Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-29874/2023 ) (заявление) общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙКОМПЛЕКТ» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.07.2023 по делу № А26-2139/2023 (судья Шалапаева И.В.), принятое по иску

Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙКОМПЛЕКТ»

3-е лицо: ФИО4

о взыскании

установил:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 927 773 руб. 62 коп., из них 733 417,88 руб. - задолженность по арендной плате по договору от 15.08.2006 за период с апреля по сентябрь 2022 года и 194 355,74 руб. - пени за период с 06 апреля по 30 сентября 2022 года.

Определением суда от 22.05.2023 принято увеличение размера иска до 2 075 781,95 руб., в том числе, 1 484 647,14 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2022 года по март 2023 года, пени за период с 6 апреля 2022 по 31 марта 2023 года в размере 591 134,81 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 17.07.2023 по делу № А26-2139/2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за пользование всей площадью спорного земельного участка, поскольку частью указанной площади пользовалась ФИО4 С учетом сказанного, апеллянт также указывает в своей жалобе на то, что решение по настоящему делу принято в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в настоящем деле.

Определением от 13.11.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в настоящем деле ФИО4 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В настоящее судебное заседание явились представители ответчика и третьего лица. Участие третьего лица обеспечено посредством системы веб-конфренции.

Ввиду нахождения судьи Слобожаниной В.Б. очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Слобожаниной В.Б. на судью Целищеву Н.Е.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, а также ранее заявленное ходатайство о назначении по делу землеустроительной экспертизы, которую просил поручить индивидуальному предпринимателю ФИО5, поставить на разрешение эксперта следующий вопрос: «Определить части земельного участка с кадастровым номером 77:04:003006:111, с обозначением площадей и территорий общего пользования для эксплуатации здания с кадастровым номером 77:04:0003006:5381, наименование: Мойка с комплексом сервисных услуг, адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, улица Южнопортовая, дом 23, корпус 3, строение 1 и эксплуатации здания с кадастровым номером 77:04:0003006:5382, адрес: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, улица Южнопортовая, сооружение 23А, строение 1».

От истца в материалы дела поступили возражения на ходатайство ответчика о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Судом апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, о чем вынесено определение.

Ответчиком было заявлено ходатайство об отложении настоящего заседания для представления дополнительных документов.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

По мнению апелляционного суда, ответчик располагал достаточным временем для представления всех необходимых документов. Необоснованное отложение приведет к нарушению процессуальных сроков рассмотрения дела и увеличению судебных расходов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «КОНСИС+» (арендатор) заключен договор от 15.08.2006 №М-04-031143 аренды земельного участка площадью 4600 кв.м, расположенного по ул. Южнопортовая, 21 в г. Москва, и предоставленного в аренду для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автозаправочной станции с мойкой и комплексом сервисных услуг.

Согласно выписке из ЕГРН с 10 октября 2019 года собственником расположенного на земельном участке здания автозаправочной станции с операторской, с кадастровым номером 77:04:0003006:5382, площадью 627,5 кв.м (адрес: Москва, ул. Южнопортовая, домовладение 23 корп.3) является ООО «Стройкомплект» (л.д.13).

Согласно выписке из ЕГРН от 13.10.2022 (л.д.14) здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003006:111.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.06.2023 №КУВИ-001/2023-140097081 в границах того же земельного участка расположено здание мойки с комплексом сервисных услуг, площадью 253,5 кв.м, адрес: Москва, ул. Южнопортовая, дом 23 корпус 3 строение 1), с кадастровым номером 77:04:0003006:5381. 19.09.2019 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО4 на упомянутое здание.

По мнению истца, с учетом изложенного, у ответчика возникла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.

Как указано в иске, ответчиком допущено нарушение вышеуказанной обязанности за период с 01.04.2022 по 30.09.2022, что, согласно расчету истца, составило 733 417,88 руб.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа по день уплаты включительно, что, согласно расчету истца, составило 194355,74 руб.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 17.10.2022 № 33-6-500136/22-(0)-1.

Поскольку указанная претензия была оставлена без ответа, задолженность не оплачена, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (второй абзац пункта 1 статьи 35 ЗК РФ).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно материалам дела, с 10 октября 2019 года ООО «Стройкомплект» приобрело право пользования земельным участком с кадастровым номером 77:04:0003006:111, вступило в правоотношение из договора аренды от 15.08.2006 №М-04-031143, с множественностью лиц на стороне арендатора, и в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договора приобрело обязанность по своевременному внесению арендной платы за земельный участок пропорционально своей доле в праве собственности на здания, расположенные на земельном участке.

По расчёту Департамента, проверенному судом и признанному верным, идеальная доля ООО «Стройкомплект» в праве аренды, и соответственно, в арендной плате, соответствует 71%.

Согласно пункту 3.1 договора аренды расчётным периодом является квартал. Размер ежегодной арендной платы указан в приложении 1 к договору и соответствует 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. В случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями, не позднее 5 числа первого месяца отчётного квартала. Пени за просрочку платежа составляют 0,2% в день от суммы долга (приложение №1 к договору).

Из представленных истцом сведений Фонда данных государственной кадастровой оценки (л.д.43) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003006:111 на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 составляла 137 294 268 руб., на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2022 - 143 962 796 руб.

В соответствии с методикой, изложенной в приложении 1 к договору, с применением исходных данных о кадастровой стоимости земельного участка, подлежащей применению в 2022 и 2023 году соответственно, и доле ответчика в арендной плате, Департамент рассчитал ежеквартальную арендную плату для ООО «Стройкомплект» в 2022 году - 366 708,94 руб. в квартал, и в 2023 году -384 520,33 руб. в квартал.

По расчёту Департамента, не оспоренному ответчиком, проверенному судами первой и апелляционной инстанции и признанному правильным, общая сумма арендной платы для ООО «Стройкомплект» за период со 2 квартала 2022 по 1 квартал 2023 года составляет 1 484 647,14 руб.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По условиям договора арендодатель вправе требовать взыскания пени за просрочку внесения арендной платы из расчёта 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки. По расчёту Департамента, по состоянию на 31.03.2023 сумма пени составила 591 134,81 руб. Расчёт пени проверен судами первой и апелляционной инстанции и признан верным, а требование о взыскании - подлежащим удовлетворению. Мораторий, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497, в настоящем расчёте не применяется, учитывая, что задолженность, на которую начислены пени, является текущей (образовалась с 1 апреля 2022 года, после введения моратория).

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судами первой инстанции, в судебно заседании 09.01.2024 ответчик, заявил ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ и снижении на ее основании предъявленной ко взысканию суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью последствия нарушения прав истца.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (далее – постановление № 7).

В пункте 73 постановления № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 77 постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Оценив доводы ответчика в этой части, учитывая, что размер неустойки, в размере 0,2% в день от суммы долга, за каждый день просрочки предусмотренной договором, является чрезмерно высоким, так как при подобном проценте годовая ставка составила бы 73% годовых, что значительно превышает ставки банковского кредита, в целях соблюдения баланса между установленной в договоре мерой ответственности и действительным размером ущерба, причиненного в результате несвоевременного внесения арендной платы, принимая во внимание ухудшение макроэкономических показателей рынка; также то, что неустойка не является средством обогащения за счет должника, исходя из анализа обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, возможных финансовых последствий для каждой из сторон, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости снижения неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, до 300 000,00 руб. Указанный размер неустойки наиболее способствует компенсации неблагоприятных последствий, возникших у истца в связи с просрочкой, не являясь при этом средством обогащения кредитора за счет должника.

Ввиду изложенного, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.07.2023 по делу № А26-2139/2023 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.08.2006 №М-04-031143 за период с 01.04.2022 года по 31.03.2023 года в размере 1 484 647,14 руб. и пени за просрочку оплаты по состоянию на 31 марта 2023 года в размере 300 000,00 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» в бюджет Российской Федерации 33 379 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.С. Полубехина

Н.Е. Целищева