Гражданский кодекс часть 1

по иску управления архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683000, <...>), управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683001, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный берег» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 688713, <...>)

третье лицо: администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683001, <...>)

о признании отсутствующим права собственности на автомобильную стоянку, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, об обязании возвратить земельный участок

УСТАНОВИЛ:

управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – истец, управление архитектуры) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный берег» (далее – ответчик, общество, ООО «Восточный берег»), в котором просило с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- признать отсутствующим право собственности на объект капитального строительства – автомобильную стоянку с кадастровым номером 41:01:0010112:2564;

- признать недействительным с момента заключения договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010112:104 от 15.03.2019 № 27-19;

- обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010112:104 в муниципальную собственность свободным от любого распоряжения, а в случае неисполнения им данной обязанности предоставить право освободить земельный участок за счет средств бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа с последующим взысканием с ООО «Восточный берег» понесенных расходов.

Определением от 29.07.2021 в порядке статьи 124 АПК РФ принято изменение наименования истца на управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение; в порядке статьи 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соистца привлечено управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – управление имущественных и земельных отношений); а также в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – администрация).

Решением от 08.10.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО «Восточный берег» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с принятием в качестве доказательства заключение специалиста инспекции ГСН Камчатского края ввиду невозможности установить, на основании каких документов инспекцией сделаны выводы о том, что спорный объект не относится к недвижимому имуществу. Настаивает, что представленное заключение эксперта от 30.08.2021 № ЗЭ.27/8-2021 выполнено в соответствии с установленными требованиями и подтверждает возведение спорного объекта как объекта капитального строительства. Со ссылкой на положения статьи 48 ГрК РФ, постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, которым утверждено Положение о составе разделов проектной документации и требование к их содержанию, приводит доводы, что необходимость и объем разработки разделов проектной документации определяется заказчиком.

В отзыве на кассационную жалобу управление архитектуры приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Данная позиция поддержана управлением имущественных и земельных отношений в соответствующем ходатайстве.

Кроме того, управлениями заявлены ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей, которые рассмотрены и удовлетворены судом кассационной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Восточный берег» поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 23.10.2017 между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице управления архитектуры (арендодатель) и ООО «Восточный берег» (арендатор) был заключен договор аренды № 264/17, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 0,1222 га с кадастровым номером 41:01:0010112:104, с видом разрешенного использования - земельные участки объектов хранения транспорта, автозаправочных комплексов, пунктов мойки автомобилей (автомоек), расположенный по адресу (местоположение): <...> (район 11 км), для строительства объекта хранения транспорта – автостоянки, на срок – 18 месяцев, до 23.04.20119 (пункт 2.2. договора аренды).

23.05.2018 управление архитектуры выдало обществу разрешение № ru41-301-000-61-2018 на строительство объекта капитального строительства - сооружение хранения транспорта – автостоянка в соответствии с разделом 6 «Проекта организации строительства».

20.12.2018 обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ru41-301-000-35-2018. При этом соответствующее разрешение сведений о возведенном объекте не содержит.

Право собственности общества на сооружение хранения транспорта – автостоянка площадью застройки 236,3 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:2564 зарегистрировано 14.02.2019, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 16.06.2021.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010112:104 приобретен обществом в порядке статей 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ по договору купли-продажи от 15.05.2019 № 27-19 (продавец – управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение); право собственности общества на земельный участок зарегистрировано 29.04.2019.

11.02.2021 прокуратурой города Петропавловск-Камчатский в адрес главы Петропавловск-Камчатского городского округа выдано представление об устранении нарушений градостроительного законодательства при выдаче разрешений на строительство автомобильных стоянок. В представлении приведен перечень разрешений на строительство, в том числе разрешение № ru41-301-000-61-2018, выданное ООО «Восточный берег», которые не соответствуют требованиям статьи 51 ГрК РФ. В частности, прокуратурой с участием специалиста Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края выявлено, что проектная документация на строительство автостоянок не содержит сведений о конструктивных и объемно-планировочных решений, а также инженерных коммуникаций для снабжения объекта коммунальными ресурсами; фактически содержит сведения о замощении земельных участков с возведением ограждения, для выполнения которых не требуется разрешение на строительство.

В свою очередь, инспекцией ГСН Камчатского края проведена проверка, в том числе сооружения, принадлежащего ООО «Восточный берег», в ходе которой установлено, что на спорный объект – Сооружение хранения транспорта - автостоянка имеется проектная документация, шифр 08-05/18, выполненная ООО «Проект-М», содержащая раздел 1 «Пояснительная записка», в котором отражены сведения о функциональном назначении объекта – стоянка для размещения легкового транспорта на 9 (7) м/мест; раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»), в котором указано, что на территории земельного участка предусматривается: открытая автостоянка (на 9 машин), площадка для контейнера ТБО (на 1 контейнер); покрытие автостоянки предусмотрено из дорожных плит ПАГ 18 (6000х2000х180); разработка разделов 3 «Архитектурные решения», 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения», 5 «Сведения об инженерном оборудовании и о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технических решений» не предусмотрено, поскольку сооружение плоскостное, архитектура отсутствует (раздел 3), на объекте отсутствуют инженерные сети (раздел 5).

По результатам проверки инспекцией сделан вывод, что спорное сооружение, возведенное ООО «Восточный берег» и находящееся в его владении, не является объектом капитального строительства.

Выявленные обстоятельства послужили основанием для обращения управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в арбитражный суд с настоящим иском.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 ГК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

По общему правилу действующего законодательства зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Как указано в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в случаях, когда запись в реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По настоящему делу истцом заявлены требования в отношении имущества, зарегистрированного в качестве недвижимого, но не относящегося к таковому. Основной целью использования данного способа защиты является устранение содержащихся в реестре недостоверных сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью ни по своей природе, ни по правовому статусу.

В соответствии с пунктами 10, 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), тогда как некапитальными строениями, сооружениями являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений.

Понятие объекта капитального строительства в Градостроительном кодексе Российской Федерации корреспондирует понятию недвижимого имущества, к которому относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25), к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В обоснование того, что спорный объект относится к объектам капитального строительства представлено заключение эксперта от 30.08.2021№ ЗЭ.27/8-2021, выполненное ООО ПО «Стройэкспертиза».

Судебные инстанции, оценивая по правилам статьи 71 АПК РФ указанное заключение в совокупности с другими доказательствами, не приняли его в качестве надлежащего доказательства, поскольку выявили, что спорный объект представляет собой открытую плоскостную конструкцию, выполненную из щебеночного основания по уплотненному грунту с покрытием из железобетонных дорожных плит; строительство объекта осуществлено при наличии проектной документации, в составе которой не разрабатывались разделы 3 «Архитектурные решения», 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения», 5 «Сведения об инженерном оборудовании и о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технических решений»; разрешение на строительство № ru41-301-000-61-2018 имеет ссылку на строительство объекта в соответствии с разделом 6 «Проекта организации строительства», который, по сути, должен содержать необходимые условия по организации работ для возведения объекта капитального строительства и последовательность их выполнения; представленное заключение опровергающих выводов не содержит.

Ссылка общества на то, что необходимость и объем разработки разделов проектной документации определяется заказчиком, судом округа не принимается ввиду следующего.

Частью 12 статьи 48 ГрК РФ в редакции, действующей на момент выдачи разрешения на строительство, определен состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включающий, в том числе разделы архитектурных решений; конструктивных и объемно-планировочных решений.

При этом подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 12.1 названной статьи закона).

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, для получения которого заявителем к соответствующему заявлению прилагается, в том числе проектная документация, содержащая разделы об архитектурных и конструктивных решениях (часть 7 указанной статьи).

Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления проводит, в частности проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

Как установлено, разделы проектной документации, содержащие архитектурные и конструктивные решения не только не были представлены для получения разрешения на строительство, но и не были разработаны.

Проектная документация по спорному объекту - Сооружение хранения транспорта - автостоянка разработана в составе следующих разделов: 1 «Пояснительная записка», 2 «Схема планировочной организации земельного участка», 6 «Проекта организации строительства», которые не имеют сведений о конструктивных характеристиках объекта недвижимости и проведении в отношении них строительно-монтажных работ.

Отсутствие указанных разделов проектной документации свидетельствует о незаконности выдачи разрешения на строительство № ru41-301-000-61-2018.

Аналогично, при отсутствии сведений о конструктивных характеристиках спорного объекта незаконно введено в эксплуатацию сооружение хранения транспорта – автостоянка на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ru41-301-000-35-2018, которое сведений о возведенном объекте не содержит.

При установленном суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права признали, что спорный объект – сооружение хранения транспорта - автостоянка не является объектом недвижимости, поскольку железобетонные дорожные плиты, уложенные на щебеночное основание, не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются объектами гражданского оборота, а выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку, поэтому в этой части спора обоснованно удовлетворили требования управления, признав отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объект – сооружение хранения транспорта – автостоянка с кадастровым номером 41:01:0010112:2564.

Кроме того, следует отметить, что приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10.07.2020 № 374 (зарегистрирован в Минюсте России 14.08.2020 № 59273), действующим на момент рассмотрения спора, утвержден классификатор объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства), в который соответствующее сооружение, представляющее открытую плоскостную конструкцию, не включено; в классификатор в отношении автостоянки включены объекты строительства в виде здания автостоянки, гаража, сооружения подземной автостоянки.

Поскольку спорный объект не является недвижимым имуществом выводы судебных инстанций в части признания недействительным договора купли-продажи от 15.03.2019 № 27-19, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010112:104 в отсутствие на то правовых оснований, без торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ) и по льготной цене – 1 470 589,02 руб., составляющей 20% от кадастровой стоимости земельного участка (статья 39.4 ЗК РФ, постановление правительства Камчатского края от 15.02.2016 № 35-П «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Камчатского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов в Камчатском крае»), а также в части применения последствий недействительности сделки в виде обязанности общества возвратить вышеназванный земельный участок и обязанности управления возвратить обществу уплаченные по договору купли-продажи от 15.03.2019 № 27-19 денежные средства в сумме 1 470 589,02 руб., соответствуют установленным по делу обстоятельствам, требованиям статей 168, 167 ГК РФ и являются правильными.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того, соответствующие доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.

Иное толкование подателем жалобы действующего законодательства Российской Федерации и иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.10.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021 по делу № А24-2988/2021 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова