Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.09.2021 по делу № А21-6440/2021, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ФИО3 Интернэйшнл» (адрес: Россия, 236011, <...>, литер А, офис 901, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: <***>)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>)

третьи лица: 1. ФИО4; 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (адрес: Россия, 236040, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: <***>)

о признании договора прекратившим свое действие,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФИО3 Интернэйшнл» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предприниматель) о признании отсутствующим обременения в виде записи об ипотеке в отношении следующего недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 357 кв.м с кадастровым номером 39:15:150835:1004, категория земель: земли населенных пунктов - под 9-ти этажное здание гостиницы, расположенного по адресу: <...>; жилого дома - гостиницы площадью 4 763,4 кв.м, этажность: 9, с кадастровым номером: 39:15:150835:78, расположенного по адресу: <...>, и прекращении ипотеки в отношении указанных объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Решением от 27.09.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, в иске отказать, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права; по мнению подателя жалобы, оснований для прекращения ипотеки не имелось, поскольку в рамках дела № А21-5544/2020 ООО «ВЕАНАС» просит обязать ФИО4 заключить договор купли-продажи нежилого здания (склада) с кадастровым номером 39:15:150516:1217 общей площадью 110,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> а также подать в Управление Росреестра Калининградской области заявление о переходе права собственности, а также обязать ответчика размежевать земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:4 с целью образования двух участков: площадью 25 647 кв.м - под существующую складскую базу и площадью 310 кв.м - под нежилое здание (склад) с кадастровым номером 39:15:150516:1217, поставить вновь образованные земельные участки на государственный кадастровый учет, передать право собственности на вновь образованный земельный участок общей площадью 310 кв.м ООО «ВЕАНАС», то есть фактически ООО «ВЕАНАС» заявлены правопритязания на тот же земельный участок, который истец обязался продать ответчику, что свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 10.04.2020 не может считаться исполненным.

Определением от 17.01.2022 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Нестерова С.А.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом (залогодатель) и предпринимателем (залогодержатель) 16.10.2019 заключен договор залога недвижимого имущества (далее - договор об ипотеке), предметом которого являлась передача залогодержателю принадлежащего на праве собственности залогодателю следующего имущества залоговой стоимостью 100 00 000 руб.:

- земельного участка площадью 1 357 кв.м с кадастровым номером 39:15:150835:1004, категория земель: земли населенных пунктов - под 9-ти этажное здание гостиницы, расположенного по адресу: <...>;

- жилого дома - гостиницы площадью 4 763,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:150835:78, этажность: 9, расположенного по адресу: <...>.

На основании договора об ипотеке от 16.10.2019 в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации ипотеки на залоговое имущество за № 39:15:150835:1004-39/021/2019-2 и № 39:15:150835:78-39/021/2019-2.

В соответствии с пунктом 2.1 договора об ипотеке предметом залога обеспечивалось исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2019, заключенному между предпринимателем (покупатель) и ФИО4 (продавец) на общую сумму 47 000 000 руб., по условиям которого ФИО4 обязался в срок до 30.03.2020 заключить с предпринимателем (покупатель) основной договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>:

- производственное здание, литер «И», площадью 1 132,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:114;

- производственное здание, литер «Е», площадью 1 143,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:112;

- здание склада, литер «Л», площадью 596 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:115;

- здание гаража, литер «К», площадью 281,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:116;

- нежилое здание под АЗС, литер «Ж», площадью 22 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:118.

10.04.2020 между предпринимателем (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен основной договор купли-продажи 10 объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, в том числе (пункт 1.1.1 договора):

- производственного здания, литер «И», площадью 1 132,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:114;

- производственного здания, литер «Е», площадью 1 143,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:112;

- здания склада, литер «Л», площадью 596 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:115;

- здания гаража, литер «К», площадью 281,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:116;

- нежилого здания под АЗС, литер «Ж», площадью 22 кв.м с кадастровым номером 39:15:150516:118.

11.06.2020 в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю на объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 1.1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2020.

Истец, считая залог прекращенным в связи с полным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, направил предпринимателю требование о необходимости подать в Управление Росреестра совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке спорных объектов.

Поскольку указанное требование оставлено предпринимателем без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись о регистрации права в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью института залога является обеспечение основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником основного обязательства. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связанного, и прекращается вместе с ним.

Следовательно, решение вопроса о существовании залога зависит от разрешения вопроса о существовании основного обязательства, в обеспечении которого был установлен залог, поскольку не допускается существование залогового обязательства в отрыве от основного обязательства, обеспеченного залогом, а в отсутствии залогового обязательства, в свою очередь, не имеется оснований для сохранения в ЕГРН записи о залоге.

Из изложенного следует, что залогодатель, требующий признать залог прекращенным по указанному основанию, в соответствии со статьей 65 АПК РФ обязан доказать, что обязательство, которое обеспечено этим залогом, прекращено по основаниям, предусмотренным законом или договором.

По результатам анализа представленных в дело доказательств судом установлен факт полного исполнения предварительного договора от 16.10.2019, в обеспечение исполнения обязательств по которому был заключен договор об ипотеке.

Так, из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2020, заключенный между предпринимателем (покупатель) и ФИО4 (продавец), сторонами исполнен, имущество передано новому покупателю по акту приема передачи от 10.04.2020. Переход права собственности к новому покупателю (предпринимателю) зарегистрирован в установленном законом порядке 11.06.2020.

Поскольку обязательство, вытекающее из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2019, в обеспечение исполнения которого был заключен договор об ипотеке от 06.10.2019, прекращено надлежащим его исполнением (заключением основного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2020), договор об ипотеке от 06.10.2019 считается прекратившим действие в силу закона.

Доводы ответчика относительно отзыва доверенностей не обоснованы ни по фактическим обстоятельствам, ни по праву.

При таких обстоятельствах иск удовлетворен судом первой инстанции правомерно, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, оснований для отмены обжалуемого решения не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.09.2021 по делу № А21-6440/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.А. Нестеров