Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,

апелляционное производство № 05АП-1120/2022

на решение от 12.01.2022

судьи М.В. Карпачева

по делу № А24-5307/2021 Арбитражного суда Камчатского края

по заявлению акционерного общества «Единая городская недвижимость» (ИНН 4101126938, ОГРН 1084101005273)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)

о признании незаконными действий по вынесению уведомления от 17.09.2021 №КУВД-001/2021-37632195/1 о возврате документов без рассмотрения,

при участии:

от акционерного общества «Единая городская недвижимость»: Брызгина О.В. (в режиме веб-конференции), по доверенности от 11.01.2022, сроком действия 1 год;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю: представитель не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Единая городская недвижимость» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – управление, регистрирующий орган, государственный регистратор, Росреестр) по вынесению уведомления от 17.09.2021 №КУВД-001/2021-37632195/1 о возврате документов по заявлению о прекращении обременения без рассмотрения. В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать Росреестр рассмотреть заявление о снятии обременения.

Решением арбитражного суда от 12.01.2022 заявленные требования удовлетворены, и в целях восстановления нарушенного права суд обязал управление рассмотреть заявление общества от 09.09.2021 в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что по смыслу действующего правового регулирования ограничение прав и обременение недвижимого имущества, возникающее на основании договора, подлежат государственной регистрации. При этом, поскольку соглашение об изменении или расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, управление настаивает на том, что в спорной ситуации прекращение обременения права аренды объекта недвижимости возможно только путем регистрации соглашения о расторжении договора аренды, которое является сделкой, и государственная регистрация которой подлежит оплате государственной пошлиной. Считает, что приведенная правовая позиция нашла отражение в разъяснениях Министерства финансов Российской Федерации и в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании, проведенном с использованием веб-конференции, представитель общества выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, полагает, что обжалуемое решение было принято с правильным применением норм материального и процессуального права и отмене не подлежит.

Росреестр, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств не представил, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу без его участия по имеющимся в материалах дела документам.

При этом в судебном заседании 24.03.2022 в порядке статей 163, 184, 185 АПК РФ судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 31.03.2022, о чём лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

На основании свидетельства серии 41 АВ №035718 общество является собственником объекта недвижимости: нежилое помещение №2 первого этажа в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 41,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д.47/3, кадастровый (условный) номер 41-41-01/032/2008-571.

29.12.2017 между обществом (арендодатель) и ООО Агентство финансовых услуг «Концепт» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества №077/2017, по условиям пункта 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества: нежилое помещение №2 первого этажа в жилом доме, расположенный по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д.47/3. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта 41,6 кв.м.

Срок аренды устанавливается с 01.01.2018 по 31.12.2022 (пункт 2.3 договора).

25.01.2018 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации указанного договора аренды, запись №41:01:0010118:6849-41/001/2018-2.

30.07.2020 между сторонами названного договора подписано соглашение о расторжении договора №077/2017 от 29.12.2017 аренды объекта недвижимого имущества: нежилое помещение №2 первого этажа в жилом доме, общей площадью 41,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д.47/3.

Согласно пункту 2 договора арендатор обязуется в срок до 31.07.2020 возвратить в пользу арендодателя объект недвижимого имущества, указанный в пункте 1 настоящего соглашения, о чём стороны составляют соответствующий акт приема-передачи объекта недвижимого имущества.

09.09.2021 общество обратилось в управление с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 41:01:0010118:6849, площадью 41,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д. 47/3, с приложением соглашения от 30.06.2020 о расторжении договора №077/2017 от 29.12.2017.

В примечании к заявлению (пункт 14) государственный регистратор отметил, что заявителю разъяснено о необходимости совершить регистрационное действие через регистрацию сделки об изменении или расторжении ранее совершенной сделки с уплатой государственной пошлины, от чего общество отказалось и настояло на приеме заявления в своей формулировке и с имеющимся пакетом документов.

Уведомлением №КУВД-001/2021-37632195/1 от 17.09.2021 данное заявление было возвращено обществу без рассмотрения в связи с отсутствием документа об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на основании пункта 3 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, который обжалуемым решением удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 131 Закона №218-ФЗ, в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Частью 2 статьи 7 данного Закона определено, что Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 9 указанного Закона в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Как установлено частью 1 статьи 14 названного Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона 218-ФЗ).

По правилам пункта 3 части 4 этой же статьи государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением прав на объект недвижимости.

В силу части 1 статьи 51 указанного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 114 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241 (далее – Порядок №П/0241), установлено, что при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся:

·запись о сделке - государственной регистрации договора аренды;

·запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости (далее - запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации аренды).

Согласно пункту 120 названного Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (статья 17 Закона №218-ФЗ).

На основании подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, уплачивается государственная пошлина физическим лицом в сумме 2000 руб., организацией - 22000 руб.

Таким образом, указанные размеры государственной пошлины установлены за осуществление самостоятельных юридически значимых действий - за регистрацию прав (ограничений прав и обременений, сделок) в отношении объектов недвижимости и за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости. При этом в силу прямого указания, содержащегося в подпункте 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, в установленных данной нормой размерах подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 25 Закона №218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти рабочих дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем.

