Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 11.09.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.08.2016 (судья Залужная Ю.Д.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2017 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу № А21-5598/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ЕвроБалтСтрой» (место нахождения: 236000, город Калининград, Университетская улица, дом 2, литера Г, офис 608, ОГРН 1063906137789, ИНН 3906158345; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» (место нахождения: 236040, город Калининград, площадь Победы, дом 1, ОГРН 1083925027702, ИНН 3904603262; далее – Комитет) от 17.06.2016 № 164-7/у-328-1970 в выдаче разрешения на строительство административного здания и обязании Комитета выдать разрешение на строительство административного здания с подземной автостоянкой (количество этажей 7, этажность 5, общая площадь 5263,88 кв.м) по адресу: город Калининград, Пионерская улица, 61а, на земельном участке площадью 1168 кв.м с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию городского округа «Город Калининград» (место нахождения: 236006, Калининград, площадь Победы, дом 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790; далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.08.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2017, заявленные Обществом требования удовлетворены. Суд первой инстанции в порядке статьи 201 АПК РФ обязал Комитет выдать Обществу «разрешение на строительство административного здания с подземной автостоянкой, количество этажей 7, этажность 5, общей площадью 5263,88 кв.м, расположенного по адресу: город Калининград, улица Пионерская, 61 «а» на участке площадью 1168 кв.м с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013».

В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права – статей 44, 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). По мнению подателя жалобы, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а указание в оспариваемом отказе ГОСТа 21.1101-2009, утратившего силу в связи с введением в действие ГОСТа 21.1101-2013, является технической ошибкой. Комитет полагает, что требования ГОСТа 21.1101-2013 заявителем не соблюдены, из представленных документов не усматривается озеленение спорного земельного участка, решение собственника о сносе объекта капитального строительства отсутствует.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы Комитета по мотивам, изложенным в отзыве.

Комитет и Администрация о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 АПК РФ.

Из материалов дела следует, между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (далее – Управления) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр 5» (далее – ООО «Центр 5») заключен договор доверительного управления имуществом от 16.08.2004 № 38 (запись государственной регистрации от 13.10.2004 № 39-01/00-124/2004-688) – инженерным сооружением, расположенным по улице Пионерской, 61а, в городе Калининграде (с учетом дополнительных соглашений от 24.11.2005, 22.05.2006, 22.09.2006, 07.11.2006, 25.06.2007, 01.02.2009, 27.08.2013, 05.09.2013), на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132503:13, общей площадью 1 168 кв.м.

05.11.2006 между Обществом (инвестором-застройщиком) и ООО «Центр 5» (заказчиком) заключен инвестиционный контракт (договор) на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, в соответствии с которым предметом контракта выступает «реализация инвестиционного проекта», а именно: строительство (реконструкция) инженерного сооружения под административное здание с подземным паркингом – 5-этажное здание с двумя подземными этажами под автомобильную парковку и технические помещения, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013 в городе Калининграде по улице Пионерская, дом 61а, общей площадью 1168 кв.м.

Согласно пункту 2.2 инвестиционного контракта (договора) инвестор-застройщик обязуется провести государственную регистрацию права собственности на вновь построенные (реконструированные) объекты; принять участие в передаче в собственность Российской Федерации недвижимого имущества (помещений). Вновь построенный (реконструированный) объект (объекты), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013, общей площадью 1168 кв.м по адресу: город Калининград, улица Пионерская, дом 61а, является собственностью инвестора-застройщика в полном объеме за исключением нежилых помещений (недвижимого имущества), подлежащих передаче в собственность Российской Федерации.

Заказчик обязался предоставить право пользования земельным участком инвестору-застройщику путем заключения с последним договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013 общей площадью 1168 кв. м расположенного по адресу: город Калининград, улица Пионерская, дом 61а (пункт 5.1.1 инвестиционного контракта (договора).

Согласно договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 30.10.2006 № ФС-2006/10-98, заключенному Управлением с ООО «Центр 5», последнему передан в аренду указанный земельный участок.

На основании договора субаренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 07.11.2006 Обществу предоставлен в аренду спорный земельный участок.

Дополнительным соглашением к договору субаренды земельного участка от 06.06.2013 пункт 1.3.2 договора от 07.11.2006 изложен в следующей редакции: «1.3.2. Разрешенное использование земельного участка – под строительство административного здания с подземной автостоянкой».

ООО «Центр 5», руководствуясь договором доверительного управления от 16.08.2004 № 38, выдает Обществу разрешение на снос (демонтаж) инженерного сооружения, расположенного по адресу: город Калининград, улица Пионерская, дом 61а.

На указанный земельный участок выдан градостроительный план от 01.04.2016 № RU39301000-6577, согласно разделу 2 которого земельный участок расположен в зоне ОИ – зона исторического центра города (предназначена для обеспечения правовых условий сохранения исторической среды, регенерации исторической застройки и реконструкции территории, где сочетаются обслуживающие и жилые функции), в подзоне ОИ-2 – бизнес подзона исторического центра города и зоне Н-3 – зона санитарной охраны источников водоснабжения II пояса (предназначена для обеспечения правовых условий сохранения исторической среды, регенерации исторической застройки и реконструкции территории, где сочетаются обслуживающие и жилые функции). Основными видами разрешенного использования данной зоны являются: административно-хозяйственные, деловые и общественные учреждения и организации городского и внегородского значения; автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей (подземные, полуподземные, многоуровневые), многоквартирные жилые дома 5 - 12 этажей, офисы, представительства, банки, отделения и филиалы банков, конгресс-холлы, экспоцентры, международные выставки, образовательные центры, торгово-развлекательные центры, гостиницы, информационно-туристические центры, магазины, объекты бытового обслуживания, рестораны, кафе.

