Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «1 Строительный Холдинг» ФИО1 (доверенность от 23.10.2017), от Администрации городского округа «Город Калининград» ФИО2 (доверенность от 28.03.2017 № 62/дв.),

рассмотрев 21.03.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.07.2017 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 (судьи Жиляева Е.В., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу № А21-594/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «1 Строительный Холдинг», место нахождения: 236901, Калининградская обл., г. Калининград, пгт. Прибрежный, ул. Воскресенская, д. 6, оф. 30, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – Общество, ООО «1 Строительный Холдинг») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236006, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация) о признании недействительным пункта 1.7 постановления Администрации от 07.11.2016 № 1666 «О предоставлении ООО «1 Строительный Холдинг» земельного участка по ул. Красносельской в Центральном районе г. Калининграда с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка» (далее – Постановление Администрации № 1666).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по архитектуре, градостроительству и перспективному развитию Правительства Калининградской области, место нахождения: 236007, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Агентство).

Решением суда первой инстанции от 28.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.11.2017, заявление удовлетворено; пункт 1.7 Постановления Администрации признан недействительным; с Администрации в пользу Общества взысканы судебные расходы по государственной пошлине в размере 3000 руб.

В своей кассационной жалобе Администрация ссылается на неполное выяснение судами двух инстанций обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, и просит отменить принятое по делу судебные акты, в удовлетворении заявления Общества отказать. По мнению Администрации, включение в текст оспариваемого постановления пункта 1.7 о параметре этажности в полной мере соответствует положениям градостроительного и земельного законодательства Российской Федерации, поскольку представляет собой завершение процедуры установления правового режима земельного участка, предназначенного для застройки в соответствии с утвержденной документацией различного назначения и уровня (применение параметра разрешенного строительства, определенного документацией по планировке в утвержденных градостроительным регламентом пределах). Податель жалобы считает, что Постановление Администрации № 1666 (в части пункта 1.7) не нарушает права заявителя, поскольку закрепляет за ним возникшее в силу договора о развитии застроенной территории обязательство осуществить строительство на основании документации по планировке территории.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал и просил принятые по делу судебные акты оставить без изменения по основаниям, изложенным в отзыве.

Агентство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило, поэтому кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В представленном отзыве на кассационную жалобу Агентство поддерживает позицию Администрации.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, на основании протокола заседания аукционной комиссии от 25.05.2012 между ООО «1 Строительный Холдинг» (инвестор) и Администрацией заключен договор о развитии застроенной территории от 07.06.2012 № 011416 (далее – Договор № 011416), по условиям которого инвестор принял на себя обязательства по развитию застроенной территории общей площадью 6 510 кв. м, в границах улицы Красносельской, 65, 65а, 67, 69, 69а, 71 в Центральном районе г. Калининграда, в установленные договором сроки, своими силами и за свой счет.

Общество исполнило установленные частью 2, пунктом 3.3. Договора № 011416 обязательства в полном объеме: оплатило стоимость права на заключение договора; разработало проект планировки застроенной территории (включая проекты межевания застроенной территории, разработанные в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования), который был утвержден постановлением Администрации № 502 от 22.04.2013.

Впоследствии (08.07.2016) Обществом был получен градостроительный план земельного участка № RU39301000-6853 (далее – ГПЗУ), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 39:15:110836:1362 расположен в зоне Ж-2 – зоне застройки среднеэтажными жилыми домами.

Постановлением Администрации № 1666 Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 39:15:110836:1362 по ул. Красносельской в Центральном районе г. Калининграда с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка», пунктом 1.7. которого Администрация определила предельный параметр разрешенного строительства – не более 5 этажей.

Ссылаясь на то, что предусмотренное Постановлением Администрации № 1666 (пункт 1.7) ограничение противоречит всем разрешающим документам (правилам землепользования и застройки г. Калининграда, градостроительному плану земельного участка, планируемого для застройки, а также прошедшему публичные слушания и утвержденному Администрацией проекту планировки застроенной территории) нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, ООО «1 Строительный Холдинг» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.

Пунктом 7 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 № 146, земельный участок с кадастровым номером 39:15:110836:1362 расположен в территориальной зоне Ж-2 (зоне застройки среднеэтажными жилыми домами), основным видом разрешенного использования которой являются, в том числе многоквартирные жилые дома 5-8 этажей.

В соответствии с Генеральным планом городского округа «Город Калининград» зона застройки среднеэтажными жилыми домами (к которой относится спорный земельный участок) предназначена для застройки преимущественно многоквартирными жилыми домами (от 5 до 8 этажей) и сопутствующими объектами первичной ступени культурно-бытового обслуживания.

В силу статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.07.2017) в составе градостроительного плана земельного участка указывается информация о градостроительном регламенте.

В пункте 2.2.2. ГПЗУ № RU 39301000-6853 отражена информация градостроительного регламента применительно к данному конкретному земельному участку, в которой предельная этажность строительства указана – «8 этажей».

То обстоятельство, что в отчете об оценке от 31.10.2011 содержится имеется указание на этажность домой - не более 5-ти этажей, не свидетельствует о том, что рыночная стоимость продажи права на заключение договора о развитии застроенной территории была определена исходя из возможности строительства исключительно 5-этажных зданий, поскольку из буквального содержания отчета следует, что для моделирования стратегии застройки оценщик основывался на данных, полученных от Комитета архитектуры и строительства Администрации, в качестве рекомендованных для использования земельного участка.

Администрация постановлением от 22.04.2013 № 502 утвердила изготовленный по заказу Общества проект планировки территории 2012 года, в котором не имеется указания на возведение исключительно 5-этажного здания, напротив, проектом предлагалось строительство 5-7-этажного жилого дома, новое жилищное строительство в границах проектирования предполагало застройку средне этажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей). Согласно заключению Администрации № 14 от 26.12.2012 проектная документация рекомендуется к утверждению.

Кроме того, Агентством 17.05.2017 Обществу выдано разрешение на строительство № 39-RU 39301000-048-2017, предусматривающее возведение 9-этажного здания, в том числе 1 подземный этаж.

Согласно утвержденному Администрацией проекту планировки проектируемая территория уже застроена 5-7-этажными зданиями, существующая жилая застройка включает в себя многоэтажные жилые дома (9 более этажей) - 154 квартиры, среднеэтажные жилые дома 95-8 этажей) - 455 квартир.

Более того, согласно пункту 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункту 26 части 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ, пункту 2.8 части 2 статьи 33 Устава городского округа «Город Калининград» утверждение Правил землепользования и застройки относится к компетенции представительного органа местного самоуправления - окружного Совета депутатов города Калининграда.

Исходя из вышеизложенного, суды двух инстанций пришли к правильному выводу, что установление пунктом 1.7 Постановления Администрации предельного параметра разрешенного строительства - не более 5 этажей – является необоснованным, в связи с чем правомерно удовлетворили заявление Общества и признали недействительным пункт 1.7 постановления Администрации.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 часть 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2017 по делу № А21-594/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации городского округа «Город Калининград» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.Г. Савицкая

Судьи

И.С. Любченко

С.В. Соколова