Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Калашниковой М.Г. и Сороколетовой Н.А., при участии в судебном заседании от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 10.06.2022), ФИО3 (доверенность от 06.07.2022), в отсутствие финансового управляющего должника – ФИО4 (ИНН <***>, СНИЛС <***>) – ФИО5 (ИНН <***>), кредитора – акционерного общества «Банк Дом.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации о движении дела на сайте суда в сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу АО «Банк Дом.РФ» на определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.07.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2023 по делу № А22-2536/2021, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО4 (далее – должник) ИП ФИО1 (далее – ФИО1, покупатель) обратилась в арбитражный суд с заявлением в котором просила:

– признать недействительными торги, проведенные в форме электронного аукциона, по продаже недвижимого имущества должника, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:030026:1646 (далее – недвижимое имущество, квартира).

– признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества
от 20.04.2022, заключенного по итогам проведения торгов между финансовым управляющим ФИО5 и ФИО1 (покупатель).

– применить последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО1 уплаченных 3 843 тыс. рублей; возврата в конкурсную массу должника спорного недвижимого имущества (квартиры); прекращения права собственности ФИО1 на недвижимое имущество (уточненные требования).

В обоснование требований указано на то, что выставленный на торги предмет продажи (квартира) по своим техническим характеристикам не соответствовал понятию «жилого помещения» и техническому паспорту объекта недвижимости. Доступ в помещение до проведения торгов не предоставлен, поскольку ключи от квартиры у финансового управляющего отсутствовали.

Определением суда от 06.07.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.11.2023, заявление удовлетворено.Признаны недействительным торги по продаже недвижимого имущества. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от 20.04.2022, заключенный между финансовым управляющим ФИО5 и ФИО1 Применены последствия недействительности сделки в виде возврата ИП ФИО1 уплаченных денежных средств в размере 3 843 тыс. рублей и возврата в конкурсную массу должника недвижимого имущества. Прекращено право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:030026:1646.

В кассационной жалобе акционерное общество «Банк Дом.РФ» (далее – банк, кредитор), просит отменить определение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 По мнению подателя жалобы, суды неверно применили нормы материального и процессуального права. Отказ ФИО1 от договора является неправомерным. Вывод судов о том, что спорное недвижимое имущество не соответствует понятию «жилое помещение» не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Приведенные в экспертном заключении СП и СНиП носят рекомендательный характер.

В судебном заседании представители ФИО1 высказались против удовлетворения жалобы, указав на законность судебных актов и то, что до проведения торгов (ввиду отсутствия ключей) как у финансового управляющего, так и у потенциальных покупателей (участников торгов) отсутствовал реальный доступ в спорное помещения в целях его осмотра. Впоследствии эксперт установил несоответствие техническому паспорту фактических характеристик помещения. Фактически на торги выставлена не квартира, а чердачное (нежилое) помещение.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, решением от 27.12.2021 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО5

20 апреля 2022 года финансовый управляющий должника посредством проведения открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене реализовал принадлежащее должнику имущество – квартиру, состоящую из одной комнаты, общей площадью 95,4 кв. м, в том числе жилая площадь – 43,5 кв. м, расположенную по адресу: <...>. Начальная цена –
3 660 тыс. рублей, шаг аукциона – 5% (183 тыс. рублей).

По результатам торгов финансовый управляющий (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи от 20.04.2022.

Согласно пункту 1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить спорное недвижимое имущество. Общая стоимость квартиры по договору составляет 3 843 тыс. рублей.

Данное имущество находится в залоге у банка.

ФИО1 выполнила условия договора, выплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 13.04.2022 № 154,
от 05.05.2022 № 66296. В ЕГРН внесена запись от 01.07.2022 о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорное имущество.

Ссылаясь на то, что приобретенное по результатам проведенных торгов имущество, не соответствует действительности, фактические характеристики помещения не соответствуют техническому паспорту объекта, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении обособленного спора, судом первой инстанции по ходатайству заявителя проведена экспертиза в целях определения соответствия фактических данных помещения его техническому паспорту. Согласно заключению эксперта от 27.03.2023 № 70 спорная недвижимость не является квартирой, а представляет собой чердачное помещение, переделанное под квартиру. Чердачные помещения являются обязательным элементом проекта многоэтажного дома. Однако, как установлено, по большей части эти помещения никак не эксплуатируются. Эксперт указал, что для присоединения части чердака наилучшим образом подходят квартиры на последнем этаже дома со склонной крышей, поскольку высота чердака дает возможность создать там условия, необходимые для комфортного проживания. Однако проживать на чердаке нельзя, поскольку с точки зрения закона чердачное помещение не является жилой площадью. Высота потолка в квартире составляет 1,94 м, отсутствует вентиляция. Выявлены иные существенные расхождения с техническим паспортом и несоответствия нормам СП 54.13330.2011.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002
№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела
о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с абзацем 3 пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Кодекса).

Как указали суды, согласно сведениям, размещенным на электронной площадке «Арбитат» (http://arbitat.ru/) от 09.03.2022 № 0012735, опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже имущества должника в форме открытого аукциона, предметом реализации выступает квартира, состоящая из 1 (одной) комнаты, общей площадью 95,4 кв. м, в том числе жилая площадь – 43,5 кв. м, расположенной по адресу: <...>. Начальная цена – 3 660 тыс. рублей, шаг аукциона – 5% (183 тыс. рублей). Заявка оформляется на электронной площадке в форме электронного документа, составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать соответствующие сведения. Документы, прилагаемые к заявке, представляются в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью заявителя.

В публикациях содержится информация о том, что все имеющиеся у финансового управляющего документы, характеризующие предмет торгов, приложены к настоящему сообщению и представлены на электронной торговой площадке.

У финансового управляющего отсутствует доступ в помещение, ключей нет.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили, что финансовый управляющий при организации торгов имущества должника не принял меры для установления фактического состояния квартиры (управляющий не имел ключи и не осматривал квартиру, расположенную в ином городе), не принял мер для организации осмотра квартиры, для получения ключей от входной двери квартиры, в том числе от должника. Акт приема-передачи квартиры подписан заявителем без осмотра приобретенного помещения. Принимая во внимание экспертное заключение, суды пришли к выводу о том, что, приобретая право собственности на жилую квартиру по договору купли-продажи, заявитель фактически приобрела чердачное помещение, то есть иное имущество. Проживать в помещении, которое по имеющимся правоустанавливающим документам является жилой квартирой, не представляется возможным по причине не соблюдения санитарно-эпидемиологических, строительных норм и правил, нарушения противопожарных правил. Так, в частности экспертом установлено, что высота потолка квартиры (по факту – чердачного помещения) составляет лишь 1,94 м, помещение не приспособлено для постоянного проживания и создает опасные условия эксплуатации. Следовательно, как правильно отметили суды, исполнение договора без существенного изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установив перечисленные обстоятельства и признав их существенными, нарушающими права участника торгов, суды обоснованно пришли к выводу, согласно которому торги и договор, заключенный по их результатам, подлежат признанию недействительными с применением последствий их недействительности в виде возврата должнику спорной комнаты и взыскания в пользу ФИО1 поступивших в конкурсную массу должника денежных средств, полученных в результате заключения договора купли-продажи, прекращение права собственности.

В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы. Между тем доводов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанции, кассационная жалоба не содержит. По существу доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, данных судами, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.

Исходя из изложенного, основания для отмены или изменения определения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 06.07.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2023 по делу
№ А22-2536/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.М. Илюшников

Судьи М.Г. Калашникова

Н.А. Сороколетова