Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16193/2023) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.03.2023 по делу № А21-5999/2022 (судья Зинченко С.А.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Калининградская энергетическая компания»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

3-и лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «ЦЖИ-Черняховск»;

2) общество с ограниченной ответственностью «Черняховская ТС»

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Калининградская энергетическая компания» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) о взыскании 294 600 руб. задолженности по арендной плате за январь – май 2022 года, 48 939 руб. пени за период с 06.01.2022 по 31.03.2022, возмещении расходов по оплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ЦЖИ-Черняховск» и общество с ограниченной ответственностью «Черняховская ТС».

Решением суда от 30.03.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в рамках дела №А21-6793/2021 установлен отказ арендатора от увеличения арендной платы, в силу чего договор №654 от 05.12.2000 был расторгнут. Ссылается на то обстоятельство, что сторонами не было достигнуто соглашение об увеличении размера арендной платы, необходимо определить момент, с которого у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы в размере 2 000 рублей. Отмечает передачу части помещения в пользу третьих лиц.

Также ответчиком 03.07.2023 представлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых ответчик приводит дополнительные доводы в поддержку требования об отмене обжалуемого решения.

К дате судебного заседания от ответчика в материалы дела поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

От истца в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также возражения на апелляционную жалобу, в которых он доводы жалобы оспаривает и просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дополнения к апелляционной жалобе, поступившие посредством системы «Мой Арбитр» 03.07.2023, судом апелляционной инстанции не принимаются и не подлежат рассмотрению, поскольку подача дополнений к апелляционной жалобе Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрена, дело рассматривается повторно по имеющимся в деле доказательствам. Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 по делу №А56-48069/2020; от 25.02.2023 по делу № А21-15595/2018; от 10.02.2023 по делу № А56-73825/2021; от 19.09.2022 №А56-17712/2022; постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.06.2023 №А21-10192/2020.

Отклоняется судом апелляционной инстанции и ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поскольку ответчиком не представлено доказательств невозможности представления таких документов в суд первой инстанции, в то время как в рамках рассматриваемого спора указанные доказательства являются новыми по отношению к доказательствам, исследованным судом первой инстанции.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 05.12.2000 Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор № 654 на аренду нежилого помещения площадью 153,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, под спортивно-оздоровительный комплекс, сроком действия по 25.11.2049 (п. 1.3).

Согласно п. 1.2 договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату согласно ежегодно предоставляемому расчету.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата вносится на счет арендодателя ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, в противном случае арендатор выплачивает пеню в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2).

При этом, в п. 3.2 договора предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы с учетом индексации цен и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пп. 3 п. 5.2 договор подлежит досрочному расторжению при отказе арендатора от согласования пересмотренных арендных платежей по истечении 10-дневного срока вручения его на согласование.

Согласно п. 5.3 договора перемена собственника сданного в аренду имущества не влечет за собой изменения условий или расторжение договора.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан зарегистрировать договор аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области.

Помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 05.12.2000.

Договор зарегистрирован 03.04.2001.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.01.2004 ООО «Черняховская ТС» на праве собственности принадлежит нежилое помещение – котельная общей площадью 379,1 кв.м по адресу: <...>.

Уведомлением от 05.04.2004 № 1050 администрация Черняховского муниципального образования сообщила ФИО1 о том, что с 06.01.2004 администрация не является собственником здания котельной, расположенной по адресу: <...>, собственником которого стало ООО «Черняховская ТС».

22.12.2004 ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которого является деятельность в области спорта прочая.

28.09.2007 к договору аренды заключено трехстороннее дополнительное соглашение № 1, согласно которому в связи с переходом права собственности на нежилое помещение спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью 156,3 кв.м арендодатель (Администрация Черняховского муниципального образования) уступило права и обязанности по договору аренды новому собственнику – ООО «Черняховская ТС».

13.05.2015 заключено трехстороннее дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к ООО «Промтэкс» первоначальный арендодатель уступил свои права и обязанности по договору аренды новому арендодателю (новому собственнику) – ООО «Промтэкс» (зарегистрировано в УФРС по Калининградской области 09.06.2015).

25.12.2020 ООО «Промтэкс» и ООО «Тепло Людям. Черняховск» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества – котельной площадью 601,7 кв.м, литер Г, этажность 2 этажа, КН 39:13:010112:493, расположена по адресу: <...>, объект передан покупателю по акту приема-передачи в тот же день.

12.04.2021 ФИО1 под роспись получил уведомление ООО «Калининградская энергетическая компания» исх. № 3 от 29.01.2021 об изменении арендодателя по договору аренды, согласно которому, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к ООО «Калининградская энергетическая компания», ООО «Промтэкс» передал свои права и обязанности по договору аренды новому арендодателю - ООО «Калининградская энергетическая компания».

29.12.2021 ФИО1 под роспись получил от ООО «Калининградская энергетическая компания» уведомление исх. № 25 от 17.12.2021 об изменении арендной платы, согласно которому с 01.01.2022 арендная плата за помещение площадью 153,6 кв.м будет составлять 61 320 руб. в месяц на основании оценки рыночной стоимости величины арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества (отчет ООО «РЦ Эксперт оценка № 476/11-2021 от 15.11.2021»).

Поскольку за период с января по апрель 2022 года указанная выше арендная плата не была внесена ФИО1, 22.04.2022 в его адрес была направлена претензия исх. № 9-22 от 22.04.2022 об оплате 245 280 задолженности и 75 730,20 руб. пени.

Невыполнение в добровольном порядке указанного требования послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным 21.07.2022 и 24.03.2023.

Суд первой инстанции, признав заявленные требования обоснованными по размеру и по праву, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При этом, согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК 4 РФ).