Из материалов дела усматривается, что общество обратилось в управление с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, в подтверждение чего представило соглашение от 30.07.2020 о расторжении договора аренды объекта недвижимого имущества №077/2017 от 29.12.2017.

В этой связи, учитывая требования статей 14, 17, 25 Закона №218-ФЗ, управление по результатам изучения представленных документов пришло к выводу о наличии правовых оснований для возврата указанного заявления без рассмотрения в порядке пункта 3 статьи 25 Закона №218-ФЗ, заключив, что государственная регистрация прекращения права аренды недвижимого имущества на основании соглашения о расторжении договора аренды, являющегося самостоятельной сделкой и влекущего соответствующие правовые последствия, осуществляется путем регистрации данного соглашения, что подлежит оплате государственной пошлиной в размерах, установленных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, то есть для организаций в сумме 22000 руб.

Проанализировав изложенные в уведомлении №КУВД-001/2021-37632195/1 от 17.09.2021 основания в совокупности с приведенными нормами права, суд апелляционной инстанции считает позицию регистрирующего органа, основанной на требованиях действующего законодательства и фактических обстоятельствах настоящего дела в силу следующего.

В соответствии с положениями статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Совокупный анализ названных норм права показывает, что соглашение о расторжении договора подлежит совершению в той же форме, что и сам договор. При этом для договора аренды недвижимого имущества предусматривается не только соблюдение простой письменной формы, но и проведение государственной регистрации.

При таких обстоятельствах следует признать, что соглашение сторон о расторжении договора аренды недвижимого имущества, так же как и сам договор аренды, подлежит государственной регистрации как самостоятельная сделка, направленная на прекращении возникших арендных правоотношений.

Указанный вывод суда корреспондирует норме статьи 153 ГК РФ, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные, в том числе на прекращение гражданских прав и обязанностей.

Кроме того, данный вывод судебной коллегии согласуется и с положениями пункта 120 Порядка №П/0241, в силу которого если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Таким образом, учитывая, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества является самостоятельной сделкой, влекущей соответствующие правовые последствия и подлежащей государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и Законом №218-ФЗ, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод Росреестра о необходимости уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прекращения обременения объекта недвижимости на основании такого соглашения.

Данная правовая позиция согласуется с разъяснениями Минфина России, приведенными в письме от 25.05.2021 №03-05-04-03/40727, по смыслу которых, если соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, то за совершение юридически значимого действия (государственную регистрацию такого соглашения) должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

Сопоставимый правовой подход отражен и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2021 №307-ЭС21-8546.

Как уже было указано выше, в спорной ситуации в качестве документа, подтверждающего наличие оснований для погашения записи об обременении объекта недвижимого имущества «нежилое помещение №2 первого этажа в жилом доме, общей площадью 41,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, д.47/3» правом аренды ООО «Агентство финансовых консультантов «Концепт», было представлено соглашение о расторжении договора аренды.

При этом информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав отсутствовала в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, и обществом не был представлен документ об уплате государственной пошлины.

Более того, в примечаниях к заявлению управлением было указано на отсутствие у общества намерения уплатить госпошлину за испрашиваемое прекращение обременения объекта недвижимости.

В этой связи следует признать, что у государственного регистратора имелись основания для возврата обществу заявления о государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости по основаниям, приведенным в оспариваемом уведомлении.

Доводы общества о том, что в силу прямого указания подпункта 8.2 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию прекращения ограничений прав или обременений объектов недвижимости, поддержанные судом первой инстанции, не могут быть приняты коллегией во внимание, поскольку в силу действующего правового регулирования основания для погашения записи об аренде недвижимого имущества без осуществления государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды отсутствуют.

Делая указанный вывод, апелляционная коллегия отмечает, что представленное на государственную регистрацию соглашение о расторжении договора аренды объекта недвижимого имущества фактически изменяет установленные договором сроки аренды недвижимости, а, следовательно, подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Следовательно, управление пришло к обоснованному выводу о необходимости уплаты государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, и правомерно возвратило документы, представленные на государственную регистрацию обществу, не уплатившему государственную пошлину.

То обстоятельство, что по тексту своего заявления о государственной регистрации общество просило прекратить ограничение права и (или) обременение объекта недвижимости, не свидетельствует о необходимости применения к спорной ситуации положений подпункта 8.2 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ, поскольку независимо от формулировки поданного заявления правовой интерес общества направлен на прекращение арендных отношений на основании соглашения о расторжении договора аренды, что в силу действующего правового регулирования требует уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях Росреестра процедурных нарушений при возврате заявления общества без рассмотрения.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Подводя итог изложенному, судебная коллегия считает, что оспариваемое решение (действие) регистрирующего органа не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Принимая во внимание, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение на основании пункта 2 статьи 269, части 2 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. Соответственно апелляционная жалоба Росреестра подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные обществом при подаче заявления, на основании статьи 110 АПК РФ относятся судебной коллегией на заявителя.

При этом на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не распределяет судебные расходы по апелляционной жалобе управления, поскольку указанное лицо освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 12.01.2022 по делу №А24-5307/2021 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

Г.Н. Палагеша

С.В. Понуровская