Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Сапожонковым Н.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Калмыкия (судья Цадыкова Э.А.), от истца – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587) – Хойнова Г.А. (доверенность от 09.01.2018), от ответчика – индивидуального предпринимателя Бадмаевой Нюдли Дмитриевны (ИНН 080400763216, ОГРНИП 307081419300013) – Абакиновой О.Н. (доверенность от 05.12.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бадмаевой Нюдли Дмитриевны на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 (судья Садваев Б.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу № А22-3657/2016, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Бадмаевой Нюдле Дмитриевне (далее – предприниматель) с иском, в котором просило:

– взыскать с предпринимателя 874 464 рубля 16 копеек задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору от 26.12.2014 № 1321/2014 и 43 972 рубля 91 копейку неустойки;

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.12.2014 № 1321/2014;

– обязать предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 08:14:030657:340 площадью 3126 кв. м по акту приема-передачи министерству.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем обязательства по внесению арендной платы по договору от 26.12.2014 № 1321/2014. Неустойка рассчитана на основании статей 229, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и условий договора аренды. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

При рассмотрение дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) уточнил требования, просил:

– взыскать с предпринимателя 757 025 рублей 98 копеек задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 10 августа 2016 года и 43 972 рубля 91 копейку пени за период с 09.08.2016 по 10.08.2016;

– расторгнуть договор аренды от 26.12.2014 № 1321/2014;

– обязать освободить земельный участокс кадастровым номером 08:14:030657:340.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017, уточненные требования министерства удовлетворены.

Судебные инстанции установили, что на основании постановления администрации города Элисты от 15.12.2014 № 6140 администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 26.12.2014 № 321/2014 аренды земельного участка площадью 3126 кв. м с кадастровым номером 08:14:030657:340. Участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, предназначен для размещения платной стоянки и предоставлен арендатору на срок с 15.12.2014 по 15.12.2019. В соответствии с главой 2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально в размере ¼ от общего размера годовой арендной платы согласно Приложению № 1. Из Приложения № 1 к договору следует, что годовой размер арендной платы составляет 1 872 234 рубля 77 копеек. В пунктах 2.4 и 6.4 договора стороны согласовали, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый просроченный день исполнения обязанности начисляется пени, в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, умноженной на сумму неуплаченного платежа и на количество дней просрочки платежа. Сторонами 30.12.2015 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны на основании постановления администрации города Элисты от 30.12.2015 № 7004 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» указали в пункте 1.1 договора вместо «для размещения платной стоянки» вид использования «под общественное питание». Истцом 12.08.2016 в адрес ответчика направлены уведомления № БЛ-06/4224 и № БЛ-06/4225 о погашении задолженности по арендной плате и уплате неустойки, а также с предложением о расторжении договора аренды. По заявлению предпринимателя администрацией 16.11.2016 принято постановление об отмене постановления администрации города Элисты от 30.12.2015 № 7004 и обязании расторгнуть дополнительное соглашение от 30.12.2015 к договору аренды от 26.12.2014 № 1321/2014. Ссылаясь на нарушение предпринимателем договорных обязательств, министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 309 – 311, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса и разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Проверив произведенные министерством расчеты, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя задолженности и пени. Сославшись на положения статьи 619 Гражданского кодекса и пункт 4.1 договора, судебные инстанции удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса обязали ответчика освободить (возвратить истцу) земельный участок с кадастровым номером 08:14:030657:340.

