Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-25699/2021 ) индивидуального предпринимателя Горлевской Анжелы Владимировны на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.06.2021 по делу № А26-10633/2020 , принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Туристическая компания «Карелия-тур» (адрес: Россия, 186220, Республика Карелия, Кондопожский район, город Кондопога, площадь Ленина, дом 5, офис 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.06.2008, ИНН: <***>)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>)

третьи лица: 1. Администрация Кондопожского муниципального района (адрес: Россия,186220, Республика Карелия, Кондопожский район, город Кондопога, площадь Ленина, 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: <***>); 2. Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (адрес: Россия,185035, <...> (Центр р-н), 13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: <***>)

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Туристическая компания «Карелия-тур» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об обязании в течение тридцати рабочих дней с даты вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние общедомовое имущество нежилого здания - дома № 5 по пл. Ленина в г. Кондопога, а именно: демонтировать (снести) лестницу, площадку (балкон), козырек над конструкцией на несущей стене торца здания; демонтировать установленную вместо окна дверь, заложить кирпичом нарушенную часть стены вновь образованного дверного проема, возвратить в первоначальное состояние окно; провести ремонт несущей стены с торца здания в местах повреждений, которые образовались при выполнении работ по установке лестницы, применив при этом материалы и цвет, не отличающиеся от всех стен здания; демонтировать (удалить) на тротуаре конструкции для установки металлической лестницы и восстановить покрытие тротуара, испорченное при установке на нем конструкции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Кондопожского муниципального района и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Решением от 27.06.2021 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе предприниматель ссылается наотсутствие в своих действиях недобросовестности, соответствие результата выполненных работ по устройству лестницы проекту, подготовленному ООО «Инжтехстрой»; указывает, что реконструкция помещения не проводилась, был только обустроен отдельный вход, который не препятствует истцу в использовании его помещений и не ухудшает их использование, а также не уменьшает размер общего имущества; специальных разрешений на выполнение данных работ не требуется; считает, что законодательство не предусматривает получения согласия всех собственников помещений здания на выполнение спорных работ, в рассматриваемом здании в отношении обустройства отдельного входа возражает только истец, согласие остальных собственников получено; доля истца и доля ответчика в праве на общее имущество не выделены и права истца не нарушены; считает, что истец, через помещения которого возможен проход к помещению ответчика, злоупотребляет правом, препятствует ответчику осуществлять предпринимательскую деятельность и действует недобросовестно; обращение истца в суд в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в здании нарушает их права и интересы, неустойка в пользу истца взысканию не подлежит.

Общество в судебное заседание не явилось, направило отзыв, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

От предпринимателя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела CD диска с видео, которое подтверждает отсутствие иного прохода к помещению предпринимателя.

Принимая во внимание отсутствие мотивированного ходатайства, подтверждающего невозможность представления указанного доказательства в суд первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его приобщения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционной порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 3 487,8 кв.м, в том числе: нежилое помещение площадью 760 кв.м с кадастровым номером 10:03:0010115:249 (3 этаж), нежилое помещение площадью 2 659,1 кв.м с кадастровым номером 10:03:0010115:193 (подвал, этаж 1, 2, 4, 5), нежилое помещение площадью 681 кв.м с кадастровым номером 10:03:0010115:193 (подвал) в здании по адресу: <...>.

Согласно техническому паспорту указанное здание общей площадью 4 978,8 кв.м является гостиницей, использование - по назначению.

Остальные помещения в указанном здании принадлежат разным собственникам (всего 12 собственников), в том числе предпринимателю помещение площадью 47,3 кв.м на первом этаже, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Претензиями от 22.11.2019 № 581, от 17.02.2020 № 96, от 13.08.2020 № 350 Общество указало предпринимателю на обнаруженный факт выполнения работ по устройству отдельного входа в принадлежащее ей помещение на торцевой стене здания, потребовало прекратить начатые работы, восстановить целостность разрушенной стены и восстановить окно; сообщило об отсутствии согласия Общества на выполнение данных работ на общем имуществе собственников здания, об обеспечении свободного прохода к помещению предпринимателя через вестибюль первого этажа гостиницы, об игнорировании предложений Общества по представлению своих предложений по обустройству прохода в ходе выполнения ремонта помещений; потребовало демонтировать установленную лестницу и привести в первоначальное состояние несущую стену здания.

