Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Аскар-Авто» генерального директора Грибова Е. Н. (решение учредителя общества от 19.03.2017 № 1/17) и Зуевой А. В. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Аскар-Авто» и администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.04.2017 (судья Любимова С.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу № А21-9959/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Очистные сооружения СДМ», место нахождения: 236000, Калининградская обл., г. Калининград, Судостроительная ул., д. 75, ОГРН 1023900985063, ИНН 3906098400 (далее – ООО «Очистные сооружения СДМ»), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аскар-Авто», место нахождения: 236039, Калининградская обл., г. Калининград, Железнодорожная ул., д. 70, ОГРН 1123926014948, ИНН 3906261825 (далее – ООО «Аскар-Авто»), и администрации городского округа «Город Калининград», место нахождения: 236006, Калининградская обл., г. Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее – администрация), о признании договора от 31.07.2002 № 004679 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:36 недействительным в части аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:956.

Решением суда от 10.04.2017 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 13.07.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах администрация и ООО «Аскар-Авто» просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Администрация считает, что суды обеих инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов применили нормы, не подлежащие применению, а именно: статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 (далее – ЗК РФ), статью 39.20 ЗК РФ в совокупности с положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Администрация полагает, что суды не учли, что по акту приема-передачи имущества от 01.04.2005 очистные сооружения перешли к ООО «Очистные сооружения СДМ» в качестве вклада в уставный капитал.

Администрация ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, согласно которому при отчуждении объекта недвижимого имущества, его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

ООО «Аскар-Авто» в кассационной жалобе ссылается на то, что на момент заключения договора аренды, права истца не могли быть нарушены, поскольку право собственности на объект недвижимости возникло у истца только 17.09.2007, а договор аренды спорного земельного участка заключен в 2002 году.

ООО «Аскар-Авто» полагает, что судами приняты судебные акты о правах и об обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле, что является самостоятельным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

В отзыве на кассационные жалобы ООО «Очистные сооружения СДМ» просит решение и постановление оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

ООО «Очистные сооружения СДМ» ссылается на то, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, сформирован в установленном порядке, его площадь и границы определены, договор аренды земельного участка от 31.07.2002 № 004679 в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной сделкой в части предоставления в аренду территории, занятой земельным участком с кадастровым номером 39:15:141302:956, поскольку не соответствует требованиям статьи 36 ЗК РФ и нарушает права истца, как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО «Аскар-Авто» поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалоб к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании постановления мэра Калининграда от 29.05.2002 № 1550 «О предоставлении ОАО «Стройдормаш» трех земельных участков по ул. Судостроительной, 75 в Московском районе» мэрия Калининграда (арендодатель) и открытое акционерное общество «Стройдормаш» (далее - ОАО «Стройдормаш», арендатор) заключили договор от 31.07.2002 № 004679 аренды земельного участка площадью 1,8561 га с кадастровым номером 39:15:141302:0016, расположенного по ул. Судостроительной, 75 в Московском р-не г. Калининграда, сроком до 12.05.2045.

Соглашением от 23.08.2002 № 004679-1-УА ОАО «Стройдормаш» передало, а общество с ограниченной ответственностью «Русская Балтия» (далее – ООО «Русская Балтия») приняло на себя права и обязанности арендатора по договору от 31.07.2002 № 004679.

Соглашением сторон от 02.04.2003 № 004679-2 в договор от 31.07.2002 № 004679 внесены изменения: ООО «Русская Балтия» заменено на общество с ограниченной ответственностью «БалтПтицеПром» (далее – ООО «БалтПтицеПром»), изменена площадь земельного участка - 2,2565 га и кадастровый номер земельного участка - 39:15:141302:0036.

Как следует из протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Очистные сооружения СДМ» от 01.04.2005 и акта приема-передачи от 01.04.2005 ОАО «Стройдормаш» передало ООО «Очистные сооружения СДМ» в счёт вклада в уставный капитал очистные сооружения биологической очистки – лит. Я, Я1, I, II, III, IV, принадлежащие ОАО «Стройдормаш» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное 15.04.2002 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области, серии 39-АА № 091662).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2007 серии 39-АА № 521180 ООО «Очистные сооружения СДМ» принадлежат на праве собственности одноэтажные очистные сооружения биологической очистки лит. Я и Я1 общей площадью 125,2 кв. м с инвентарным номером 38159, с кадастровым номером 39:15:141302:0036:38159\Я, Я1, расположенные по адресу: Россия, Калининградская обл., г. Калининград, Судостроительная ул., д. 75.

