Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 06.07.2023 в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест», адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 25, оф. 41, ОГРН 1081001011068, ИНН 1001211711 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Гомулькину Михаилу Владимировичу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений 14, 17, 16 площадью 144 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:306, площадью 53,3 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:394, площадью 12,1 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:395 соответственно, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Кирова, д. 8А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Решением от 01.02.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество, а также не привлеченное к участию в деле лицо – ФИО6 обратились с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе Общество просило решение суда отменить, иск удовлетворить; полагало, что судом первой инстанции не принято во внимание, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу определением суда первой инстанции от 17.09.2021 по делу № А26-8315/2017 по заявлению конкурсного управляющего Обществом о признании недействительными сделок должника по отчуждению, в том числе спорного имущества ФИО6 по существенно заниженной стоимости, не подлежали повторному доказыванию в рамках настоящего спора; в рамках названного дела стоимость имущества определялась по состоянию на 2017 и 2021 годы, при этом в обоих случаях общая стоимость имущества составляла более 8 млн. руб.; с учетом выводов эксперта в рамках настоящего дела о том, что по состоянию на 2019 год стоимость помещений составила 3 690 000 руб., существенное различие выводов экспертов свидетельствует о допущенных при проведении оценки нарушениях, в том числе явное несоответствие объектов-аналогов, использованных при сравнительном методе оценки; истец ходатайствовал о назначении судом повторной экспертизы, однако в удовлетворении ходатайства было отказано; также вопреки выводам суда удостоверение нотариусом сделки не свидетельствует об определении или одобрении им условий о стоимости имущества.

ФИО6 в своей жалобе полагал решение суда подлежащим отмене, поскольку названный судебный акт принят о его правах и обязанностях, при этом к участию в деле названное лицо привлечено не было, в связи с чем податель жалобы полагал, что подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица; обжалуемый судебный акт создает препятствия для реализации субъективного права на прекращение денежного взыскания с ФИО6, поскольку удовлетворение виндикационного иска и исполнение соответствующего решения суда означает прекращение денежного взыскания с подателя жалобы, присужденного при применении последствий недействительности сделки; при рассмотрении заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделки стоимость спорного имущества составляла около 8,5 млн. руб., что свидетельствует об обоснованности заявленных в рамках настоящего дела требований, при этом оценщик ФИО4 в своем заключении стоимость спорного имущества определил в значительно меньшем размере.

ФИО2 в отзыве на жалобу Общества полагал её неподлежащей удовлетворению, указал, что судебный акт по делу № А26-8315/2017 не имеет преюдициального значения для настоящего дела, поскольку юридически значимое для дела обстоятельство (соответствие цены покупки имущества ФИО2 реальным рыночным ценам) не устанавливалось, в предмет спора об оспаривании сделок не входило; фактом, подлежащим установлению по настоящему делу, является рыночная цена имущества на дату приобретения имущества ответчиком (31.01.2019), при этом сторонами по делу были представлены соответствующие доказательства: отчеты об оценке ИП ФИО7 и ООО «Автотекс», заключение судебного эксперта ИП ФИО4; разница в определенной стоимости имущества находится в пределах допустимой погрешности (от 15 % до 45%), в связи с чем довод Общества о необходимости критической оценки судом заключения судебной экспертизы несостоятелен.

Что касается апелляционной жалобы ФИО6, ответчик в отзыве на последнюю полагал, что производство по жалобе подлежит прекращению, поскольку обжалуемый судебный акт принят в отношении сделки, заключенной между ФИО2 и ФИО5; права и законные интересы ФИО6 обжалуемым решением напрямую не затрагиваются и не нарушаются, в связи с чем просил в удовлетворении ходатайства подателя жалобы о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказать.

Определением от 20.04.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку ФИО5 не был надлежащим образом извещен о дате и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции. Также суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6.

ФИО5 в отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении иска отказать, полагал, что реальность и возмездность сделок с ФИО6 подтверждена в рамках иных судебных дел, материалы дела содержат три экспертных заключения о стоимости спорных помещений.

В отзыве на исковое заявление ФИО6 полагал иск подлежащим удовлетворению, указал, что ФИО2 приобретение спорных помещений осуществлено на нерыночных условиях по значительно заниженной цене.

В судебном заседании судом допрошен эксперт ФИО4, который дал пояснения по вопросам, поставленным судом и Обществом.

С учетом анализа имеющихся в материалах дела отчетов о рыночной стоимости спорных помещений, заключения судебной экспертизы и данных экспертом ФИО4 пояснений суд апелляционной инстанции не находит оснований для назначения повторной судебной экспертизы; выводы эксперта носят непротиворечивый характер, нарушений при выборе объектов-аналогов, а равно применении экспертом корректирующих коэффициентов судом апелляционной инстанции не выявлено.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Карелия от 19.06.2019 по делу № А26-8315/2017 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

На момент возбуждения дела о банкротстве в собственности должника находились нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, приобретенные должником по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.08.2010, заключенному с ООО «Октава», в том числе: нежилое помещение площадью 144 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:306, нежилое помещение площадью 53,3 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:394, нежилое помещение площадью 12,1 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:395.

Право собственности Общества на данное имущество было прекращено в связи с его продажей ФИО6 по договорам от 02.06.2017.

Впоследствии ФИО6 в лице представителя ФИО8, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 28.06.2017 произвел отчуждение помещения площадью 144 кв. м ФИО5 по цене 2 140 000 руб., а по договору купли-продажи от 07.07.2017 - помещений площадью 12,1 кв. м и 53,3 кв. м по цене 320 000 руб. и 740 000 руб. соответственно.

В свою очередь, ФИО5 31.01.2019 по договору купли-продажи продал ФИО2 нежилые помещения 14, 17, 16 площадью 144 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:306, площадью 53,3 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:394, площадью 12,1 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:395 соответственно, расположенные по адресу: <...>, по цене 3 000 000 руб.

Позднее в рамках дела о несостоятельности Общества определением Арбитражного суда Республики Карелия от 17.09.2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022, по заявлению конкурсного управляющего Обществом были признаны недействительными сделки Общества по отчуждению вышеуказанного имущества ФИО6 как совершенные с целью причинения ущерба кредиторам безвозмездно в отношении заинтересованного лица (ФИО6 является двоюродным братом ФИО9 – бывшего директора Общества); применены последствия недействительности в виде взыскания действительной стоимости имущества.

В рамках проведенной по данному обособленному спору судебной экспертизы установлено, что на дату совершения сделок 02.06.2017 по отчуждению имущества ФИО6 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 144 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:306 составляла 6 168 000 руб., нежилого помещения площадью 53,3 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:394 – 2 196 000 руб., нежилого помещения площадью 12,1 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010104:395 – 248 000 руб. (экспертное заключение ООО «Автотекс» от 02.06.2021 № 351-93).

С учетом установленных в рамках упомянутого обособленного спора обстоятельств, конкурсный управляющий Обществом обратился с настоящим иском к конечному приобретателю ранее принадлежащих Обществу помещений - ФИО2

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Условиями договора от 31.01.2019 сторонами согласована стоимость отчуждаемого недвижимого имущества в размере 3 000 000 руб.

ФИО2 обязанность по уплате выкупной стоимости исполнена полностью.

В обоснование доводов о финансовой состоятельности ответчика приобрести спорное имущество за 3 000 000 руб., ФИО2 представил документы, подтверждающие соответствующую возможность (поступили в апелляционный суд посредством системы электронной подачи документов «Мой арбитр» 01.06.2023).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества носит возмездный характер. Иного Обществом не доказано.

Право собственности ФИО2 на спорные нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН 08.02.2019.

Истец в обоснование своих требований привел доводы о том, что ответчик не является добросовестным приобретателем имущества ввиду того, что недвижимое имущество приобретено им по существенно заниженной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью.

Между тем согласно представленным ответчиком выпискам из ЕГРН по состоянию на 08.02.2019 кадастровая стоимость помещения площадью 144 кв. м составляла 537 664 руб. 32 коп., помещения площадью 12,1 кв. м – 45 178 руб. 74 коп., а помещения площадью 53,3 кв. м – 199 010 руб. 47 коп., то есть общая кадастровая стоимость названных помещений составляла 781 853 руб. 53 коп.

Кроме того, из представленного ответчиком в материалы дела отчета об оценке от 07.06.2022 № 10398/22, подготовленного специалистом ФИО7, следует, что по состоянию на 31.01.2019 рыночная стоимость помещений14, 16, 17 составляла 2 998 000руб.

Из названного отчета следует, что оценщиком натурный осмотр помещений не производился, фотоматериалы помещений на дату их покупки, по которым произведена оценка, предоставлены заказчиком - ФИО2; среди характеристик здания, в котором расположены помещения, оценщиком отмечено, что здание 2010 года постройки, процент износа постройки составляет 8%; спорные нежилые помещения 14, 16, 17 общей площадью 179, 4 кв. м расположены в подвале здания; состояние помещений требует косметического ремонта; стены и полы помещений в удовлетворительном состоянии, потолки и дверные проемы неудовлетворительного состояния, состояние сетей отопления, водопровода и канализации хорошее, сетей электроснабжения – требуется ремонт.