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворение исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При определении размера арендной платы суды применили нормы приложения № 2 к Постановлению Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 № 518, установили на основании данного постановления удельный показатель кадастровой стоимости для расчета арендной платы в размере равном 1734 рублям 69 копейкам. При этом суды нормативно не обосновали свой выбор удельного показателя стоимости. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный субъектом Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования. Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222, предусмотрено, что в случае образования нового земельного участка в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В приложении № 2 к постановлению № 518 утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Республики Калмыкия. Так, согласно строке 118 приложения № 2 по кадастровому кварталу 08:14:030657, к которому относится арендуемый ответчиком участок, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, установлено не было. При этом по строке 457 приложения среднее значение по городу Элиста для вида разрешенного использования – размещения гаражей и автостоянок равно значению 661 рубль 86 копеек. Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 17.12.2014 № 15 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Пунктом 4.6 раздела 4 названного Порядка предусмотрено, что при отсутствии кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом учете из-за отсутствия среднего удельного показателя кадастровой стоимости для вида разрешенного использования в соответствующем кадастровом квартале, в целях определения размера арендной платы применять среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для соответствующего вида разрешенного использования по населенному пункту. Поэтому при расчете арендной платы следовало использовать значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, равного 661 рублю 86 копейкам. Судами при исчислении арендной платы на основании дополнительного соглашения от 30.12.2015 к договору аренды применяется базовый размер арендной платы, составляющий 19,78 % от удельного показателя кадастровой стоимости, равного 1734 рублям 69 копейкам в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения платной стоянки» на «под общественное питание». Суд учел данное соглашение (об изменении вида разрешенного использования земельного участка), поэтому применил удельный показатель кадастровой стоимости и базовый размер по виду «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Между тем, ответчик указывал на то, что вид разрешенного использования участка на дату подачи иска (в период разрешения спора) в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) не изменялся и оставался прежним, кадастровая стоимость в ГКН не установлена. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Суду также были представлены фототаблицы, подтверждающие, что предприниматель арендовал земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования (под размещение автостоянки). Следовательно, арендная плата подлежит уплате в соответствии с видом разрешенного использования и с учетом фактического использования участка (под платную автостоянку). Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Земельный участок предоставлен предпринимателю на основании решения органа местного самоуправления для целей, не связанных со строительством и без проведения торгов. Поэтому изменение вида разрешенного использования такого участка, допускающее строительство объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) без соблюдения предусмотренных процедур является нарушением требований земельного законодательства. Следовательно, дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования является незаконной сделкой. Определение иного размера арендной платы с даты подписания дополнительного соглашения необоснованно и незаконно, так как соглашение ничтожно, вид разрешенного использования не прошел кадастровый учет, а само соглашение не прошло государственную регистрацию, при том, что фактически участок использовался в соответствии с целевым назначением – под парковку. Исходя из представленных ответчиком расчетов и обстоятельств внесения арендной платы и пени до принятия судом первой инстанции решения, оснований для расторжения договора аренды также не имелось. Учитывая, что ранее допущенные нарушения арендатором при использовании земельного участка были устранены, применение к отношениям сторон положений статьей 450 и 619 Гражданского кодекса неправомерно.

Министерство в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец указывает, что размер удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1734 рублей 69 копеек за 1 кв. м установлен на основании приложения № 2 к постановлению Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 № 518. Действующее законодательство дает право лицам, не согласным с результатами кадастровой оценки, оспорить ее результаты во внесудебном порядке в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Изменение вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды от 26.12.2014 № 1321/2014 определено сторонами при заключении дополнительного соглашения от 30.12.2015. Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществлено на основании постановления администрации города Элисты от 30.12.2015 № 7004 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка». 16 ноября 2016 года администрация города Элисты вынесла постановление № 2613 об отмене постановления администрации города Элисты от 30.12.2015 №7004 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка». Данное постановление незаконно, поскольку в соответствии со статьей 2 Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 № 147-У-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия» уполномоченный Правительством Республики Калмыкия орган исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты. Согласно пункту 1 Положения о министерстве, утвержденного постановлением Правительства Республики Калмыкия от 20.02.2013 № 65, министерство является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством. Следовательно, администрация города Элисты не уполномочена с января 2016 года на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты.

В соответствии со статьей 153.1 Кодекса заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Калмыкия.

Представитель предпринимателя, прибывший в арбитражный суд, обеспечивающий организацию видеоконференц-связи, поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель министерства, также прибывший в арбитражный суд, обеспечивающий организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города Элисты от 15.12.2014 № 6140 администрацией города Элисты (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор 26.12.2014 № 321/2014 аренды земельного участка площадью 3126 кв. м с кадастровым номером 08:14:030657:340. Участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, предназначен для размещения платной стоянки и предоставлен арендатору на срок с 15.12.2014 по 15.12.2019. В соответствии с главой 2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально в размере ¼ от общего размера годовой арендной платы согласно Приложению № 1. Из Приложения № 1 к договору следует, что годовой размер арендной платы составляет 1 872 234 рубля 77 копеек. В пунктах 2.4 и 6.4 договора стороны согласовали, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, за каждый просроченный день исполнения обязанности начисляется пени, в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, умноженной на сумму неуплаченного платежа и на количество дней просрочки платежа.

Сторонами 30.12.2015 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны на основании постановления администрации города Элисты от 30.12.2015 № 7004 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» указали в пункте 1.1 договора вместо «для размещения платной стоянки» вид использования «под общественное питание».

12 августа 2016 года истцом в адрес ответчика направлены уведомления № БЛ-06/4224 и № БЛ-06/4225 о погашении задолженности по арендной плате и уплате начисленной неустойки, а также предложение о расторжении договора аренды.

16 ноября 2016 года администрацией принято постановление об отмене постановления администрации города Элисты от 30.12.2015 № 7004 и обязании расторгнуть дополнительное соглашение от 30.12.2015 к договору аренды от 26.12.2014 № 1321/2014.

Ссылаясь на нарушение предпринимателем договорных обязательств, министерство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (действует в настоящее время) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» закреплено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Суды при разрешении спора применили к отношениям сторон удельный показатель кадастровой стоимости в размере, равном 1734 рублям 69 копейкам, на основании постановления Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 № 518 (приложение № 2). Суд апелляционной инстанции признал, что размер долга ответчика по арендной плате, как и размер пени, превышают заявленную истцом к взысканию сумму. Суды также указали, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не влечет неприменение показателей, положенных министерством в основу исковых требований. Расчеты предпринимателя признаны противоречащими разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления от 17.11.2011 № 73. Поэтому судебные инстанции удовлетворили требования истца.

