Гражданский кодекс часть 1

при участии от муниципального унитарного предприятия «Жилищно-эксплуатационная служба» Дудниковой В.В. (доверенность от 24.11.2003), от закрытого акционерного общества «Лайва» Храмцова В.П. (доверенность от 01.01.2003), от администрации города Сортавала Афанасьева Д.С. (доверенность от 17.06.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Лайва» на решение от 27.05.2003 (судья Денисова И.Б.) и постановление апелляционной инстанции от 28.07.2003 (судьи Тойвонен И.Ю., Романова О.Я., Тимошенко А.С.) Арбитражного суда Республики Карелия по делу № А26-1091/03-14,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Лайва» (далее – ЗАО «Лайва») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к муниципальному унитарному предприятию «Жилищно-эксплуатационная служба» (далее – МУП «ЖЭС») о взыскании 375 886 руб. в возмещение стоимости неотложного капитального ремонта здания, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Карельская, д. 16.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение «Государственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Министерства культуры Республики Карелия» (далее – Центр).

Определением от 14.04.2003 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация города Сортавала (далее – Администрация).

Решением от 27.05.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.07.2003, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ЗАО «Лайва» просит отменить решение от 27.05.2003 и постановление от 28.07.2003, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на неприменение Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ЗАО «Лайва» подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители МУП «ЖЭС» и Администрации возражали против удовлетворения жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными.

Центр, извещенный надлежащим образом от времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Сортавала (арендодатель), муниципальным учреждением «Управление городского хозяйства и строительства города Сортавала», именуемым в дальнейшем Управлением (балансодержатель), и ЗАО «Лайва» (арендатор) заключен договор от 01.07.2001 № 28-01 аренды нежилых помещений цокольного и первого этажей общей площадью 949,6 кв. м, расположенных по указанному выше адресу, для организации общественного питания, сроком на пять лет.

В настоящее время в спорных нежилых помещениях находится предприятие общественного питания – ресторан «Волна».

Здание, в котором находятся арендуемые истцом помещения, является памятником республиканского значения, поставленным на государственную охрану в соответствии с постановлением Совета Министров Карельской АССР от 06.08.88 № 85.

Письмом от 23.10.2001 № 2184 балансодержатель уведомил арендатора о переходе прав и обязанностей балансодержателя на арендуемые ЗАО «Лайва» помещения к МУП «ЖЭС» в связи с передачей муниципального жилого и нежилого фонда от Управления в хозяйственное ведение МУП «ЖЭС» на основании постановления заместителя главы местного самоуправления города Сортавала от 12.10.2001 № 636.

При участии представителей МУП «ЖЭС» и ЗАО «Лайва» 14.08.2002 составлен акт обследования здания ресторана «Волна», согласно которому выявлено неудовлетворительное состояние данного объекта.

Арендатор за свой счет произвел капитальный ремонт фасада здания и террасы, заключив 15.08.2002 договор подряда с обществом с ограниченной ответственностью «Ладья» (далее – ООО «Ладья»). Стоимость ремонтных работ составила 375 886 руб.

Поскольку Администрация отказалась зачесть в счет арендной платы стоимость произведенного ремонта, ЗАО «Лайва» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что производство ремонта было вызвано неотложной необходимостью, на то, что согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания имущества, на статью 616 названного Кодекса, в силу которой арендатор имеет право взыскать с арендодателя стоимость ремонта, вызванного неотложной необходимостью, и на статью 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон об объектах культурного наследия), которой предусмотрено право арендатора, выполнившего работы по сохранению такого объекта, на уменьшение арендной платы на сумму произведенных затрат.

В соответствии с пунктом 3 статьи 48 Закона об объектах культурного наследия собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия. Такое же положение установлено статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Пунктом 3.3.4 договора стороны возложили обязанность по производству капитального и текущего ремонта арендуемый помещений на арендатора и за его счет с предварительным письменным уведомлением арендодателя. Кроме того, названным пунктом договора предусмотрена обязанность арендатора принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, проводимых арендодателем согласно отдельным соглашениям, заключаемым с арендодателем. Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Суд установил, что истцом при производстве ремонта не соблюден порядок, предусмотренный пунктом 3.3.4 договора. Отсутствуют доказательства того, что арендатор до начала производства ремонтных работ уведомил арендодателя о необходимости проведения капитального ремонта. В материалах дела имеются только письма, в которых ЗАО «Лайва» ставит в известность арендодателя о произведенных им работах и просит зачесть их стоимость в счет арендной платы.

Суд первой и апелляционной инстанций пришел к правомерному выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит взыскать истец.

Суд правомерно указал, что составленный Центром 17.09.2002 акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории, согласно которому в целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования ЗАО «Лайва» предписывалось разработать проектную документацию на реставрацию столярных изделий и фасадов, доказательством неотложности проведения ремонта не является, поскольку в нем указано, что ремонт покрытия и ограждения балкона следует выполнить в сентябре 2002 года, ремонт фасадов, прочистку водостоков, замену дверного полотна выхода на балкон – в 2003 году.

Такие же требования установлены актом от 26.08.2002 № 27А.

Кроме того, предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право на возмещение стоимости капитального ремонта, производство которого было вызвано неотложной необходимостью, возникает у арендатора в связи с ремонтом арендуемого имущества. В рассматриваемом случае ЗАО «Лайва» произвело ремонт террасы и фасада здания, которые объектом аренды, согласно пояснениям представителя истца в суде кассационной инстанции, не являются.

Кассационная инстанция не может согласиться с доводом ЗАО «Лайва» о неправомерности неприменения судом статьи 14 Закона об объектах культурного наследия. Названной нормой закона предусмотрено право арендатора, вложившего свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, на уменьшение арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат в том случае, если работы по сохранению такого объекта произведены по правилам, установленным статьей 45 того же Закона. Причем порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды. Статьей 45 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что к проведению работ по сохранению объектов культурного наследия допускаются лица, имеющие лицензии на деятельность по проведению работ, связанных с ремонтом и реставрацией указанных объектов. На это же указано Центром в плане ремонтно-реставрационных работ здания от 17.09.2002 (л.д.17). ООО «Ладья», проводившее ремонтные работы, данной лицензии не имеет.

Кроме того, договором аренды от 01.07.2001 не предусмотрен порядок и условия компенсации затрат на производство ремонта памятника, но установлено, что порядок участия арендатора в производстве капитального ремонта здания определяется путем заключения дополнительного соглашения. Такое соглашение сторонами заключено не было.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций полно исследовали обстоятельства дела, дали надлежащую оценку представленным доказательствам; обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем отсутствуют основания для их отмены и удовлетворения жалобы ЗАО «Лайва».

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение от 27.05.2003 и постановление апелляционной инстанции от 28.07.2003 Арбитражного суда Республики Карелия по делу № А26-1091/03-14 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Лайва» – без удовлетворения.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи М.Г. Власова

ФИО1

1.5.1.1, 2.11.13.3, 2.11.13.13