Гражданский кодекс часть 1

Агентство по имуществу Калининградской области (далее – истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арт и К» (далее – ответчик, Общество, ООО «Арт и К») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 31.05.2010. по 26.02.2015 в размере 334 982,05 руб. и пени в размере 1 222 283,80 руб.

Определением от 16.12.2015 производство по делу было приостановлено
на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до вступления в законную силу судебного акта по делу
№ А21-7367/2015.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 01.03.2017 решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.12.2016 по делу № А21-7367/2015 оставлено без изменения. Определением от 14.03.2017 производство по делу возобновлено.

Решением от 23.05.2017 исковые требования удовлетворены частично: взыскано с общества с ограниченной ответственностью «АРТ и К» в пользу Агентства по имуществу Калининградской области задолженность по охранно-арендному договору №49 на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 03.06.1996 в размере 334 982,05 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Арт и К» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части взыскания задолженности по арендной плате и принять новый судебный акт об отказе
в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Арт и К» указывает, что не имеет задолженности по внесению арендных платежей, ссылаясь на пункт 20 Договора от 03.06.1996 № 49 в редакции Дополнительного соглашения от 04.08.1997. Стоимость произведённых восстановительных и предреставрационных работ на объекте оценивается Обществом в сумму 173 230 000 руб. Общество указывает, что с 1996 по 1998 год Государственным научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры (бывшим арендодателем) был произведён зачёт стоимости ремонтно-реставрационных работ,, выполненных обществом на Объекте на общую сумму 1 518 823 руб., ссылаясь на то, что данный факт подтверждается представленными в материалы дела актами приёмки и проверки выполненных работ на Объекте. Также ответчик считает, что суд первой инстанции необоснованно принял судебные решения по делам № А21-9932/2012, № А21-10736/2012, № А21-7367/2015 как акты, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора по существу.

28.08.2017 в канцелярию апелляционного суда от Агентства по имуществу Калининградской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Государственным научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры (арендодателем) и правопредшественником Общества – товариществом с ограниченной ответственностью «АРТ и К» (далее – ТОО «АРТ и К») 03.06.1996 заключен сроком на 49 лет охранно- арендный договор № 49 (далее – Договор) на пользование памятником истории и культуры «Башня «Врангель», расположенным по адресу: <...> (далее – Объект), для использования под культурно - сервисный центр, музей, антикварный салон, выставочный зал, фольклорный центр, торговые ряды, неотъемлемой частью которого являлся акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории, подписанный Обществом 03.06.1996.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 04.06.1996.

Пунктом 4 Договора раздела II за использование здания Памятника арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату из расчета 70570990 рублей (неденоминированных) в год, которая остается неизменной на весь срок аренды памятника. При этом в соответствии с пунктом 5 раздела II Договора платежи вносятся за каждый квартал вперед.

Согласно пунктам 7 и 8 раздела III договора арендатор обязался нести полную ответственность за сохранность памятника и использовать его исключительно по назначению в соответствии с установленным для этого режимом пользования, содержать в благоустроенном состоянии территорию памятника и его охранную зону, не использовать их под новое капитальное строительство без письменного разрешения арендодателя, не заселять помещения памятника для целей постоянного проживания, беспрепятственно допускать в рабочее время представителей госоргана для контроля за выполнением правил использования или научного обследования, в кратчайшие сроки извещать госорган о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику.

Согласно пункту 9 раздела IV Договора арендатор обязан своевременно независимо от сезона производить ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику. В соответствии с п. 15 Договора раздела V невзнос платежей в сроки, установленные настоящим договором, влечет за собой начисление пени в размере 0,5% в сутки за каждый день просрочки, с взысканием арендной платы в бесспорном порядке.

