Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8610/2022) ООО «БалтАвтоЛайн» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.02.2022 по делу №А21-9204/2021 (судья Любимова С.Ю.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «БалтАвтоЛайн» к Агентству по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БалтАвтоЛайн» (далее – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее – Агентство) в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Рыбников, д. 15 в г. Калининграде, оформленного письмом от 04.06.2021 № 4396-ААГ.

Решением от 10.02.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель Общества доводы жалобы поддержал, представитель Агентства против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 05.10.2021 ООО «БалтАвтоЛайн» является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:121017:48, площадью 1466+/-12 кв.м., по адресу: <...>, с разрешенным использованием – малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

11.05.2018 Обществом был получен градостроительный план указанного земельного участка № RU 39301000-693-2018/А (далее – ГПЗУ), на основании которого разработана проектная документация, получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 28.05.2021 для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. Рыбников, д. 15 в г. Калининграде.

Общество 31.05.2021 обратилось в Агентство с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Письмом от 04.06.2021 № 4396-ААГ Агентство отказало Обществу в выдаче испрашиваемого разрешения, отметив, что в соответствии с утвержденным Генеральным планом городского округа «Город Калининград» от 06.07.2016 № 225 в редакции последующих решений Городского Совета депутатов Калининград, объект капитального строительства запроектирован в общественно-деловой зоне, в которой строительство малоэтажной многоквартирной жилой застройки не предусмотрено.

Также Агентство указало Обществу, что объект капитального строительства запроектирован за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений (балконы по оси А расположены на расстоянии менее 3 м от границы земельного участка).

Полагая отказ в выдаче разрешения на строительство нарушающим права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с генеральным планом городского округа «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов Калининград от 06.07.2016 № 225 (в редакции последующих изменений), объект капитального строительства запроектирован в общественно-деловой зоне. Строительство малоэтажной многоквартирной жилой застройки в указанной зоне не предусмотрено.

Согласно положениям о территориальном планировании, утвержденном в составе генерального плана, общественно-деловые зоны предназначены для застройки преимущественно объектами общественно-делового назначения (офисы, административные здания, банки, страховые компании, гостиницы, культовые здания, научно-исследовательские учреждения, торговые центры, магазины и т.п.) с сопутствующими объектами инженерной и транспортной (парковки) инфраструктуры, допускающими функционирование и реконструкцию существующих жилых зданий.

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Таким образом, несоответствие проектной документации генеральному плану является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Невозможность размещения многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121017:48 также подтверждается решением Калининградского областного суда от 15.09.2021 по делу № За-167/2021, предметом рассмотрения которого являлось административное исковое заявление общества к Правительству Калининградской области о признании недействующим постановления Правительства Калининградской области от 17.02.2020 № 74 «О внесении изменений в Генеральный план городского округа «Город Калининград» в части отнесения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130908:23, 39:15:132517:604, 39:15:121017:48, 39:15:110821:119 к функциональной общественно-деловой зоне.

В рамках рассмотрения данного дела судом установлено, что на момент приобретения обществом земельного участка с кадастровым номером 39:15:121017:48 вид разрешенного использования данного земельного участка был установлен «предпринимательство».

Именно такой вид разрешенного использования земельного участка указан в договоре купли-продажи и залога недвижимого имущества (с учетом рассрочки платежа) от 22.10.2019, заключенного между комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и обществом.

Заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка было подано обществом после вступления в силу постановления Правительства Калининградской области от 17.02.2020 № 74 и, соответственно, после изменения функционального зонирования территории земельного участка.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, Калининградский областной суд пришёл к выводу о том, что приобретённый в целях ведения предпринимательской деятельности земельный участок с кадастровым номером 39:15:121017:48 должен использоваться по его первоначальному назначению - «предпринимательство», в связи с чем генеральный план городского округа «Город Калининград», в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 39:15:121017:48 к функциональной общественно-деловой зоне, не противоречит нормам, обладающим большей юридической силы, и не нарушает прав и законных интересов общества.

Также одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство указано, что объект капитального строительства запроектирован за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений (балконы по оси А расположены на расстоянии менее 3 м от границы земельного участка), в связи с чем проектная документация не соответствует градостроительным регламентам, установленным для данного земельного участка в градостроительном плане земельного участка от 05.06.2018 № RU39301000-693-2018/A в части размещения проектируемого объекта за границами места допустимого размещения зданий, строений и сооружений, несоблюдением минимального отступа от границ земельного участка.

Доводы о том, что обществом получен градостроительный план земельного участка, не свидетельствует о соответствии проектной документации требованиям генерального плана, поскольку градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в котором указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Градостроительный план земельного участка не является нормативным актом, как правила землепользования и застройки, или документом градостроительного регулирования, как генеральный план.

Генеральный план является нормативным актом, то есть документом, имеющим большую юридическую силу по отношению к градостроительному плану земельного участка.

Под правилами землепользования и застройки понимается документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Составной частью правил землепользования и застройки является карта градостроительного зонирования (пункт 2 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации), содержащая границы территориальных зон (часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).

Границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ). Данная норма корреспондирует общему правилу, установленному частью 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, об обязательности документов территориального планирования для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Кроме того, в целях реализации генерального плана постановлением Правительства Калининградской области № 39 от 28.01.2022 были внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» (далее - Правила), в том числе в целях их приведения в соответствие генеральному плану.

В соответствии с картой градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил, в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:121017:48 установлена территориальная зона общественных центров (индекс зоны ОЦ).

Зона общественных центров установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации широкого спектра объектов общественного-делового назначения, включая объекты торгового и развлекательного назначения, обеспечения сопутствующей инженерной и транспортной инфраструктурой.

В перечне видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом территориальной зоны ОЦ, вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» отсутствует.

Таким образом, ни генеральным планом, ни правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121017:48 не предусмотрено.

Учитывая изложенное, выдача разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Рыбников, д. 15 в г. Калининграде на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121017:48» не представляется возможным, так как данное решение будет противоречить утвержденным документам территориального планирования и градостроительного зонирования.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.02.2020 по делу № А21-9204/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Ю.С. Баженова

К.В. Галенкина