08.06.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство административного здания с подземной автостоянкой по улице Пионерская, 61а, в городе Калининграде.

Письмом от 17.06.2016 № 164-7/у-328-1970 Комитет отказал заявителю в выдаче разрешения на строительство административного здания с подземной автостоянкой со ссылкой на часть 13 статьи 51 ГрК РФ: в соответствии с положительным заключением государственной экспертизы благоустройство территории запроектировано за границами земельного участка, предоставлена откорректированная схема планировочной организации земельного участка в границах участка с нарушением требований ГОСТ Р 21.1101-2009 (раздел 7 «Правила внесения изменений»), информация о внесении изменений в проектную документацию также отсутствует в разделе «Пояснительная записка» (отсутствует лист внесенных изменений в проектную документацию); проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана: на схеме планировочной организации земельного участка отсутствует нормативное озеленение в границах земельного участка – не менее 10% (подпункт 13.4 пункта 2.2.4 градостроительного плана); отсутствует разрешение собственника объекта на его снос.

Общество оспорило отказа Комитета в судебном порядке.

Суды двух инстанций исследовали и оценили доказательства, представленные участниками спора, их доводы, установили обстоятельства дела и сделали вывод об отсутствии у Комитета оснований для отказа в выдаче Обществу разрешения на строительство административного здания.

Кассационная инстанция, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ (в редакции, действующей в период спорных правоотношений) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (части 13 и 14 статьи 51 ГрК РФ).

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство являются, в частности, отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Одним из оснований для отказа выдачи разрешения на строительство указано на несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана, именно: на схеме планировочной организации земельного участка отсутствует нормативное озеленение в границах земельного участка – не менее 10%.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка (часть 1 статьи 48 ГрК РФ).

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка от 01.04.2016 № RU39301000-6577, подготовленный в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013.

В подпункте 13.4 пункта 2.2.4 градостроительного плана указаны предельные параметры земельных участков в части минимального процента озеленения земельного участка. Так для торгово-развлекательных центров, спортивных сооружений, административных зданий и объектов общественного питания предусмотрено не менее 10% озеленения земельного участка.

При этом в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка, выполненной в составе проектной документации, площадь озеленения земельного участка составляет менее установленного предельного параметра земельного участка в части минимального процента озеленения, что свидетельствует о несоответствии проектной документации объекта требованиям градостроительного плана.

Согласно пункту 6 раздела 7 градостроительного плана элементы нормативного благоустройства необходимо предусматривать в границах отведенного земельного участка.

Таким образом, доводы Общества о дополнительном земельном участке с кадастровым номером 39:15:13 25 03:728, который может быть использован для благоустройства территории, суд кассационной инстанции считает несостоятельными.

Комитет, отказывая в выдаче разрешения на строительство, указал также на отсутствие разрешения собственника объекта на снос объекта (инженерного сооружения).

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что собственником имущества принято решение о реконструкции объекта путем осуществления нового строительства, сославшись на письмо Управления от 27.08.2013 № СИ-4402, согласно которому доверительным управляющим ООО «Центр 5» было получено одобрение проекта по строительству административного здания с подземным паркингом и внесены соответствующие изменения в договор доверительного управления имуществом от 16.08.2004 № 38 путем подписания дополнительного соглашения от 27.08.2013, и разрешение от 26.11.2015 ООО «Центр 5» (доверительного управляющего имуществом), дающее Обществу право сносить (демонтировать) инженерное сооружение для возможности осуществить строительство (реконструкцию) административного здания с подземным паркингом.

При этом судебными инстанциями не учтено, что инженерное сооружение и земельный участок под ним находятся в собственности Российской Федерации и право на принятие решений по изменению (ликвидации) объектов недвижимого имущества, отнесенных к собственности Российской Федерации, отнесено к компетенции Российской Федерации. В соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 13.01.2004 № 8 «О территориальном управлении Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области» право Управления на принятие решения по изменению (ликвидации) объектов недвижимого имущества, отнесенных к собственности Российской Федерации, должно быть подтверждено соответствующим решением.

Из письма от 01.02.2017 № 472 следует, что Управление путем подписания дополнительных соглашений от 22.09.2006, 27.08.2013 к договору доверительного управления имуществом от 16.08.2004 № 38 выразило свое согласие на проведение реконструкции объекта, переданного в доверительное управление.

Таким образом, ни письмо Управления от 27.08.2013 № СИ-4402, ни разрешение от 26.11.2015 ООО «Центр 5» сносить (демонтировать) инженерное сооружение, представленные Обществом при обращении в Комитет с заявлением о выдаче разрешения, не являются решениями собственника объекта о его сносе, в связи с чем суд кассационной инстанции соглашается с доводами Комитета об отсутствии разрешения собственника на снос объекта (инженерного сооружения).

Исходя из вышеназванных нормативных положений и обстоятельств настоящего дела суд кассационной инстанции полагает, что оспариваемый отказ Комитета является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований у судов не имелось.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Учитывая отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ для направления дела на новое рассмотрение, кассационная инстанция, проверяя законность принятых по делу судебных актов, исходя из полномочий, установленных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу подлежат отмене, а требования Общества не подлежащими удовлетворению как основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьей 286, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2017 по делу № А21-5598/2016 отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроБалтСтрой» отказать в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» от 17.06.2016 № 164-7/у-328-1970 в выдаче разрешения на строительство административного здания и обязании Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» выдать разрешение на строительство административного здания с подземной автостоянкой (количество этажей 7, этажность 5, общая площадь 5263,88 кв.м) по адресу: город Калининград, Пионерская улица, 61а, на земельном участке площадью 1168 кв.м с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013.

Председательствующий

И.С. Любченко

Судьи

И.О. Подвальный

И.Г. Савицкая