прибой» - объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:010301:25 после проведенной разборки здания сохранились основные конструктивные элементы здания, имеющие ярко выраженные границы в пределах площади застройки: сборные железобетонные фундаментные блоки, бетонные, кирпичные фундаменты, фундаменты из силикатного кирпича, элементы отделки стен помещений, бетонные стяжки в полах, отделочные напольные покрытия, канализационный колодец; на земельном участке сохранился фундамент спорного здания и фрагменты стен, здание подстанции, предназначенное для обслуживания здания ресторана.

Приняв во внимание, что Администрацией не предоставлены достаточные доказательства, неопровержимо свидетельствующие об уничтожении спорного здания как объекта недвижимого имущества, в то время, как из иных доказательств по делу вытекает, что существующие части здания сохранили признаки объекта недвижимого имущества, апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В условиях того, что изначально по делу № А21-5165/2016 было вынесено и вступило в законную силу до его отмены решение о признании отсутствующим права собственности на спорное здание, был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 39:05:010301:6 на земельный участок с кадастровым номером 39:05:010301:148, земельный участок с кадастровым номером 39:05:010301:37 и земельный участок с кадастровым номером 39:05:010301:149.

Поскольку Общество до настоящего времени является собственником здания с кадастровым номером 39:05:010301:25, расположенного по адресу: <...>, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:05:010301:148 сроком на три года для реконструкции здания ресторана.

Письмом от 15.03.21 Администрация отказала Обществу в заключении договора аренды, ссылаясь на расторжение прежнего договора по решению суда, фактическое отсутствие указанного здания на земельном участке и отсутствие иных оснований для предоставления участка в аренду без проведения торгов.

Полагая незаконным отказ Администрации в предоставлении Обществу в аренду земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В свою очередь, Администрация обратилась в суд со встречным иском о признании отсутствующим права собственности Общества на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска отказал, учитывая наличие права собственности Общества на здание, соблюдение условий, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, у Администрации не имелось правовых оснований для отказа в предоставлении Обществу земельного участка без проведения торгов для завершения реконструкции объекта сроком на три года путем заключения договора аренды.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Администрация, отказывая в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, обосновало его тем, что на спорном земельном участке объект собственности – здание отсутствует полностью.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2018 по делу № А21-5165/2016 установлено существование частей спорного здания с признаками объекта недвижимого имущества.

С целью проверки наличия указанного объекта недвижимости на момент рассмотрения настоящего дела, по ходатайству Администрации определением Арбитражного суда Калининградской области от 05.10.2021 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «НЦ Балтэкспертиза» ФИО3, ФИО4.

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключение экспертов ООО «НЦ Балтэкспертиза» № ЗЭ-0159-2021 от 15.12.2021, на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:148 по ул. ФИО5, 1 г. Зеленоградска установлено наличие объекта капитального строительства, незавершённого в результате реконструкции, а именно фундаментов и стен подвала. Также установлено наличие действующих и не действующих инженерно-технических сетей, наличие подпорных стен, подъездной дороги к подвальным помещениям здания, иных сооружений.

По результатам осмотра и исследования имеющихся в материалах дела экспертами установлено наличие сохраненного фундамента объекта капитального строительства, незавершённого в результате реконструкции, на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:148 по ул. ФИО5, 1 г. Зеленоградска Калининградской области.

Кроме того, экспертами указано на возможность восстановления здания «ресторана «Прибой», фундаменты и стены подвала которого расположены на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:148 по ул. ФИО5, 1 в г. Зеленоградске Калининградской области, путем его реконструкции.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Как правильно указал суд первой инстанции, Общество является обладателем зарегистрированного за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества, приобретенный им по основаниям, предусмотренным законом; при этом, материалами настоящего дела не подтверждается факт гибели (полного уничтожения) спорного объекта недвижимого имущества, без возможности его восстановления.

Ссылки Администрации на то, что Общество не предпринимало каких-либо мер для восстановления спорного объекта недвижимости, не влияют на итоги рассмотрения настоящего дела, поскольку данные обстоятельства сами по себе не влекут прекращения права собственности применительно к пункту 1 статьи 235 ГК РФ.

Поскольку, как и в рамках дела № А21-5165/2016, Администрацией не предоставлены достаточные доказательства, свидетельствующие об уничтожении спорного здания как объекта недвижимого имущества, в то время, как из иных доказательств по делу, в том числе судебной экспертизы вытекает, что существующие части здания сохранили признаки объекта недвижимого имущества, с возможностью восстановления объекта путем реконструкции, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственника зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости, регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с позицией Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 16.04.2020 г. № 308-ЭС19-25765, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие права собственности Общества на здание, соблюдение условий, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у Администрации не имелось правовых оснований для отказа в предоставлении Обществу земельного участка без проведения торгов для завершения реконструкции объекта сроком на три года путем заключения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.04.2022 по делу № А21-5119/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

С.М. Кротов