Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Веанас» ФИО1 (доверенность от 08.06.2021), от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 (доверенность от 03.08.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Венеас» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022 по делу № А21-5544/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Веанас», адрес: 236022, Калининград, ул. К. Маркса, д. 42, корп. 2, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ФИО4, ОГРНИП <***>, в котором просило обязать ответчика:

- заключить договор купли-продажи нежилого здания склада с кадастровым номером 39:15:150516:1217, общей площадью 110,9 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова, общей стоимостью 1 050 000 руб. с учетом оплаченных ранее Обществом 700 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 01.07.2019, а также подать в регистрирующий орган заявление о переходе права собственности на здание к Обществу,

- размежевать земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 с целью образования двух участков: площадью 25 647 кв.м под существующую складскую базу и площадью 310 кв.м под нежилое здание (склад) с кадастровым номером 39:150516:1217, поставить вновь образованные земельные участки на кадастровый учет и передать право собственности на участок площадью 310 кв.м Обществу, определив стоимость участка в размере 1 250 000 руб. с учетом оплаченных ранее 250 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 01.07.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калинград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Управление Росреестра).

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 07.07.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП <***>.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество заявило об уточнении предмета исковых требований, просило:

- признать недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2020, заключенного между ФИО4 и ФИО2 в отношении нежилого здания склада с кадастровым номером 39:15:150516:1217, общей площадью 110,9 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова, и договор купли-продажи земельных участков от 09.06.2020 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4, общей площадью 25 957 кв.м по адресу: Калининград, ул. А. Суворова - Транспортная ул.,

- применить последствия недействительности названных сделок в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записей о праве собственности ФИО2 от 11.06.2020 № 39:15:150516:1217-39/027/2020-3 и 39:15:150516:4-39/021/2020-14,

- обязать ФИО4 в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом основной договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 39:15:150516:1217, общей площадью 110,9 кв.м расположенного по адресу: Калининград, ул. А. Суворова, по цене 1 050 000 руб. с учетом оплаченных обществом ранее 700 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 01.07.2019, а также подать в регистрирующий орган заявление о переходе права собственности на здание к Обществу,

- обязать ФИО4 в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу размежевать земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 с целью образования двух участков: площадью 25 647 кв.м под существующую складскую базу и площадью 310 кв.м под нежилое здание (склад) с кадастровым номером 39:150516:1217, поставить вновь образованные земельные участки на кадастровый учет и передать право собственности на участок площадью 310 кв.м. Обществу, определив стоимость участка в размере 1 250 000 руб. с учетом оплаченных ранее 250 000 руб.

Уточнение требований было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2022 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 19.01.2022 и постановление от 26.04.2022, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявленных истцом требований.

Податель жалобы выражает несогласие с выводом судов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, полагает, что оспариваемые им сделки купли-продажи здания и земельного участка были совершены ответчиками со злоупотреблением правом, являются недействительными. Суды, по мнению Общества, не учли, что им также заявлено требование о применении последствий недействительности сделок, и что в случае удовлетворения этого требования путем погашения в ЕГРН записей о правах ФИО2 на здание и участок будет обеспечена возможность заключения с Обществом договора купли-продажи объекта недвижимости во исполнение предварительного договора.

В отзывах на кассационную жалобу ФИО4 и ФИО2 просят оставить обжалуемые решение и постановление без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель предпринимателя ФИО2 возражал против ее удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица считаются извещенными в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (покупатель) и ФИО5 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи от 01.07.2019 (далее - Предварительный договор от 01.07.2019), в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательства заключить в срок до 01.03.2020 договор купли-продажи здания площадью 116 кв.м и земельного участка площадью 310 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4, расположенного по адресу: <...>.

В пунктах 2.1.1 - 2.1.2 предусмотрены обязательства продавца осуществить выкуп земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 в собственность в срок до 31.12.2019 в соответствии с требованиями статей 39.20, 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации для последующего его размежевания с целью образования двух участков: под существующую складскую базу и под нежилое здание (склад) (для покупателя), поставить вновь образованный земельный участок на кадастровый учет, зарегистрировать права на вновь образованный земельный участок и указанное в пункте 1.1 нежилое здание.

Пунктом 2.1.3 Предварительного договора от 01.07.2019 определено обязательство продавца с покупателем основной договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра не позднее 30 календарных дней с момента постановки здания и участка на государственный кадастровый учет.