Частью 4 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что определения, решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Кодекса обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Судебный акт может быть признан законным и обоснованным только в том случае, если арбитражный суд оценил все представленные по делу относимые и допустимые доказательства, на основании такой оценки правильно установил фактические обстоятельства спора и применил нормы материального права.

Окружной суд не может признать обжалуемые предпринимателем судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм права и надлежащем исследовании фактических обстоятельств и должной оценке имеющихся в деле доказательств.

Возражая против исковых требований, ответчик указывал на то, что спорный земельный участок образован после принятия Правительством Республики Калмыкия постановления от 24.12.2012 № 518. Министерством ошибочно применен удельный показатель кадастровой стоимости для расчета арендной платы в размере, равном 1734 рублям 69 копейкам. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения его площади на утвержденный уполномоченным органом субъекта Российской Федерации удельный показатель кадастровой стоимости, определяемый с учетом месторасположения земельного участка и вида разрешенного использования. В случае образования нового земельного участка в границах населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен участок, на площадь земельного участка (пункт 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, пункт 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222). Истец не учитывает, что в приложении № 2 к постановлению № 518 утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов. Так, согласно строке 118 приложения № 2 по кадастровому кварталу 08:14:030657, к которому относится арендуемый ответчиком участок, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, не установлено. При этом по строке 457 данного приложения среднее значение по городу Элиста для вида разрешенного использования – размещения гаражей и автостоянок равно значению 661 рубль 86 копеек. Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 17.12.2014 № 15 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Пунктом 4.6 раздела 4 названного Порядка предусмотрено, что при отсутствии кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом учете из-за отсутствия среднего удельного показателя кадастровой стоимости для вида разрешенного использования в соответствующем кадастровом квартале, в целях определения размера арендной платы применять среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости для соответствующего вида разрешенного использования по населенному пункту. Поэтому при расчете арендной платы следовало использовать значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, равного 661 рублю 86 копейкам. Приведенные предпринимателем доводы об ошибочном применении министерством значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка судебными инстанциями не проверялись, постановления Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 № 518 и от 17.12.2014 № 15 не анализировались (в материалах дела отсутствуют).

Проигнорированы судами и возражения ответчика относительно неправомерного применения истцом при определении размера арендной платы дополнительного соглашения от 30.12.2015 к договору аренды. Министерством применен базовый размер арендной платы, составляющий 19,78 % от удельного показателя кадастровой стоимости, равного 1734 рублям 69 копейкам в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения платной стоянки» на «под общественное питание». Поэтому исчислял размер задолженности по виду разрешенного использования земельного участка «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Между тем, ответчик, ссылаясь на материалы дела, указывал судам на то, что вид разрешенного использования участка на дату подачи иска (в период разрешения спора) в ГКН не изменялся и оставался прежним, кадастровая стоимость участка в ГКН не установлена. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом предприниматель арендовал земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования (под размещение автостоянки). Фактическое использование земли соответствует виду разрешенного использования участка, внесенному в ГКН (под платную автостоянку). Кроме того, при оценке дополнительного соглашения к договору аренды судам следовало учесть доводы предпринимателя о том, что Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Участок предоставлен предпринимателю на основании решения органа местного самоуправления для целей, не связанных со строительством и без проведения торгов. Поэтому изменение вида разрешенного использования такого участка, допускающее строительство объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) без соблюдения предусмотренных процедур является нарушением требований земельного законодательства. Определение министерством размера арендной платы с учетом содержания дополнительного соглашения к договору аренды неправомерно, при том, что указанный в нем вид разрешенного использования отсутствует в ГКН, соглашение не прошло государственную регистрацию, а материалы дела не подтверждают, что участок арендуется для целей, указанных в дополнительном соглашении.

Проверка доводов предпринимателя имеет существенное значение не только для правильного определения обстоятельств, свидетельствующих о наличии задолженности по договору аренды (опровергающих данных обстоятельства), но и существенно влияет на вывод о существенном нарушении ответчиком обязательств, влекущих расторжение договора по основаниям, предусмотренным статьями 450, 619 Гражданского кодекса и статьей 22 Земельного кодекса.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые предпринимателем судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

При новом рассмотрении суду необходимо проанализировать постановления Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 № 518 и от 17.12.2014 № 15 применительно к спорным правоотношениям, установить все существенные обстоятельства для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) предпринимателя и доказательствам, представленным им в опровержение искового заявления министерства. Судебный акт необходимо принять в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что при подаче кассационной жалобы предприниматель уплатила в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей (платежное извещение от 05.12.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.04.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по делу № А22-3657/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин