Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-8499/2018 ) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.02.2018 по делу № А26-1339/2014 (судья Погорелов В.А.), принятое

по иску ФИО4, правопреемники: ФИО4, ФИО5, ФИО6

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1. ГУ "Фонд государственного имущества", 2. АО "Газпром газораспределение Петрозаводска"

о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о взыскании 1 876 607 рублей 57 копеек затрат, связанных с уплатой взносов за участие в торгах, внесением арендной платы, подготовкой проектной документации по строительству и прокладке сетей и регистрацией прав на недвижимое имущество.

Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с ФИО4 563 440 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору от 19.03.2013 № 8916, 51 320 руб. 91 коп. пеней за просрочку платежей за период с 06.06.2013 по 30.11.2013, 1 087 452 руб. 67 коп. задолженности по договору от 19.03.2013 № 8917, 99 392 руб. 28 коп. пеней за просрочку платежей за период с 06.05.2013 по 30.11.2013.

Определением от 24.03.2016 произведена замена истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 на ее правопреемников - наследников первой очереди по закону ФИО4, ФИО5, ФИО6. Администрация заявила о солидарном взыскании с правопреемников заявленных в иске задолженности и пеней.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Фонд государственного имущества Республики Карелия, АО «Газпром газораспределение Петрозаводска».

Решением от 07.02.2018 с Администрации в пользу ФИО4 взыскано 625535 руб. 85 коп. и 10588 руб. в возмещение расходов по госпошлине, в пользу ФИО5 625535 руб. 85 коп. и 10588 рублей в возмещение расходов по госпошлине, в пользу ФИО6 625535 руб. 85 коп. и 10588 руб. в возмещение расходов по госпошлине, в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Администрация, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении иска ФИО4, ФИО5, ФИО6 отказать, встречный иск Администрации удовлетворить, указывая, что в кадастровых паспортах спорных земельных участков отражено наличие обременений в виде сервитутов на части земельных участков для ремонта инженерных сетей, из заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта однозначного вывода о невозможности строительства на арендуемых земельных участках не следует, в дополнительных соглашениях о расторжении договоров отражено, что расторжение договоров не освобождает арендатора от обязанности погасить задолженность по арендной плате.

В судебном заседании представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона, проведённого ГУП «Фонд государственного имущества РК», между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатор) и Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) заключены договоры от 19.03.2013 № 8916, № 8917 аренды земельного участка площадью 7073 кв.м. с кадастровым номером 10:01:024 01 01:50 и земельного участка площадью 13639 кв.м с кадастровым номером 10:01:024 01 01:49 соответственно, расположенных в районе Суоярвского шоссе в городе Петрозаводске, для многофункциональной общественно-деловой застройки (размещение супермаркета строительных материалов).

Согласно пунктам 7 договоров договоры заключены на срок 4 года.

Ссылаясь на выявление в ходе исполнения договоров обстоятельств, делающих невозможным использование арендуемых земельных участков по целевому назначению, нахождение на арендуемых земельных участках объектов, относящихся к газораспределительной системе, арендатор направил Администрации предложения от 21.11.2013 о расторжении договоров.

Дополнительными соглашениями от 31.12.2013 № 2875 и № 2876 стороны досрочно расторгли договоры аренды, земельные участки возвращены арендодателю по актам приёма-передачи.

Ссылаясь на несение расходов при заключении договоров, в том числе 990000 рублей задатка за право участвовать в торгах, 807539 рублей 46 копеек арендной платы за июнь и июль 2013 года, 19162 рубля 11 копеек оплаты градостроительной документации для проектирования объектов капитального строительства, 7906 рублей оплаты за выдачу технических условий на устройство сетей связи, 50000 рублей оплаты по договору на проведение проектных работ, 2000 рублей государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указывая, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества в силу нормы ст. 612 ГК РФ.

Полагая, что у арендатора имелась обязанность по оплате арендной платы за период с августа 2013 года по 30.11.2013, Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции исковые требования по первоначальному иску удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор был лишен возможности использовать земельные участки в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договоров.

Оснований для переоценки данного вывода у апелляционного суда не имеется.

Как пояснил в судебном заседании апелляционного суда представитель Администрации, в аукционной документации не было отражено наличие объектов, относящихся к газораспределительной системе, а также их нахождение вне части земельных участков, на которые установлен сервитут.

Таким образом, арендатор был лишен фактической возможности использовать земельный участок и достигнуть цели, согласованной сторонами при заключении договоров аренды.

При этом, вывод судебной экспертизы о наличии гипотетической возможности строительства на спорных земельных участках при наличии соответствующих ограничений не свидетельствует о надлежащем исполнении арендодателем обязанности по предоставлению объектов аренды, на которую мог рассчитывать арендатор при заключении спорных договоров.

В связи с наличием объективных причин, препятствующих реализации Обществом договоров, устранение которых не зависит от действий Общества, суд первой инстанции правомерно применил к правоотношениям сторон положения статей 15, 393, 394, 612 ГК РФ и удовлетворил основной иск, отказав в удовлетворении иска Администрации.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.02.2018 по делу № А26-1339/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

И.Н. Бармина

В.И. Желтянников