Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11660/2019) министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.03.2019 по делу № А26-11444/2018 (судья Цыба И.С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пеллотсари», место нахождения: 185002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным бездействия министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Министерство имущественных отношений), препятствующего реализации им своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов незавершенного строительства (фундаментов жилых домов, двух хозяйственных построек и руинированного причала) общей площадью застройки 582,1 кв. м с кадастровыми номерами 10:07:0000000:263, 10:07:0000000:265, 10:07:0000000:266, 10:07:0000000:360, 10:07:0000000:363, 10:07:0000000:366, 10:07:0000000:367, 10:07:0000000:7673, 10:07:0000000:7688, 10:07:0000000:7701, расположенных на о. Пеллотсари в г. Сортавала Республики Карелия, а также устранить допущенное нарушение путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемых объектов;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества;

- направить проект договора купли-продажи в адрес заявителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия, место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Министерство природных ресурсов).

Решением от 14.03.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с названным судебным актом, Министерство имущественных отношений обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В своей жалобе ее податель привел частично доводы, ранее изложенные им в отзыве, представлявшемся им в суд первой инстанции, относительно того, что из четырех земельных участков, на которых расположены арендуемые Обществом объекты, один (кадастровый номер 10:10:0090134:12) относится к землям лесного фонда, а остальные (кадастровые номера 10:10:0090134:5, 10:10:0090134:6 и 10:10:0090134:10) – к землям особо охраняемых территорий и объектов; при этом объект незавершенного строительства с кадастровым номером 10:07:0000000:263, расположенный на участке с кадастровым номером 10:10:0090134:5, находится на расстоянии 20 м от водного объекта, то есть в пределах береговой полосы, а значит, данный участок, как и участок с кадастровым номером 10:10:0090134:12 не подлежат приватизации одновременно с находящимися на них объектами недвижимости, как того требуют положения действующего законодательства исходя из принципа единства судьбы участков и прочно связанных с ними объектов; по мнению Министерства природных ресурсов (письмо от 21.12.2018 № 16787), о. Пеллотсари находится в границах национального парка «Ладожские шхеры», созданного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.12.2017 № 1684 (далее – Постановление 1684), следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что Министерство имущественных отношений не предпринимало никаких действий для того, чтобы выяснить, входит ли территория названного острова в границы национального парка, является неверным; указание суда первой инстанции в обжалуемом решении на необходимость предоставления Обществу разъяснений по надлежащему оформлению схем расположения земельных участков не основан на положениях действующего законодательства; проведенная Министерством имущественных отношений работа по уточнению местоположения арендуемых объектов применительно к спорной местности осуществлялась им в соответствии с нормами права; по мнению подателя жалобы, он не отказывал Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и в случае постановки участков на кадастровый учет готов направить в адрес оценщика задание на оценку в целях определения рыночной стоимости выкупаемых объектов.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании 02.07.2019 представитель Общества просил жалобу оставить без удовлетворения, пояснил суду, что фундаменты жилых домов арендует для организации туристической тропы, названные фундаменты не являются вновь созданными объектами незавершенного строительства, выкуп указанных объектов необходим для того, чтобы в последующем осуществить строительство.

В судебном заседании 02.07.2019 объявлен перерыв до 09.07.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Министерства природных ресурсов от 20.08.2009 № 1064-р последнее (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.08.2009 заключили сроком на 5 лет договор № 232 аренды объектов незавершенного строительства, по условиям которого Обществу передавалось в аренду не только имущество, находящееся на о. Карпонсари в г. Сортавала Республики Карелия, но также и расположенные на о. Пеллотсари (мысы Мериниеми, Якониеми, заливы и проливы Лукансалми и Хиеталахти) в том же городе фундаменты № 1-6, 8 (площадь застройки варьируется примерно от 30 кв. м до 100 кв. м) жилых домов, двух хозяйственных построек № 7 и 9 (площадью застройки 17,1 кв. м и 20 кв. м), а также руинированный причал площадью застройки 80 кв. м для осуществления туристско-оздоровительной деятельности. Договор зарегистрирован в ЕГРП в 2014 году.

По актам приема-передачи от 01.09.2009, в которых указано, что названные фундаменты жилых домов выполнены из природного естественного камня, а их высота колеблется в диапазоне от 0,6 м до 2,2 м, имущество передано его арендатору.

По результатам проведенных в 2011 и 2014 году кадастровых работ названным объектам присвоены следующие кадастровые номера: 10:07:0000000:263, 10:07:0000000:265, 10:07:0000000:266, 10:07:0000000:360, 10:07:0000000:363, 10:07:0000000:366, 10:07:0000000:367, 10:07:0000000:7673, 10:07:0000000:7688, 10:07:0000000:7701.

Согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости от 21.08.2018 данные объекты степенью готовности (за исключением руинированного причала (сооружения) с кадастровым номером 10:07:0000000:263) 18% расположены на четырех земельных участках:

- объекты с кадастровыми номерами 10:07:0000000:263, 10:07:0000000:265, 10:07:0000000:266 и 10:07:0000000:367 – на участке площадью 101 508 кв. м с кадастровым номером 10:10:0090134:5;

- объекты с кадастровыми номерами 10:07:0000000:363, 10:07:0000000:7673, 10:07:0000000:7701 – на участке площадью 152 864 кв. м с кадастровым номером 10:10:0090134:10;

- объект с кадастровым номером 10:07:0000000:360 – на участке площадью 53 444 кв. м с кадастровым номером 10:10:0090134:6;

- объекты с кадастровыми номерами 10:07:0000000:360, 10:07:0000000:7688 – на участке с кадастровым номером 10:10:0090134:12.

В отношении части объектов, как следует из указанных выписок, в графе проектируемое назначение указано «помещение общего пользования».

При этом все выше упомянутые участки, кроме последнего, как и расположенные на них объекты находятся в собственности Республики Карелия, что подтверждается упомянутыми выписками, а также свидетельствами о государственной регистрации права от 20.04.2011 серии 10-АБ № 411559, 411810, 411813, согласно которым три упомянутых участка относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «для организации отдыха и туризма».

В октябре 2017 года Общество обратилось к Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (в настоящее время – Министерство имущественных отношений) с заявлением от 18.10.2017 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им по упомянутому договору десяти объектов недвижимости, а именно семи фундаментов жилых домов, фундаментов двух построек и руинированного причала, в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Письмом от 17.11.2017 № 11206/12.2-05/Кими Министерство имущественных отношений сообщило, что поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) отчуждение здания или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, то рыночная оценка выкупаемого имущества может быть произведена только после формирования участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его эксплуатации (посредством выдела), а также привязки объектов к соответствующей территории, на которой они расположены. В этом же письме Министерство имущественных отношений отметило, что на сроки выполнения указанных работ повлияет удаленность места нахождения объектов и период, в который Общество обратилось с настоящим заявлением (осенне-зимний).

В целях ускорения рассмотрения заявления Общество в мае 2018 года направило в Министерство имущественных отношений технические планы на спорные объекты, а также схемы расположения земельных участков под ними общей площадью 1803 кв. м (площадь участков под каждым из объектов недвижимости варьируется в диапазоне примерно от 110 кв. м до 200 кв. м).

В письме от 03.08.2018 № 6664/12.2-07/МИЗО-и Министерство имущественных отношений указало, что вопрос об утверждении схем расположения земельных участков находится у уполномоченного органа на рассмотрении, а представленные заявителем технические планы направлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, заявителю необходимо представить обоснование площадей, испрашиваемых под выкупаемые объекты.

Общество, сославшись на то, что Министерство имущественных отношений не обеспечило реализацию мероприятий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против заявленных требований, Министерство имущественных отношений указало, что земельный участок с кадастровым номером 10:10:0090134:12, на котором расположены объекты с кадастровыми номерами 10:07:0000000:360, 10:07:0000000:7688, не подлежит приватизации в силу того, что он относится к землям лесного фонда (пункт 1 статьи 8 Лесного кодекса Российской Федерации), равно как и остальные участки ввиду того, что один из них (под объектом с кадастровым номером 10:07:0000000:263) находится в пределах береговой полосы (пункты 6, 8 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации), а другие два – в границах национального парка «Ладожские шхеры», созданного Постановлением № 1684.

Суд первой инстанции, посчитав заявленные требования обоснованными, удовлетворил их.

Изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 178-ФЗ его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Законом № 178-ФЗ (часть 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

В пункте 8 информационного письма № 134 разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из изложенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что реализация преимущественного права на приобретение части здания в виде фундамента в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, не возможна.

Статьей 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», в целях реализации положений которого принят Закон № 159-ФЗ, установлено, что оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в статье 15 настоящего Федерального закона государственных фондов поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности, осуществляющих деятельность в форме государственных учреждений), осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков (за исключением земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства), зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, государственными программами (подпрограммами) субъектов Российской Федерации, муниципальными программами (подпрограммами). Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Учитывая, что фундамент как часть строительной конструкции самостоятельного целевого назначения не имеет, правовых оснований для расширительного толкования перечня имущества, которое может предоставляться субъектам малого и среднего предпринимательства в качестве имущественной поддержки, и включения в него объектов, строительство которых не завершено, не имеется.

Ссылка Общества на положения статьи 28 Закона № 178-ФЗ как на основание для приватизации объекта незавершенного строительства в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, подлежит отклонению, поскольку названная норма права регулирует вопросы приватизации земельных участков при наличии права на приватизацию объекта недвижимости. При этом порядок и основания предоставления юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для осуществления жилищного строительства (а Общество арендует, в том числе, фундаменты жилых домов) установлен в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Как пояснил в судебном заседании 02.07.2019 представитель Общества, приватизация арендуемых заявителем фундаментов жилых и нежилых зданий (руинированного причала) необходима в целях осуществления последующего строительства, что свидетельствует о том, что названные объекты не используются Обществом как субъектом малого предпринимательства в своей деятельности, а действия Общества направлены на приобретение земельных участков, относящихся к землям особо охраняемых территорий, в обход установленной процедуры.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии у Общества права на приватизацию в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, арендуемых объектов и нарушении такого права бездействием Министерства имущественных отношений, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.03.2019 по делу № А26-11444/2018 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Г.В. Лебедев