ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
01 октября 2018 года
Дело №А26-12596/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2018 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Пряхиной Ю.В.
судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Н.В. Смирновой,
при участии:
от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 01.01.2018;
от ответчика: не явился, извещен;
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20664/2018) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.06.2018 по делу № А26-12596/2017 (судья Погорелов В.А.),
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Траст"
к Администрации Петрозаводского городского округа
об урегулировании разногласий
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Траст" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений расположенных по адресу: <...>, с приложениями к нему № 1 и № 2, приняв спорные пункты договора исходя из рыночной стоимости имущества равной 3052000 руб. согласно заключению эксперта от 13.04.2018 (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 18.06.2018 исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, с приложениями к нему №1 и №2, между обществом с ограниченной ответственностью «ТРАСТ» и Администрацией Петрозаводского городского округа, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:
1. - Пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «3.1. Цена продажи Объекта пор настоящему договору составляет 3 052 000 (три миллиона пятьдесят две тысячи) рублей без учета НДС.
2. - Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: «3.2. На сумму 3 052 000 (три миллиона пятьдесят две тысячи) рублей Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев».
3. - Пункт 3 Приложения №1 к договору изложить в следующей редакции: «3. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 3 052 000 (три миллиона пятьдесят две тысячи) рублей».
4. - Приложением №2 - График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с настоящим договором купли-продажи -изложить в следующей редакции.
5. График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи.
6. Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет (60) месяцев.
№ п.п
Срок платежа
Основной
ДОЛГ
Начисленные проценты
Сумма платежа
Остаток основного долга
1
Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта
47 295,37
7 315,63
54 611,00
3 004 704,63
2
до 15 числа
47 641,07
6 969,93
54 611,00
2 957 063,56
3
до 15 числа
47 503,52
7 107,48
54 611,00
2 909 560,04
4
до 15 числа
47 617,69
6 993,31
54 611,00
2 861 942,35
5
до 15 числа
48 397,84
6 213,16
54 611,00
2 813 544,51
6
до 15 числа
47 848,47
6 762,53
54 611,00
2 765 696,04
7
до 15 числа
48 177,92
6 433,08
54 611,00
2 717 518,12
8
до 15 числа
48 079,28
6 531,72
54 611,00
2 669 438,84
9
до 15 числа
48 401,81
6 209,19
54 611,00
2 621 037,03
10
до 15 числа
48 311,18
6 299,82
54 611,00
2 572 725,85
11
до 15 числа
48 427,29
6 183,71
54 611,00
2 524 298,56
12
до 15 числа
48 739,41
5 871,59
54 611,00
2 475 559,15
13
до 15 числа
48 660,84
5 950,16
54 611,00
2 426 898,31
14
до 15 числа
48 965,97
5 645,03
54 611,00
2 377 932,34
15
до 15 числа
48 895,49
5 715,51
54 611,00
2 329 036,85
16
до 15 числа
49 013,02
5 597,98
54 611,00
2 280 023,83
17
до 15 числа
49 661,16
4 949,84
54 611,00
2 230 362,67
18
до 15 числа
49 250,19
5 360,81
54 611,00
2 181112,48
19
до 15 числа
49 537,67
5 073,33
54 611,00
2 131 574,81
20
до 15 числа
49 487,63
5 123,37
54 611,00
2 082 087,18
21
до 15 числа
49 768,01
4 842,99
54 611,00
2 032 319,17
22
до 15 числа
49 726,20
4 884,80
54 611,00
1 982 592,97
23
до 15 числа
49 845,72
4 765,28
54 611,00
1 932 747,25
24
до 15 числа
50 115,38
4 495,62
54 611,00
1 882 631,87
25
до 15 числа
50 085,98
4 525,02
54 611,00
1 832 545,89
26
до 15 числа
50 348,45
4 262,55
54 611,00
1 782 197,44
27
до 15 числа
50 327,38
4 283,62
54 611,00
1 731 870,06
28
до 15 числа
50 448,34
4 162,66
54 611,00
1681421,72
29
до 15 числа
50 960,70
3 650,30
54 611,00
1 630 461,02
30
до 15 числа
50 692,09
3 918,91
54 611,00
1 579 768,93
31
до 15 числа
50 936,41
3 674,59
54 611,00
1 528 832,52
32
до 15 числа
50 936,36
3 674,64
54 611,00
1477 896Д6
33
до 15 числа
51173,37
3 437,63
54 611,00
1 426 722,79
34
до 15 числа
51181,78
3 429,22
54 611,00
1 375 541,01
35
до 15 числа
51 304,80
3 306,20
54 611,00
1 324 236,21
36
до 15 числа
51 530,79
3 080,21
54 611,00
1 272 705,42
37
до 15 числа
51 551,97
3 059,03
54 611,00
1 221 153,45
38
до 15 числа
51 770,56
2 840,44
54 611,00
1 169 382,89
39
до 15 числа
51 808,00
2 803,00
54 611,00
1 117 574,89
40
до 15 числа
51 932,18
2 678,82
54 611,00
1 065 642,71
41
до 15 числа
52 221,46
2 389,54
54 611,00
1 013 421,25
42
до 15 числа
52 181,83
2 429,17
54 611,00
961 239,42
43
до 15 числа
52 381,24
2 229,76
54 611,00
908 858,18
44
до 15 числа
52 432,47
2 178,53
54 611,00
856 425,71
45
до 15 числа
52 624,37
1 986,63
54 611,00
803 801,34
46
до 15 числа
52 684,29
1 926,71
54 611,00
751117,05
47
до 15 числа
52 810,58
1 800,42
54 611,00
698 306,47
48
до 15 числа
52 991,16
1 619,84
54 611,00
645 315,31
49
до 15 числа
53 064,18
1 546,82
54 611,00
592 251,13
50
до 15 числа
53 237,17
1373,83
54 611,00
539 013,96
51
до 15 числа
53 315,45
1295,55
54 611,00
485 698,51
52
до 15 числа
53 443,59
1167,41
54 611,00
432 254,92
53
до 15 числа
53 672,59
938,41
54 611,00
378 582,33
54
до 15 числа
53 701,05
909,95
54 611,00
324 881,28
55
до 15 числа
53 855,32
755,68
54 611,00
271 025,96
56
до 15 числа
53 959,57
651,43
54 611,00
217 066,39
57
до 15 числа
54 106,10
504,9
54 611,00
162 960,29
58
до 15 числа
54 219,31
391,69
54 611,00
108 740,98
59
до 15 числа
54 349,63
261,37
54 611,00
54 391,35
60
до 15 числа
54 391,35
126,52
54 517,87
0
Итого
3 052 000,00
224 566,87
3 276 566,87
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не привел ни одного довода неправомерности представленного Администрацией отчета об оценке.
Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, ответчик, в соответствии с постановлением от 06.10.2017 №442, предоставил истцу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, направил истцу проект договора купли-продажи с приложениями № 1 и № 2.
Согласно предложенному истцом проекту договора цена продаваемого помещения должна была составить 4646849 руб.
В связи с наличием преддоговорного спора между сторонами в части цены спорного помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е.
предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.
При этом Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи нежилых помещений между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещений и условий ее уплаты, в связи с чем указанный спор рассмотрен в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения по ходатайству сторон определением от 28.02.2018 судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.На разрешение эксперта поставлен вопрос: «Определить рыночную стоимость нежилого здания (металлический ангар) <...>».
Как следует из заключения экспертаот 13.04.2018 года, рыночная стоимость здания металлического ангара, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 10.07.2017 года составляла без НДС 3052000 рублей.
Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вместе с тем, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного правового акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, и разъяснений, изложенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции, при наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости нежилого помещения, правомерно назначил проведение судебной экспертизы по вопросу об определении его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, заключение эксперта мотивировано, содержит указанные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не установлено.
Таким образом, заключение эксперта от 13.04.2018, проведенное на основании определения суда, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что определенная в заключении экспертизы рыночная стоимость объектов является обоснованной и достоверной.
Основания для критической оценки судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, поскольку заключение получено по результатам назначенной судом экспертизы, мотивированно, дано экспертом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.
При этом экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что заключение судебной экспертизы является достоверным доказательством рыночной стоимости помещения и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для установления иной стоимости спорного помещения.
Доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.06.2018 по делу №А26-12596/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В. Пряхина
Судьи
В.И. Желтянников
Н.С. Полубехина