Соглашением сторон от 30.10.2008 № 004679-3 в договор аренды от 31.07.2002 № 004679 внесены изменения в части описания земельного участка, его назначения и условий аренды.

На основании соглашения от 28.10.2009 ООО «БалтПтицеПром» передало, а общество с ограниченной ответственностью «Аскар» (далее – ООО «Аскар») приняло на себя права и обязанности арендатора по договору от 31.07.2002 № 004679 аренды земельного участка площадью 2,2565 га с кадастровым номером 39:15:141302:0036, срок договора с 29.05.2002 по 12.05.2045.

В соответствии с соглашением от 31.12.2009 № 004679-5 в договор от 31.07.2002 № 004679 внесены изменения в части условий аренды и размера кадастровой стоимости земельного участка.

По договору от 06.06.2012 ООО «Аскар» передало, а общество с ограниченной ответственностью «Вольво-Авто» (далее - ООО «Вольво-Авто») приняло на себя права и обязанности арендатора по договору от 31.07.2002 № 004679.

Администрация (арендодатель) и ООО «Очистные сооружения СДМ» (арендатор) заключили договор от 30.05.2014 № 012080 на передачу в аренду земельного участка из городских земель площадью 0,2160 га с кадастровым номером 39:15:141302:956, расположенного по ул. Судостроительной в Московском р-не Калининграда, в границах, обозначенных в приложении № 1 к указанному договору, сроком до 09.06.2063.

Распоряжением от 19.06.2014 № 2318/р-КМИ администрация образовала путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:36 земельный участок с кадастровым номером 39:15:141302:956 и предоставила его ООО «Очистные сооружения СДМ».

На основании договора от 30.09.2014 ООО «Вольво-Авто» передало, а ООО «Аскар-Авто» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору от 31.07.2002 № 004679 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:0036. Договор зарегистрирован 16.10.2014, регистрационный № 3901/00-362/2014/113.

ООО «Очистные сооружения СДМ» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации договора от 30.05.2014 № 012080 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:956.

Уведомлением от 23.04.2015 № 39/001/007/2015-6577 Управление Росреестра сообщило ООО «Очистные сооружения СДМ» о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка под очистные сооружения биологической очистки площадью 2160 кв. м с кадастровым номером 39:15:141302:956, расположенного по адресу: Калининградская обл., Калининград, Судостроительная ул., на срок с 23.04.2015 по 22.05.2015, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:141302:956 имеет предыдущий кадастровый номер 39:15:141302:36; арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:36 выступает ООО «Аскар-Авто».

Сообщением от 31.08.2015 № 39/001/007/2015-6577 Управление Росреестра сообщило ООО «Очистные сооружения СДМ» об отказе в государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15:141302:956, поскольку государственная регистрация договора аренды указанного земельного участка возможна только после расторжения (изменения) договора, заключенного с ООО «Аскар-Авто».

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.10.2016 № 39/001/051/2016-15281 в отношении земельного участка площадью 22 565 кв. м с кадастровым номером 39:15:141302:36, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: Россия, Калининградская обл., Калининград, Судостроительная ул., д. 75, 16.10.2014 зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 29.05.2002 по 12.05.2045 в пользу ООО «Аскар-Авто». В качестве основания государственной регистрации указаны: договор на передачу в аренду городских земель от 31.07.2002 № 004679 (регистрация 28.06.2012 № 39-01-00/126/2002-282), договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.10.2009 (регистрация 16.11.2009 № 39-39-01/360/2009-060), соглашение об изменении и дополнении договора от 31.07.2002 № 004679 на передачу в аренду городских земель от 31.12.2009 № 004679-5 (регистрация 22.01.2010 № 39-39-01/025/2010-176), соглашение об изменении и дополнении договора на передачу в аренду городских земель от 30.10.2008 № 004679-3 (регистрация 14.11.2008 № 39-39-01/311/2008-491), договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.09.2014 (регистрация 16.10.2014 № 39-39-01/362/2014-113), соглашение об изменении и дополнении договора на передачу в аренду городских земель от 02.04.2003 № 004679-2 (регистрация 23.04.2003 № 39-01-00/045/2003-969), договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.06.2012 (регистрация 28.06.2012 № 39-39-01/287/2012-092).