Обращаясь в суд, истец сослался на то, что в результате действий предпринимателя изменилось общедомовое имущество - демонтировано окно на несущей стене здания с обустройством вместо него входа в помещение ответчика, с присоединением к стене здания и креплением на тротуаре лестницы с металлическими ограждениями; в нарушение действующего законодательства до выполнения данных работ согласия истца, в собственности которого находится 70,05% площади помещений в здании, на уменьшение размера общего имущества собственников здания ответчик не получил; в результате установки нового входа испорчен внешний вид торцевой стены здания, используемого под гостиницу, перекрыта часть окон в цокольных помещениях истца, где работают сотрудники, в результате чего уменьшается освещенность, использование помещений некомфортно, затруднена эвакуация из помещений в случае возникновения чрезвычайных ситуаций; устройство лестницы не соответствует требованиям пожарной безопасности и строительным нормам и правилам.

Установив факт выполнения ответчиком работ с использованием общего имущества в отсутствие предусмотренного законом согласия собственников этого имущества, суд первой инстанции удовлетворил иск.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» (далее - Постановление № 64).

Из пункта 2 Постановления № 64 следует, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пунктах 3, 4 Постановления № 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации; соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Судом установлено, что отдельный вход выполнен ответчиком на наружной стене здания: разобрана часть наружной стены под оконным проемом, выполнен дверной проем, в котором установлена дверь, установлена металлическая лестница с площадкой перед дверью и навесом над входом.

Кроме этого в рабочей документации по устройству наружной лестницы и входа в помещение, подготовленной ООО «Инжтехстрой» (представлена ответчиком в подтверждение проекта, на основании которого выполнены работы), отражено выполнение прорезки проема в кирпичной наружной стене (ведомость рабочих чертежей - лист 1, схема прорезки проема), крепление конструкции к существующей кирпичной стене (узел 5).

По поручению истца ООО «ГСМ-Проект» (согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц основной вид деятельности - строительство жилых и нежилых зданий) произвело осмотр спорной конструкции и в письме от 23.04.2021 № 07/04 (приложены фотографии) отразило следующее: конструкция лестницы размещена на земельном участке (асфальтный тротуар), крепление лестницы к тротуару осуществлено в двух местах при помощи анкеров из арматурной стали, к приямку стены подвального помещения - в двух местах при помощи анкеров из арматурной стали; конструкция площадки входа в здание расположена на 4-х колоннах, которые крепятся к асфальтовому тротуару в 4-х местах при помощи анкеров из арматурной стали, крепление площадки входа к наружной стене здания осуществлено в шести местах при помощи анкеров из арматурной стали, в том числе два места крепления расположены на бетонном карнизе стены здания между цокольным и первым этажами, имеются повреждения несущей стены здания; навес (кровля) над входом смонтирован путем крепления к колоннам стропильной конструкции из угловой стали; электропроводка выполнена путем прокладки электрического кабеля в гофрированной трубе, крепление гофрированной трубы к стене осуществлено в пяти местах при помощи дюбелей и саморезов.

Результаты осмотра, отраженные в письме, ответчик не опроверг, его доводы о том, что 18.06.2021 часть креплений к наружной стене была демонтирована, не опровергают позицию истца, а свидетельствуют о попытках ответчика изменить конструкцию в ходе судебного разбирательства.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Материалами дела подтверждается, что при обустройстве входа в помещение несущая фасадная стена здания, которая относится к общему имуществу здания, на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам помещений данного здания, и придомовая территория были использованы предпринимателем для крепления конструкции лестницы и площадки перед входом, часть стены здания под оконным проемом была разобрана для установки дверного проема.

При этом предпринимателем не доказано, что собственники помещений в рассматриваемом здании определили порядок пользования общим имуществом здания либо такой порядок был установлен судом и использование ответчиком общего имущества здания при обустройстве отдельного входа соответствует такому порядку.

Как обоснованно отметил суд, Общество, которое является собственником помещений в рассматриваемом здании и доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционально площади находящихся в его собственности помещений, согласия на использование несущей стены, а также на разборку ее части не давало, таким образом, согласия всех собственников помещений здания на пользование и распоряжение общим имуществом получено не было.

При этом в силу указанных выше положений закона реализация участником общей долевой собственности равного с другими собственниками права владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом здания обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что выполнение ответчиком спорных работ с использованием общего имущества нарушает права и законные интересы другого собственника помещений в здании - истца и предъявленное им требование соответствует статье 304 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.06.2021 по делу № А26-10633/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Н.С. Полубехина

Е.В. Савина