Гражданский кодекс часть 1

при участии от предпринимателя ФИО1 его представителя ФИО2 (доверенность от 11.08.2009); от Правительства Калининградской области ФИО3 (доверенность от 29.12.2011); от Агентства по имуществу Калининградской области ФИО4 (доверенность от 30.12.2009),

рассмотрев 10.07.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу № А21-793/2011 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

у с т а н о в и л:

Агентство по имуществу Калининградской области, место нахождения: 236035, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН <***> (далее – Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и Министерству финансов Калининградской области о признании недействительным договора от 20.09.2010 купли-продажи и залога нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, и применении последствий ничтожной сделки путем возвращения в собственность Калининградской области указанных нежилых помещений и перечисления предпринимателю из бюджета Калининградской области 929 031 руб. выкупной цены и 279 031 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Профессиональная компания оценки собственности «РУСБИЗНЕСОЦЕНКА» (далее – ООО «РУСБИЗНЕСОЦЕНКА») и правительство Калининградской области (далее – Правительство).

Решением от 19.12.2011 в иске отказано.

Апелляционный суд постановлением от 13.03.2012 отменил указанное решение и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 13.03.2012, оставить в силе решение от 19.12.2011.

В отзывах на кассационную жалобу Агентство и Правительство просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представители Агентства и Правительства возразили против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327 объект «Городские ворота Дер-Дона, 1803 года (Росгартенские ворота)», расположенный по адресу: <...>, поставлен на государственный учет как объект культурного наследия федерального значения.

В соответствии с охранно-арендным договором указанный объект 05.05.1998 передан предпринимателю ФИО1 во временное владение и пользование.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 № 1048-р здание передано в собственность Калининградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество произведена запись от 03.09.2010 № 39-39-01/277/2010-913.

Предприниматель ФИО1 обратился в Агентство с заявлением от 07.09.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. В связи с этим правительство Калининградской области приняло постановление от 16.09.2010 № 742, которым предоставило ФИО1 «преимущественное право на приобретение памятника истории и культуры (архитектуры) – нежилого здания общей площадью 314, 5 кв. м, арендуемого по охранно-арендному договору от 05 марта 1998 года, которое расположено по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3» и установило условия приватизации.

Агентство (продавец) и предприниматель ФИО1 (покупатель) заключили договор от 20.09.2010 купли-продажи и залога нежилого здания.

Договор от 20.09.2010 сторонами исполнен.

Ссылаясь на незаконность отчуждения государственного имущества, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания договора недействительным.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии таких оснований, поскольку установил, что спорный договор заключен с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ), а также пришел к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости выкупленных помещений, определенной в отчете об оценке от 08.09.2010.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 20.09.2010 продавец продал, а покупатель приобрел в собственность следующее недвижимое имущество: нежилое здание общей площадью 315,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3.6 договора купли-продажи покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Согласно отчету независимого оценщика – ООО «РУСБИЗНЕСОЦЕНКА» на 08.09.2010 рыночная стоимость названного здания составляет 10 320 000 руб.

Договор купли-продажи подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как видно из условий договора купли-продажи, перед подписанием договора покупателю было известно о состоянии приобретаемого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.

На дату подписания договора купли-продажи от 20.09.2010 Агентство одобрило и согласовало все условия договора, включая цену продажи объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ установлено общее правило, согласно которому изменение цены после заключения договора не допускается. Такое изменение допускается только:

а) в случаях, когда в самом договоре стороны предусмотрели это;

б) если это предусмотрено в законе (либо в иных правовых актах) в порядке, установленном законом.

Как следует из договора купли-продажи, стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания.

В соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, указанным законом прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом.

Как следует из материалов дела, в соответствии с указанными выше нормами действующего законодательства цена продажи объекта в договоре была определена согласно отчету независимого оценщика - ООО «РУСБИЗНЕСОЦЕНКА» на 08.09.2010 в размере 10 320 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Кроме того, согласно пункту 3 Информационного письма № 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма № 92 отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учитывая изложенное, а также то, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, суд кассационной инстанции считает, что переоценка стоимости объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, в силу абзаца 4 пункта 1 Информационного письма № 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора.

Истец, обращаясь с требованиями о признании недействительным договора от 20.09.2010 на основании недостоверности отчета о рыночной стоимости приватизируемого объекта, фактически заявил требование о внесении изменений в условие договора о цене объекта.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из изложенного выше, суд кассационной инстанции считает, что требование Агентства о признании недействительным договора от 20.09.2010 в силу ничтожности на основании недостоверности отчета о рыночной стоимости объекта, не подлежит удовлетворению.

Кассационная инстанция считает ошибочным вывод апелляционного суда о несоответствии оспариваемого договора части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ. Согласно названной норме преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Предприниматель ФИО1 арендует спорное здание более 10 лет.

Кроме того, вопрос о действительности договора от 20.09.2010 был предметом рассмотрения судами по другому делу. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.02.2011 по делу № А21-8896/2010, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2011, заместителю прокурора Калининградской области отказано в признании договора купли-продажи от 20.09.2010 недействительным.

Довод Агентства об отмене постановления правительства Калининградской области от 16.09.2010 № 742 подлежит отклонению, поскольку сама по себе отмена названного постановления не влияет на действительность договора от 20.09.2010.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 13.03.2012 подлежит отмене, а решение от 19.12.2011 – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу № А21-793/2011 отменить.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.12.2011 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с Агентства по имуществу Калининградской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи М.В. Захарова

Т.И. Сапоткина