Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК» на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.11.2017 по делу №А22-2125/2017 (судья Шевченко В.И.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройИндустрия»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия

об оспаривании решения,

третьи лица: Элистинское городское собрание, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК» заинтересованные лица: Администрация г. Элисты, Государственное учреждение «Государственная экспертиза Республики Калмыкия», Министерство по строительству, транспорту и дорожному хозяйству Республики Калмыкия,

в судебном заседании участвуют: от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия - Булдурунов Б.В. по доверенности от 08.02.2018, Санжиева Ю.П. по доверенности от 09.01.2018,

от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК» – Омиков Д.Б. по доверенности от 28.02.2018,

от общества с ограниченной ответственностью «СтройИндустрия» – Илькуев В.В. по доверенности от 10.01.2018, Эрднеева Б.В. доверенность от 10.01.2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройИндустрия» (далее – заявление, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с заявлением о признании незаконным решения о приостановлении государственного кадастрового учета от 07.03.2017 №08/РКФ/2017-839 государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее – управление) Багальжановой К.В. и об обязании управления устранить допущенные нарушения действующего законодательства и осуществить государственный кадастровый учет объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, дом 77.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.11.2017 заявление общества удовлетворено в части признания незаконным решения управления от 07.06.2017 №08/РКФ/2017-1821 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости и обязания управления устранить допущенные нарушения и осуществить государственный кадастровый учет объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю.Клыкова, дом 77. Требование заявителя о признании незаконным решения управления о приостановлении государственного кадастрового учета от 07.03.2017 №08/РКФ/2017-839 оставлено без рассмотрения.

Считая решение суда незаконным управление и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК» обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционных жалобах управление и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РК» просят отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 19.02.2018 рассмотрение дела отложено на более поздний срок

В составе суда произошли изменения, так судья Афанасьева Л.В. в связи с нахождением в очередном отпуске заменена на судью Цигельникова И.А.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители апеллянтов уточнили свои требования и просили отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований общества, а в части требований, оставленных без рассмотрения, оставить решение без изменения.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в пределах доводов, содержащихся в уточненных апелляционных жалобах, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах с учетом уточнений, изучив и оценив в совокупности материалы дела, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене, а уточненные апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 21.02.2017 общество обратилось в адрес управления с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет здания и помещений, расположенных по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, дом 77.

К заявлению приложены следующие документы: технический план здания от 17.02.2017, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №08-RU-08301000-97-2016 от 01.12.2016.

07.03.2017 решением №08/РКФ/2017-839 управление приостановило осуществление государственного кадастрового учета объекта недвижимости до 07.06.2017, указав, что в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) имеются основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета в связи с тем, что содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Так, представленный технический план (подготовленный 17.02.2017) по содержанию не соответствует требованиям Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее-Приказ №953).

Согласно представленному техническому плану, а также разрешению на ввод объекта в эксплуатацию площадь объекта учета 5-ти этажного 91- квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажом составляет 9240,1 кв. м, что не соответствует сумме площадей помещений представленного технического плана.

Также здание расположено в пределах зоны многофункциональной застройки (ОЖ).

Правилами землепользования застройки г. Элисты установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной зоны в части количества этажей, то есть максимальное количества этажей для подзоны 2 составляет 5.

В то же время количество этажей здания, расположенного по адресу: г. Элиста, ул. Клыкова 77, составляет -7. Также, согласно ст. 24 Правил землепользования застройки г. Элисты (утв. Решением Элистинского городского Собрания от 27.12.2010 № 1) максимальная высота зданий для подзоны 2 в зоне ОЖ должна составлять 25 м.

Решением от 07.07.2017 №08/РКФ/2017-1821 управление отказало заявителю в осуществлении государственного кадастрового учёта объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю.Клыкова, д. 77, в связи с тем, что истек срок приостановления осуществления государственного кадастрового учёта объекта недвижимости и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.

Не согласившись с решением от 07.07.2017 №08/РКФ/2017-1821 об отказе в осуществлении кадастрового учёта объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, д. 77, общество обратилось в суд с заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции не учел следующего.

Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право на благоприятную окружающую среду, на доступ к культурным ценностям (ст. 42 и 44), обязывает заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, сохранять окружающую среду (ст. 44 и 58).

Исходя из названных конституционных положений, Российская Федерация призвана создавать условия, необходимые для сохранения объектов исторического и культурного наследия, их целостности и обеспечения благоустройства, приспособления и улучшения использования, и гарантировать реализацию гражданами права на доступ к культурным ценностям и участие в культурной жизни.

Такой подход соответствует положениям международно-правовых актов, в том числе Всеобщей декларации прав человека, согласно статье 27 которой каждый человек имеет право свободно участвовать в культурной жизни общества, наслаждаться искусством, участвовать в научном прогрессе и пользоваться его благами, а также Заключительному акту Совещания по безопасности и сотрудничеству в Европе, согласно которому экономическое развитие и технический прогресс должны быть совместимы с задачей защиты окружающей среды и сохранения исторических и культурных ценностей.

Согласно ст. 4, 5 и 6 Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия (принята Генеральной конференцией ООН по вопросам образования, науки и культуры 16.11.1972 года) каждое государство - сторона данной Конвенции признает, что обязательство обеспечивать выявление, охрану, сохранение, популяризацию и передачу будущим поколениям культурного и природного наследия, которое расположено на его территории, возлагается прежде всего на сами государства, которые должны стремиться принимать соответствующие юридические, научные, технические, административные и финансовые меры для выявления, охраны, сохранения, популяризации и восстановления своего культурного и природного наследия.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах: обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения; осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории; участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия; ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий; единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений, указанных в ст. 5 настоящего Кодекса; ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности; возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

Согласно ч. 1 и 4 ст. 3 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности состоит из названного кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить ГрК РФ.

Зонирование территории, являясь частью процесса по развитию территории (в том числе городов и иных поселений), одновременно выступает одним из направлений градостроительной деятельности органов власти. Правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия устойчивого развития территорий населенных пунктов, вместе с тем также призваны обеспечивать права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки (п. 1 ч. 1 ст. 30 ГрК РФ).

В силу ч. 2 ст.51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно ст.2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе на принципе осуществления строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Правила землепользования и застройки представляют документ градостроительного зонирования, который утверждается, в том числе нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (ст.1 ГрК РФ).

Согласно п. 4.1 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», принятые постановлением Госстроя РФ от 23.06.03 № 109 (СНиП 31-01-2003) строительство жилых зданий должно осуществляться по проекту в соответствии с требованиями настоящих строительных норм и правил и других нормативных устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство.

В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.

При этом, согласно п. 4.1 СНиП 31-01-2003 правила определения площади застройки и этажности зданий при проектировании приведены в Прилолений В.

При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж (приложение В.5).

В силу п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», п. 3 ч. 3 ст. 8 и ч. 1 ст. 32 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительным органом местного самоуправления городского округа принимаются муниципальные правовые акты.

Статьей 20 Устава города Элисты Республики Калмыкия предусмотрено, что в исключительной компетенции Элистинского городского собрания находится утверждение генерального плана города Элисты, правил землепользования и застройки.

Администрация города Элисты в соответствии с Уставом входит в структуру местного самоуправления города Элисты и является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления города Элисты п. 1 решения Элистинского городского собрания от 27.12.2012 № 22 «Об утверждении положения об администрации города Элисты и структуры администрации города Элисты».

В соответствии со ст.45 ГрК РФ Мэрией г. Элисты утвержден проект планировки центрального района г. Элиста, согласно которому средняя этажность жилой застройки составляет в количестве 4,5 этажей.

Постановлением, принятым администрацией г. Элисты Республики Калмыкия от 20.07.2015 № 3776 в соответствии со ст.44, п. 17 ст.46 ГрК РФ, утвержден градостроительный план, согласно которому земельный участок предназначен для строительства 5-этажного жилого дома.

Решением Элистинского городского собрания от 27.12.2010 №1 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Элисты» (ПЗЗ) п. 2 ст. 24 установлены предельные параметры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно п. 2 ст. 24 данного решения предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в подзоне 2 составляют максимальное количество этажей 5, максимальная высота сооружений 25 метров.

Решением Элистинского городского собрания № 13 от 27.03.2014 г. в Правила землепользования и застройки города Элиста внесены изменения в части установления подзон вблизи Хурульного комплекса «Золотая Обитель Будды Шакъямуни», тем самым ограничив предельные параметры разрешенного строительства: по этажности - 5 этажей, по высоте - 25 метров.

Как следует из материалов дела, 28.04.2015 между обществом и ООО «Стройсервис» заключен договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 77, с кадастровым номером 08:14:030609:12.

Для осуществления обществом жилищного строительства ООО «Технопроект» в июне 2015 г. составлен рабочий проект 5-ти этажного 91-но квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами по адресу: РК, г. Элиста, ул. Клыкова, д.77.

29.06.2015 отделом архитектуры и строительства администрации г. Элисты на основании заявления общества подготовлен градостроительный план земельного участка по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 77 для строительства 5-ти этажного 91-но квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами.

Постановлением от 20.07.2015 №3776 администрация г. Элисты утвердила градостроительный план земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 08:14:030609:12 площадью 4 253 кв.м. по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 77, с разрешенным использованием для жилищного строительства.

Земельный участок, где находится многоквартирный жилой дом, определен как подзона 2, где предусмотрено максимально допустимое количество этажей не более пяти.

13.08.2015 администрация г. Элисты выдала обществу разрешение на строительство №08-RU08301000-396-2015 объекта капитального строительства 5-ти этажного 91-но квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами по ул. Клыкова д.77 в г. Элисте Республики Калмыкия.

01.12.2016 администрация г. Элисты разрешила ввод в эксплуатацию построенного 5-ти этажного 91-но квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами, расположенного по адресу: РК, г. Элиста, ул. Ю.Клыкова, №77 на земельном участке с кадастровым номером 08:14:030609:12, выдав Обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №08-RU08301000-97-2016.

17.02.2017 кадастровым инженером подготовлен технический план в связи с созданием 5-ти этажного 91-но квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами по адресу: РК, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, №77.

В заключении кадастрового инженера указано: объект 5-ти этажный 91 - квартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажом - общей площадью 9 240,1 кв.м., расположен по адресу: РК, г. Элиста, ул. Клыкова, д.77; этажность 5, цокольный и мансардный этаж.

В соответствии с приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно - коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37, а также СНиПам 31-01-2003 г., принятые Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 № 092-4: под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа; под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая надземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

То есть этаж мансардный это тот же этаж, но в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломанной или криволинейной крыши и является составляющим элементом «этажности» здания.

Разрешением на строительство от 13.08.2015 г. № RU 08301000-396-2015 обществу разрешалось строительство следующего объекта «5-ти этажный 91 квартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажом по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, 77.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 08-RU 08301000-97-2016 от 01.12.2016 количество этажей - 7, количество подземных этажей 1, при этом количество квартир увеличилось с 91 до 94 квартир.

При этом как, видно из акта обследования объекта от 28.07.2017 с приложенными фототаблицами (т. 2 л.д. 119-123) многоквартирный жилой дом состоит из 7 этажей, включая цокольный и мансардный этажи.

Цокольный этаж является полностью надземным. При обследовании помещений мансардного этажа выявлено, что они имеют правильную прямоугольную форму. Угол между потолком и стенами составляет 90 градусов и ни одна из стен не образует потолком наклонную поверхность. На мансардном этаже находятся 16 обособленных помещений-квартир, которые имеют отдельный вход.

Кроме того, выявлены отклонения и в общей площади недвижимого имущества.

Так, согласно разрешению на строительство №08-RU 08301000-396-2015 от 13.08.2015 общая площадь объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией 9 260,46 кв.м., тогда как фактическая площадь готового объекта составила 10 187 кв.м., из которых площадь квартир 7 242,2 кв.м., цокольный этаж 918,6 кв.м., мансарда 947 кв.м.

Таким образом, застройщик в нарушение действующих нормативных правовых актов в пределах зоны многофункциональной застройки (ОЖ), получив разрешение на строительство многоквартирного жилого дома (5-ти этажного), завершил объект с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства.

Данные изменения могут привести к нарушению конструкции здания, которые в свою очередь приведут к ухудшению условий проживания, угрозе жизни и здоровья, а также к нарушению архитектурного облика города и не сохранению исторического и культурного наследия нации.

С учетом изложенных обстоятельств, управление правомерно отказало обществу в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, построенного с нарушениями и отклонениями от разрешения на строительство.

Доводы администрации г. Элиста и общества, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу о том, что общая высота объекта недвижимости соответствует нормам, предусмотренным решением Элистинского городского собрания от 27.12.2010 №1 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Элисты» и не превышает 25 метров подлежит отклонению, так как эти параметры относятся не к жилым домам, критерием которых в Правилах указана этажность, а к нежилым зданиям и сооружениям, этажность которых в определенных случаях не совпадает с этажностью жилых домов.

Таким образом, оспариваемое решение суда первой инстанции принято в противоречие с имеющимися в деле доказательствами и в нарушение норм материального права, в связи с чем подлежит отмене в обжалуемой части, а апелляционные жалобы подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 228, 258, 266, 268, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.11.2017 по делу №А22-2125/2017 в обжалуемой части отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить.

Принять по делу в отмененной части новый судебный акт.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «СтройИндустрия» о признании незаконным решения от 07.06.2017 №08/РКФ/2017-1821 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости и об обязании осуществить государственный кадастровый учет объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Ю. Клыкова, дом 77, отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 29.11.2017 по делу №А22-2125/2017 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий С.А. Параскевова

Судьи Д.А. Белов

И.А. Цигельников