Следовательно, при заключении договора его стороны должны понимать, какие права и обязанности они на себя принимают при заключении договора, порядок исполнения договора, а также последствия его нарушения и ответственность за это.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Согласно п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 2 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В связи с этим в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором; в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае несвоевременного исполнения обязательства по возврату помещения с арендатора за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Согласно п. 1, 2 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации; сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и 5 считается заключенным с момента такой регистрации.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде; если спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

В п. 4 информационного письма указано, что требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В суде первой инстанции ответчик ссылался на акт от 01.03.2008 передачи ООО «Черняховская ТС» части арендованного помещения площадью 72,6 кв.м. Между тем, согласно представленной истцом выписки от 02.09.2022 из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (здание с КН 39:13:010112:493 по адресу: <...>) право собственности «Черняховкая ТС» на здание зарегистрировано лишь 14.01.2011.

Кроме того, передача части помещения по указанному выше акту от 01.03.2008 не оформлена сторонами договора аренды путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды об изменении площади арендованного помещения, и как следствие, указанное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, в то время как по зарегистрированному договору аренды ФИО1 арендует 153,6 кв.м.

Заключая договор аренды недвижимого имущества на 49 лет, принимая на себя обязанность по регистрации договора аренды (п. 6.9 договора), оплачивая арендную палату исходя из площади помещения, указанной в договоре аренды, ответчик, действуя разумно, осмотрительно и добросовестно, должен был принять меры по надлежащему оформлению изменения площади арендованного помещения, поскольку непосредственно заинтересован в этом, а в противном случае – несет соответствующие риски (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Позиция ответчика относительно того, что истец является стороной договора аренды, в связи с чем на него не распространяется указанное выше правило, подлежит отклонению, поскольку стороной договора аренды истец стал лишь с 26.01.2021, в то время как акт о передаче ФИО1 части помещения ООО «Черняховская ТС» датирован 01.03.2008, составление указанного акта, в отсутствие государственной регистрации соответствующих изменений, не влияет на права и интересы истца по договору аренды.

Иными словами, отсутствие государственной регистрации соглашения об изменении площади арендуемого помещения для нового арендодателя означает сохранение площади арендованного помещения, указанного в договоре аренды, прошедшего государственную регистрацию.

Таким образом, истец правомерно начислил задолженность по арендной плате, исходя из площади арендованного ответчиком помещения, указанной в договоре аренды (153,6 кв.м).

Из материалов дела следует, что помещение площадью 153,3 кв.м возвращено ФИО1 ООО «Калининградская энергетическая компания» по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 17.06.2022 в связи с досрочным расторжением договора аренды на основании постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2022 по делу № А21-6793/2021.

При этом, в пункте «реквизиты сторон» ФИО1 сделана запись о том, что фактически передается помещение площадью 70 кв.м, остальная находится в пользовании других лиц.

В рамках дела № А21-6793/2021 ООО «Калининградская энергетическая компания» обратилась к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды в связи с отказом предпринимателя от согласования предложенного истцом размера арендной платы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2022 (оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.09.2022) по названному выше делу установлено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент не является изменением условия договора о размере арендной платы в порядке, определенном п. 3 ст. 614 ГК РФ и, вопреки доводам предпринимателя, не требует заключения дополнительного соглашения, в связи с чем и согласно п. 3.2 договора аренды истец правомерно направил предпринимателю предложение об изменении арендной платы, которое предпринимателем отклонено.

Отказ предпринимателя от согласования пересмотренных арендных платежей по истечении десятидневного срока вручения соответствующего предложения в соответствии с условиями п. 5.2 договора и разъяснениями, содержащимися в п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» является основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке; при этом направление арендодателем предложения об установлении арендной платы ниже ее рыночной величины не может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны арендодателя.

В соответствии с ч. 5 ст. 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 16 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела следует, что ООО «ЦЖИ-Черняховск» находится по адресу: <...>. Д. 16А.

Вместе с тем, согласно договору аренды недвижимого имущества от 05.08.2008, заключенному между ООО «Черняховская ТС» (арендодатель) и ООО «ЦЖИ-Черняховск» (арендатор) в пользование ООО «ЦЖИ-Черняховск» передана часть административного здания, расположенного по адресу: <...>, площадью лишь 5 кв.м, указанное помещение передано ООО «ЦЖИ-Черняховск» по акту приема-передачи в тот же день.

Представленные ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции фотографии здания, вывески на нем и его ограждения не опровергают факта использования им помещения площадью 153,6 кв.м., поскольку арендная плата ранее уплачивалась ответчиком именно исходя из такой площади.

Из материалов дела следует, что арендованное помещение возвращено ответчиком истцу только 17.06.2022, в то время как задолженность по арендной плате начислена истцом за период с января по май 2022 года.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При этом, поскольку ответчик в предусмотренный пп. 3 п. 5.2 договора аренды десятидневный срок со дня получения 29.12.2021 предложения об изменении арендной платы ее не согласовал и не возвратил помещение собственнику, истец правомерно начислил задолженность по увеличенной арендной плате за январь-май 2022 года.

При этом ссылка ответчика на результаты рассмотрения дела №А21-6793/2021 не имеет правового значения для правильного рассмотрения настоящего дела, поскольку в указанном деле не были установлены существенные для правильного рассмотрения настоящего дела обстоятельства, которые подтверждали бы позицию ответчика либо опровергали правильность выводов суда первой инстанции в рамках настоящего дела.

Учитывая указанное суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и им дана надлежащая оценка судом первой инстанции, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.03.2023 по делу № А21-5999/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.И. Пивцаев

В.В. Черемошкина