Гражданский кодекс часть 1

Заместитель прокурора Камчатского края в интересах Усть-Большерецкого муниципального района в лице главы Усть-Большерецкого муниципального района (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к Администрации Усть-Большерецкого муниципального района (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Андар» (далее – ООО «Андар») о признании недействительными пунктов 5.1.1, 5.3.2 и 5.4.9 договора аренды земельного участка от 16.04.2013 №19.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 06.10.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что по смыслу пункта 5.1.1 стороны согласовали виды существенных нарушений арендатором условий договора, дающих право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды. Поскольку понятия «требовать расторжения» и «расторгнуть» не тождественны, то, по мнению апеллянта, охраняемые законом интересы государства наличием в договоре аренды пункта 5.1.1 не были нарушены. Отмечает, что на день вынесения обжалуемого решения имело место заключенное между сторонами спорного договора аренды дополнительное соглашение от 10.08.2020, по условиям которого спорные пункты договора признаны утратившими силу, а условия договора в данной части приведены в полное соответствие с законом.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.12.2020.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от прокурора поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был приобщен к материалам дела. В отзыве прокурор просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 15.12.2020 лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 16.04.2013 между Администрацией Усть-Большерецкого муниципального района (арендодатель) и ООО «Андар» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №19 (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок, общей площадью 2500 кв.м, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 41:08:0010111:911, местоположение: Камчатский край, район Усть-Большерецкий (далее – спорный земельный участок), разрешенное использование – для размещения туристического лагеря на участке лицензионного лова «Река Начилова» в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

Согласно пункту 2.1 срок аренды устанавливается на 17 лет.

В силу пункта 3.1 договора арендодатель в 5-дневный срок после подписания договора передает арендатору участок по передаточному акту. Участок считается переданным арендатору с момента подписания сторонами передаточного акта.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, либо при неуплате арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно пункту 5.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Пунктом 5.4.9 договора предусмотрено, что арендатор обязуется не сдавать арендуемый участок как в целом, так и частично в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять участок в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договору простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя (в том числе при ликвидации и реорганизации).

16.04.2013 по передаточному акту спорный земельный участок был передан в пользование арендатору.

Полагая, что пункты 5.1.1, 5.3.2 и 5.4.9 спорного договора противоречит нормам действующего законодательства, прокурор обратился в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание сделки недействительной являются способом защиты нарушенного права.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» №25 (далее – постановление №25).

Согласно пункту пункт 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как указано в пункте 78 постановления №25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Абзацем 3 части 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании вышеизложенных норм и разъяснений прокурор правомочен обратиться с настоящим иском в суд в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования – Усть-Большерецкого муниципального района.

Удовлетворяя требование прокурора в части признания недействительными пунктов 5.3.2 и 5.4.9 спорного договора аренды, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом спорного договора аренды является земельный участок, вследствие чего спорные отношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФусловия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 6 статьи 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона №209-ФЗ имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрено специальное право арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, поэтому условие договора.

В данном случае предметом спорного договора аренды выступает земельный участок, относящийся к публичной собственности. При этом из пункта 2.1 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет (на 17 лет).

То есть к спорным правоотношениям подлежат применению правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в части невозможности предусматривать в договоре аренды условия, по которым на арендатора возлагаются обязанности по получению согласия арендодателя при передаче земельного участка в субаренду, а также при передаче прав и обязанностей арендатора третьим лицам.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункты 5.3.2 и 5.4.9 спорного договора являются недействительными как прямо нарушающие положения, предусмотренные пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, в связи с чем заявленные прокурором требования в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод апеллянта о том, что на день вынесения обжалуемого решения имело место заключенное между сторонами спорного договора аренды дополнительное соглашение от 10.08.2020, по условиям которого спорные пункты договора признаны утратившими силу, а условия договора в данной части приведены в полное соответствии с законом, были верно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В свою очередь, пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора

Следовательно, правовые последствия недействительности договора по статье 167 ГК РФ не тождественны правовым последствиям изменения или расторжения договора, установленным статьей 453 ГК РФ, в связи с чем изменение условий договора сторонами не препятствует признанию его недействительным (ничтожным) в оспариваемой части.

Рассмотрев требование прокурора в части признания недействительным пункта 5.1.1 договора, судебная коллегия признает неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что указанный пункт противоречит действующему законодательству, в силу следующих обстоятельств.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу приведенных норм, право для одностороннего расторжения договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда.

По мнению прокурора, указанные требования закона ответчиками при заключении договора не соблюдены.

Между тем, как следует из материалов дела, оспариваемый пункт 5.1.1 спорного договора аренды, предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, либо при неуплате арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа.

Таким образом, в приведенном положении договора согласовано условие о том, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя с перечислением случаев, являющихся существенным нарушением условий договора и признаваемых сторонами достаточным основанием для заявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора.

При этом ни в одном из пунктов договора аренды нет четкого, ясного закрепления права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды путем направления соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что пункт 5.1.1 договора регулирует отношения по расторжению договора по инициативе (по требованию) арендодателя в судебном порядке, нарушений требований действующего законодательства, которые являлись бы основанием для признания недействительным данного условия спорного договора, сторонами при его заключении допущено не было.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что, заявляя о признании недействительным пункта 5.1.1, предусматривающего право арендодателя требовать досрочного расторжения, прокурор не заявил о противоречии закону положений пункта 7.3 договора, регламентирующих тождественные условия досрочного расторжения договора.

В целом, доводы прокурора в данной части требований обоснованы анализом текста договора в пределах лингвистической составляющей, в то время как в соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ его правовое толкование осуществляется судом. В оспариваемом договоре во всех случаях говорится о праве требовать досрочного расторжения договора, что может быть осуществлено лишь по решению суда.

При таких обстоятельствах, требования прокурора о признании пункта 5.1.1 спорного договора недействительным удовлетворению не подлежат.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией частично обоснованными, требования прокурора подлежат удовлетворению только в части признания недействительными пунктов 5.3.2 и 5.4.9 спорного договора аренды, а обжалуемое решение подлежит изменению ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Учитывая, что прокурор и Администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, с ООО «Андар» как с лица, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 06.10.2020 по делу №А24-3451/2020 изменить.

Признать недействительными пункты 5.3.2 и 5.4.9 договора аренды земельного участка от 16.04.2013 №19.

В удовлетворении требования о признании недействительным пункта 5.1.1 договора аренды земельного участка от 16.04.2013 №19 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Андар» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

Е.В. Зимин