Ссылаясь на то, что договор аренды от 31.07.2002 № 004679 исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:36 в части образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:956 площадью 2 160 кв. м, занятого объектом недвижимости – очистными сооружениями, принадлежащими ООО «Очистные сооружения СДМ» на праве собственности, заключен с нарушением статьи 36 ЗК РФ без учёта преимущественного права собственника расположенного на участке объекта недвижимости на заключение договора аренды или приватизации земельного участка, ООО «Очистные сооружения СДМ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2007 серии 39-АА № 521180 ООО «Очистные сооружения СДМ» является собственником объекта недвижимости, который был построен в 1972 г., право собственности на него было зарегистрировано за ОАО «Стройдормаш», выдано свидетельство от 15.04.2002 серии 39-АА № 091662, по акту приема-передачи от 01.04.2005 объект передан ОАО «Стройдормаш» в качестве вклада в уставный капитал ООО «Очистные сооружения СДМ».

ООО «Аскар-Авто» на основании договора аренды от 31.07.2002 № 004679 и последующих соглашений о переуступке прав и обязанностей по договору является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:36.

Суд также установил, что путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:36 образован и поставлен на кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером 39:15:141302:956, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, в отношении которого между администрацией и истцом заключен договор аренды от 30.05.2014 № 012080.

Суд применил часть вторую статьи 166, статью 168, часть первую статьи 422, статью 552 ГК РФ, статью 35, пункт 1 статьи 36 ЗК РФ и удовлетворил иск.

Суд сослался на разъяснения, изложенные в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и отклонил заявление ответчика о применении исковой давности.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что исходя из закрепленного в статье 1 ЗК РФ принципа единства правовой судьбы объекта недвижимости и земельного участка, при переходе к истцу права собственности на объект недвижимости, к нему в силу закона перешло право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок.

Апелляционный суд указал в постановлении, что по смыслу статей 606, 607 ГК РФ, статей 41, 43 ЗК РФ земельный участок, предоставленный одному лицу, не может быть передан другому лицу, и пришёл к выводу о том, что заключение договора от 31.07.2002 № 004679 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:36 в части земельного участка с кадастровым номером 39:15:141302:956 нарушает права истца как собственника находящегося на нем объекта недвижимости, имеющего в силу положений статьи 552 ГК РФ и статей 35, 36 ЗК РФ преимущество перед другими лицами на приобретение прав на такой земельный участок.

Суд также указал в постановлении, что ООО «Аскар-Авто» не лишено права в дальнейшем осуществлять права арендатора в отношении остальной части арендуемого им по договору от 31.07.2002 № 004679 земельного участка.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что суды первой и апелляционной инстанций правильно установив обстоятельства дела, неправильно примели нормы материального права.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 31.07.2002 в части земельного участка под объектом недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности истца, последний ссылается на нарушение статьи 36 ЗК РФ.

Согласно статье 36 ЗК РФ в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом; исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, расположенные на земельном участке объекты недвижимости, в частности упомянутые очистные сооружения, принадлежали на праве собственности ОАО «Стройдормаш» (право собственности зарегистрировано 15.04.2002, свидетельство серии 39-АА № 091662).

Указанное лицо и приобрело в соответствии со статьей 36 ЗК РФ право аренды земельного участка, в том числе под названным объектом недвижимости, заключив с администрацией договор от 31.07.2002.

В связи с заключением ряда последовательных сделок о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.07.2002 № 004679 на основании договора от 30.09.2014 арендатором земельного участка стало ООО «Аскар-Авто».

Право собственности истца на очистные сооружения зарегистрировано 17.09.2007 (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА № 521180), основанием возникновения права является протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Очистные сооружения СДМ» от 01.04.2005 и акт приема-передачи от 01.04.2005.

Обстоятельства, связанные с последующим отчуждением очистных сооружений и разделом арендуемого земельного участка, не свидетельствуют о несоответствии оспариваемого договора требованиям законодательства, в частности статьи 36 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как следует из пункта 6 этой же статьи, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Таким образом, сделанные судами выводы о недействительности оспариваемого договора аренды земельного участка в части земельного участка, на котором находятся очистные сооружения, основаны на неправильном применении статьи 168 ГК РФ и статьи 36 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а в удовлетворении иска следует отказать.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 по делу № А21-9959/2016 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Очистные сооружения СДМ», место нахождения: 236000, Калининградская обл., г. Калининград, Судостроительная ул., д. 75, ОГРН 1023900985063, ИНН 3906098400, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аскар-Авто», место нахождения: 236039, Калининградская обл., г. Калининград, Железнодорожная ул., д. 70, ОГРН 1123926014948, ИНН 3906261825, 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

А.В. Кадулин