Согласно странице 25 отчета, исходя из ценообразующих факторов оценщиком были отобраны максимально схожие аналоги по месторасположению, состоянию, назначению и другим параметрам, при этом диапазон цен предложений продаж в рассматриваемом секторе составил от 1 799 до 36 873 руб./кв. м (без учета корректировок).

В качестве объектов-аналогов оценщиком в рамках сравнительного подхода выбраны следующие помещения: 1) помещение площадью 404,9 кв. м, расположенное на первом и цокольном этажах здания по адресу: <...>, состояние отделки – требует ремонта, состав площадей - офисно-торговое, цена предложения 10 500 000 руб.; 2) помещение площадью 24 кв. м, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, состояние отделки – среднее, состав площадей - офисно-торговое, цена предложения 580 000 руб.; 3) помещение площадью 52,2 кв. м, расположенное в подвале здания по адресу: <...>, состояние отделки – требует ремонта, состав площадей - офисно-торговое, цена предложения 1 300 000 руб. Диапазон цен предложений в рассматриваемой выборке составил от 24 167 до 25 932 руб./кв. м (без учета корректировок).

В рамках сравнительного подхода с применением корректировок на условия рынка, состояние отделки, площадь, расположение относительно «красной линии», местонахождение в пределах города, рыночная стоимость помещений составила 2 927 000 руб. В отчете допущена арифметическая ошибка при определении окончательной стоимости, поскольку общая площадь объектов указан 179,4 кв. м, а не 209,4 кв. м, что, однако не свидетельствует о несопоставимости рыночной стоимости объекта и цены, по которой помещения приобретены ответчиком.

Также в материалы дела ответчиком представлен отчет от 27.05.2022 № 362-64, подготовленный оценщиком ООО «Автотекс» ФИО10, об определении рыночной стоимости спорных помещений по состоянию на 31.01.2019.

Как следует из указанного отчета, натурное обследование предмета оценки специалистом не производилось; состояние помещений – требуется ремонт; потенциальное использование – в качестве торгово-офисных помещений.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны следующие помещения: 1) помещение свободного назначения площадью 208,2 кв. м, расположенное на первом этаже и в подвале здания по адресу: <...>, с отдельным входом, состояние отличное, стоимостью 6 870 000 руб. (32 997 руб./кв. м); 2) помещение свободного (торгового) назначения площадью 253 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>, с отдельным входом, состояние удовлетворительное, стоимостью 8 260 000 руб. (32 648 руб./кв. м); 3) помещение свободного назначения площадью 315 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...> с отдельным входом, состояние отличное, стоимостью 10 000 000руб. (31 746 руб./кв. м).

Таким образом, с учетом корректировок на торг, площадь, расположение в городе, расположение относительно «красной линии», расположение в здании (этаж), физическое состояние объекта, состояние отделки диапазон цен предложений в рассматриваемой выборке составил от 17 326 руб./кв. м до 20 189 руб./кв. м (помещения торгово-офисного, свободного назначения в подвале).

С учетом корректировок на площадь и наличие отдельного входа диапазон цен предложений в рассматриваемой выборке составил от 16301руб./кв. м до 18 936 руб./кв. м (помещения торгово-офисного, свободного назначения в подвале).

Стоимость объектов оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, для помещения площадью 144 кв. м составила 2 583 000 руб., для помещения площадью 53,3 кв. м - 899 000 руб., для помещения площадью 12,1 кв. м – 360 000 руб.

В рамках доходного подхода (коэффициент капитализации 11,8%) оценщиком стоимость помещений площадью 144 кв. м, 53,3 кв. м определена в размере 3 222 000 руб. и 1 050 000 руб. соответственно, для помещения площадью 12,1 кв. м стоимость не определялась.

Кроме того, по ходатайству истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции определением от 15.09.2022 была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО4, перед экспертом поставлены следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами 10:01:0010104:306, 10:01:0010104:395, 10:01:0010104:394, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 31.01.2019?».

Согласно поступившему в суд заключению эксперта ФИО11 от 06.11.2022 № Э/551/11-2022 осмотр объектов оценки осуществлялся экспертом 23.09.2022, при этом доступ к помещению площадью 12,1 кв. м предоставлен не был; состояние отделки помещений на дату осмотра – отличное, на дату оценки – согласно материалам дела – требуется косметический ремонт.

В качестве объектов-аналогов в рамках доходного подхода и определения величины ставки арендной платы экспертом осуществлена выборка из пяти помещений коммерческого назначения, тип объекта - встроенное, из которых:

1) помещение площадью 66 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние - среднее, стоимостью 26 400 руб., дата предложения 01.11.2018,

2) помещение площадью 132 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние - требуется косметический ремонт, стоимостью 35 000 руб., дата предложения 29.10.2018,

3) помещение площадью 42,1 кв. м, расположенное по адресу: <...> состояние - среднее , стоимостью 20 000 руб., дата предложения 27.01.2019,

4) помещение площадью 100 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние - среднее, стоимостью 50 000 руб., дата предложения 10.01.2019,

5) помещение площадью 160 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние - среднее , стоимостью 64 000 руб., дата предложения 12.11.2018.

Экспертом при расчете производились следующие корректировки: корректировка на торг 9,7%; корректировка на площадь применена к объектам-аналогам № 1 – 7% и № 3 – 10%; корректировка на физическое состояние отделки применена к объектам-аналогам № 1,3,4,5 и составила 14%; корректировка на этаж расположения применена к объектам-аналогам № 1,2,4 и составила 9%; корректировка по выходу на «красную линию» применена к объектам-аналогам №2,4,5 и составила 20%; корректировка на наличие коммунальных платежей применена к объекту-аналогу № 1 и составила 7%.

С учетом произведенных корректировок эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость арендной платы за оцениваемый объект составил 260 руб./кв. м.

При определении рыночной стоимости помещения (общей площадью 209,4 кв. м) методом доходного подхода, принимая во внимание указанный размер ставки арендной платы и применение коэффициента капитализации 11,50%, эксперт пришел к выводу, что таковая составила с учетом округления 3 976 774 руб.

В рамках сравнительного подхода экспертом отобраны следующие объекты-аналоги из пяти помещений коммерческого назначения, тип объекта - встроенное, из которых:

1) помещение площадью 96 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние - среднее, стоимостью 2 500 000 руб., дата предложения 18.10.2018,

2) помещение площадью 177,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние - среднее, стоимостью 3 990 000 руб., дата предложения 24.10.2018,

3) помещение площадью 52 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние - среднее, стоимостью 1 699 000 руб., дата предложения 18.01.2019,

4) помещение площадью 31,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состояние – требуется косметический ремонт, стоимостью 565000 руб., дата предложения 12.10.2018,

5) помещение площадью 24 кв. м, расположенное по адресу: <...> , состояние - среднее, стоимостью 580000 руб., дата предложения 03.10.2018.

Экспертом при расчете производились следующие корректировки: корректировка на торг 10,8%; корректировка на площадь применен к объектам-аналогам № 1 – 10%, № 3 – 10%, № 4 – 15%, № 5 – 15%; корректировка на физическое состояние отделки применена к объектам-аналогам № 1,2,3,5 и составила 14%; корректировка на этаж расположения применена к объектам-аналогам № 1,2,3,5 и составила 9%; корректировка по выходу на «красную линию» применена к объекту-аналогу № 2 и составила 20%; корректировка на местоположение здания в населенном пункте применена к объектам-аналогам № 3 – +9% и № 5 – +19%.

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная посредством сравнительного подхода, составила 3 402 000 руб.

С учетом соотнесения результатов, полученных в рамках доходного и сравнительного подходов, рыночная стоимость помещений составила 3 690 000 руб.

Принимая во внимание, что разница рыночной стоимости спорных объектов, определенной в рамках двух вышеприведенных отчетов оценщиков, а равно определенной по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы, является допустимой, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований сомневаться в выводах эксперта. Доказательств иного лицами, участвующими в деле, не представлено.

Таким образом, доводы конкурсного управляющего о том, что ответчик приобрел спорное имущество по существенно заниженной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью, судом отклоняются как несостоятельные.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что помещение было приобретено ответчиком по возмездной сделке на рыночных условиях в отсутствие у ФИО2 сведений о том, что спорные помещения были отчуждены в его пользу неправомочным лицом (доказательств иного истцом не представлено), суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ответчик является добросовестным приобретателем, в связи с чем в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.02.2023 по делу № А26-2353/2022 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» в доход федерального бюджета 9000 руб. государственной пошлины по иску и заявлению о принятии обеспечительных мер.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

И.В. Масенкова