Дополнительным соглашением от 04.08.1997 стороны изложили пункт 20 Договора в следующей редакции: «учитывая аварийное состояние памятника и значительный объем капиталовложений для проведения ремонтно-реставрационных работ на памятнике республиканского значения «Башня Врангель», освободить Арендатора от арендной платы на весь период ремонтно-реставрационных работ до полного их окончания. Все денежные средства Арендатора, направленные на ремонтно-реставрационные работы на памятнике засчитываются в счет будущих арендных платежей по Охранно-арендному договору». Статьи 12, 13, 15,18 исключены из Договора (п.7 Дополнительного соглашения от 04.08.1997г.). Дополнительным соглашением от 26.01.2004
к договору ТОО «АРТ и К» заменено на Общество.

Дополнительным соглашением от 25.08.2011 права и обязанности арендодателя по договору переданы Агентству.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 24.03.2014 по делу №А21-9932/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.09.2014 и кассационного суда от 12.12.2014, охранно-арендный договор от 03.06.1996 № 49 расторгнут, арендованное имущество подлежит возвращению Агентству.

Претензией от 10.07.2015г. №НМ-3974 Агентство уведомило Общество
о необходимости погашения задолженности в размере 334 982,05 руб. по арендной плате и пени в размере 1 222 283,80руб. Поскольку Общество оставило претензию без удовлетворения, Агентство обратилось в арбитражный суд с иском.

На основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их
в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи
71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел
к правомерному заключению об удовлетворении заявленных исковых требований частично.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит
в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение Предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, в результате которого за период с 31.05.2010. по 26.02.2015 образовалась задолженность
в сумме 334 982,05 руб.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор по существу и, констатировав наличие задолженности, посчитал исковые требования обоснованными в части взыскания арендной платы.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание судом по следующим основаниям.

Как обоснованно указанно судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, по делу А21-9932/2012 судами трех инстанций установлено, что Общество не исполнило обязательств по сохранению памятника культуры
в надлежащем состоянии, не проводило своевременно ремонтно-реставрационные работы согласно условиям охранно-арендного договора и требованиям действующего законодательства по охране памятников истории и культуры. Указанные обстоятельства послужили основанием для расторжения Договора.

В рамках дела № А21-10736/2012 установлено, что Общество не выполнило предписание от 16.05.2011 № 33-П об устранении выявленных при осмотре спорного объекта нарушений (акт от 13.05.2011 № 54), в том числе не разработало
и не представило на согласование проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия, тем самым не исполнив условий договора. Кроме того, по результатам проверки (акт от 07.09.2012 № 105) Службой 10.09.2012 выдано Обществу предписание № 36-П об устранении выявленных нарушений, в том числе Общество должно было разработать проектную документацию на проведение неотложных противоаварийных и реставрационных работ на памятнике. Таким образом, предписанные Обществу мероприятия предусмотрены охранно-арендным договором как обязанность арендатора и направлены на обеспечение сохранения памятника. Данные обязанности Общество не выполнило, что подтверждается фактическим состоянием здания, отраженным в актах осмотра.

При рассмотрении дела №А21-7367/2015 судом назначена строительно-техническая экспертиза работ, проведенных Обществом (заключение №255
от 23.06.2016), согласно выводам которой, выполненные Обществом и его подрядчиками на Объекте культурного наследия строительные работы
к неотделимым улучшениям не относятся. Данные работы не являются ремонтно-реставрационными. Исторический облик Памятника нарушен, техническое состояние является неудовлетворительным.

Государственным научно-производственным центром по охране
и использованию памятников истории и культуры утверждены акты выполненных общестроительных работ на Объекте, но указанная документация
не свидетельствует о том, что арендодателем произведен зачет арендных платежей по Договору.

Доводы подателя апелляционной жалобы сведены к переоценке установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств спора и имеющихся в деле доказательств. Само по себе несогласие подателя жалобы с изложенными судом первой инстанции в решении выводами, основанными на исследовании представленных в дело доказательств и их оценке, не является основанием для отмены соответствующего действующему законодательству судебного акта.

Таким образом, при рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2017 по делу № А21-7978/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.В. Аносова

И.А. Тимухина