В пункте 3.1 Предварительного договора от 01.07.2019 определена цена продажи здания и земельного участка, в пункте 3.2 - условие о внесении покупателем предоплаты.

24.01.2020 Общество (покупатель), ФИО5 (продавец) и ФИО4 (новый продавец) заключили соглашение № 1, согласно которому права и обязанности продавца по Предварительном договору от 01.07.2019 перешли к ФИО4 в связи с приобретением последним в собственность объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150516:4, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.07.2019, и переходом нему прав арендатора земельного участка в соответствии с Соглашением от 29.07.2019 № 7 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.05.1999 № 002417.

В дальнейшем Общество и ФИО4 заключили соглашение от 24.01.2020 № 2, которым изменили отдельные условия Предварительного договора от 01.07.2019, в том числе определили, что кадастровый учет и регистрация прав в отношении здания, согласованного в качестве объекта продажи по Предварительному договору от 01.07.2019, должны быть осуществлены в срок до 17.02.2020, уточнили стоимость объектов продажи.

14.02.2020 Общество, ссылаясь на обязательства сторон из Предварительного договора от 01.07.2019, направило в адрес ФИО4 уведомление, в котором просило в срок до 01.03.2020 подписать приложенный к нему проект договора купли-продажи нежилого здания площадью 116 кв.м, а также сообщить о ходе исполнения обязательств по Предварительному договору от 01.07.2019 в части земельного участка и направить в адрес Общества проект договора купли-продажи земельного участка.

25.02.2020 Общество повторно направило ФИО4 уведомление о необходимости исполнения условий Предварительного договора от 01.07.2019, предложило подписать приложенные к уведомлению проекты договоры купли-продажи здания и соглашения о передаче в собственность земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН 27.03.2020 произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на нежилое здание с кадастровым номером 39:15:150516:1217 площадью 110,9 кв.м по адресу: Калининград, ул. А. Суворова, 29.05.2020 зарегистрировано право собственности того же лица на земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 площадью 25 957 кв.м.

15.05.2020 ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым последний приобрел в собственность нежилое здание склада с кадастровым номером 39:15:150516:1217 площадью 110,9 кв.м.

09.06.2020 между ФИО4 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:4 и 39:15:150516:10.

Согласно сведениям ЕГРН 11.06.2020 произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на здание склада с кадастровым номером 39:15:150516:1217 площадью 110,9 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4.

Полагая, что договор купли-продажи от 15.05.2020 и договор купли-продажи земельных участков от 09.06.2020 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 заключены ФИО4 и ФИО2 неправомерно, с нарушением прав и законных интересов Общества, при злоупотреблении ответчиками своими правами, а также ссылаясь на уклонение ФИО4 от исполнения предусмотренных Предварительным договором от 01.07.2019 обязательств, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу (с учетом их уточнения).

Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает. что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Проанализировав условий Предварительного договору от 01.07.2019 и установив обстоятельства частичной оплаты по нему со стороны Общества как покупателя, суды, учтя разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», квалифицировали возникшие между Обществом и ФИО4 отношения как отношения по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности.

Суды обоснованно указали, что сам по себе факт заключения с иным лицом договора купли-продажи объекта, в отношении которого ранее с Обществом был заключен Предварительный договор от 01.07.2019, о недействительности второго договора не свидетельствует.

Доводы Общества о ничтожности договора от 15.05.2020 и договора от 09.06.2020 в части продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 со ссылкой на наличие в действиях ответчиков при заключении этих договоров признаков злоупотребления правом были исследованы судами и мотивированно отклонены как не подтвержденные доказательствами.

Суды установили, что после государственной регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 39:15:150516:1217 и земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:4 ФИО4 заключил с ФИО2 договоры купли-продажи соответствующих объектов, и что эти объекты были переданы покупателю, право собственности на них зарегистрировано за ФИО2

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце седьмом пункта 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На основании установленных при рассмотрении дела обстоятельств, в том числе связанных с передачей спорных объектов и государственной регистрации права собственности на них за ФИО2, суды, руководствуясь положениями статьи 398 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в пункте 61 Постановления № 10/22, пришли к верному выводу, что Обществом был избран ненадлежащий способ защиты права и обоснованно отказали в удовлетворении иска.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2022 по делу № А21-5544/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Веанас» - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева