Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 14.12.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.05.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023 по делу № А26-249/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М», адрес: 185001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), о признании недействительным уведомления от 15.03.2021 № 1230/5.1-09/УЗРи (далее – Уведомление) об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.01.2009 № 8669 (далее – Договор).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.05.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023 решение от 05.05.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 05.05.2023 и постановление от 10.08.2023 отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

По мнению Общества, отчеты от 30.11.2020 № О/317/09-2020/75 и О/317/09-2020/76 об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0200135:991 и 10:01:0200135:990 соответственно (далее – отчеты об оценке от 30.11.2020) не отвечают требованиям законодательства. В частности, суды не оценили доводы Общества об отсутствии в отчетах об оценке от 30.11.2020 данных о кадастровых номерах земельных участков-аналогов и виде их использования.

Общество в кассационной жалобе отмечает, что суд первой инстанции не указал мотивы принятия или отказа в принятии отчетов от 30.11.2020 в качестве доказательства.

В отзыве Администрация, ссылаясь на необоснованность доводов кассационной жалобы, просит решение от 05.05.2023 и постановление от 10.08.2023 оставить без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 29.01.2009 Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 общей площадью 68 993 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Договором предусмотрено, что земельный участок используется совместно с другими собственниками (пользователями) здания, именуемыми соарендаторами (пункт 1.3); размер и порядок внесения арендной платы определены в разделе 2; арендная плата рассчитывается согласно приложению № 1 (пункт 2.1); начало его действия – с 16.10.2009 (пункт 7.1); Договор заключен на срок по 13.10.2010, его условия распространяются на период с 26.01.2009 (пункты 7.2, 7.3); арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора (пункт 2.4).

Земельный участок по акту приема-передачи передан арендатору.

Поскольку Общество по истечении срока Договора продолжило пользоваться земельным участком, Договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) продлен на неопределенный срок.

Общество, воспользовавшись правом преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, находящихся на арендуемом земельном участке, на основании договоров от 01.02.2017 № 1 и 28.02.2017 № 2 купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, стало собственником зданий проходной и мойки соответственно.

Из земельного участка с кадастровым номером 10:01:000000:011 впоследствии образованы земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990 площадью 2610 +/- 18 кв.м (под зданием проходной) и 10:01:0200135:991 площадью 5487 +/- 26 кв.м (под зданием мойки), сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2015

Изменения в Договор в части предмета договора аренды не вносились, однако Общество продолжало вносить арендную плату, размер которой составлял 53 987 руб. 19 коп. в год.

Администрация направила в адрес Общества 15.03.2021 Уведомление об изменении размера арендной платы по Договору и приложила новый расчет арендной платы с 10.04.2020, согласно которому годовой размер арендной платы составил 486 620 руб., в девять раз больше начисляемой ранее.

Расчет произведен на основании отчетов об оценке от 30.11.2020, подготовленных оценщиком ФИО2 В соответствии с отчетом об оценке от 30.11.2020 № О/317/09-2020/75 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:990 на один год составляет 156 866 руб. Согласно отчету об оценке от 30.11.2020 № О/317/09-2020/76 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991 на один год составляет 329 754 руб.

Общество, ссылаясь на то, что Уведомление и отчеты об оценке от 30.11.2020 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают его права, обратилось в арбитражный суд с иском о признании Уведомления недействительным.

Определением от 26.05.2022 суд первой инстанции назначил экспертизу на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990 и 10:01:0200135:991 по состоянию на 10.04.2020. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» ФИО3.

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 31.08.2022 № 0822020 на дату оценки – 10.04.2020 – величина арендной платы за право временного владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 10:01:0200135:990 составляла 30 766 руб. в год, а земельным участком с кадастровым номером 10:01:0200135:991 – 53 611 руб. в год.

Суд первой инстанции, ознакомившись с заключением эксперта от 31.08.2022 № 0822020, пришел к выводу, что эксперт не ответил на поставленный вопрос, поскольку определил не рыночную стоимость права аренды земельных участков, а иную величину – годовую арендную плату.

Определением от 11.01.2023 назначена повторная экспертиза, перед экспертом поставлен вопрос, какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991 площадью 5487 кв. м по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка и видов деятельности арендатора. Проведение экспертизы поручено независимому оценщику – индивидуальному предпринимателю ФИО4.

В заключении № 10928/2022 эксперт ФИО4 сделал вывод о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991 по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка и видов деятельности арендатора составляет 211 000 руб.

Суд первой инстанции указал, что при проведении повторной экспертизы не определялась рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:990, а также критически оценил заключение № 10928/2022 эксперта ФИО4 и сделал вывод о том, что определение иной величины рыночной стоимости права аренды посредством проведения повторной экспертизы не свидетельствует о том, что отчет о рыночной стоимости права аренды от 30.11.2020 № О/317/09-2020/75 является недостоверным и не соответствующим Закону об оценочной деятельности. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца не обоснованы, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что жалоба подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Следовательно, поскольку стоимость, указанная в отчетах об оценке от 30.11.2020, уже использована Администрацией при совершении действий, направленных на изменение условий Договора о размере арендной платы, то данные отчеты подлежат оценке судом на предмет их достоверности в установленном порядке – в рамках настоящего спора о признании недействительным Уведомления.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Как следует из решения от 05.05.2023 и постановления от 10.08.2023, судами первой и апелляционной инстанций исследованы и критически оценены заключение эксперта ФИО3 от 31.08.2022 № 0822020 и заключение эксперта ФИО4

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка в качестве доказательства отчетам от 30.11.2020, подготовленным оценщиком ФИО2, в то время как стоимость, указанная в данных отчетах, положена в основу оспариваемого в рамках настоящего дела Уведомления.

Как следует из материалов дела, истец в судах первой и апелляционной инстанций заявлял доводы о недостоверности отчетов от 30.11.2020, в частности, указывал на отсутствие в данных отчетах сведений о кадастровых номерах земельных участков-аналогов, их адресах и соответственно о невозможности проверить информацию о таких земельных участках, использованную оценщиком при составлении экономического обоснования рыночной стоимости права аренды. При рассмотрении дела Общество также ссылалось на то, что в качестве объектов-аналогов оценщиком ФИО2 избраны земельные участки, предлагаемые к продаже, а не для заключения договора аренды, что могло повлечь недостоверность определения рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Данные обстоятельства являются юридически значимыми для разрешения по существу настоящего спора, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций были обязаны проверить указанные доводы Общества о несоответствии отчетов об оценке от 30.11.2020 требованиям законодательства об оценочной деятельности и о недостоверности указанной в них рыночной стоимости права аренды.

Вместе с тем суд первой инстанции не проверил доводы Общества о недостоверности отчетов об оценке от 30.11.2020, о несоответствии их требованиям Федеральных стандартов оценки, в том числе о том, является ли информация, использованная оценщиком ФИО2 достоверной, достаточной, проверяемой, правильно ли определены факторы, влияющие на рыночную стоимость права аренды земельных участков, а суд апелляционной инстанции указанное нарушение не устранил, оставив без внимания доводы истца.

Таким образом, поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, решение 05.05.2023 и постановление от 10.08.2023 подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора по определению размера рыночной стоимости права аренды арендованных Обществом земельных участков, в том числе проверить доводы ответчика о недостоверности отчетов от 30.11.2020 и о нарушении при их изготовлении законодательства об оценочной деятельности; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.05.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023 по делу № А26-249/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия в ином судебном составе.

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

Ю.В. Пряхина

Е.В. Чуватина