ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
12 декабря 2017 года
Дело №А26-2742/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: ФИО1
при участии:
от истца: ФИО2 (доверенность от 04.12.2017)
от ответчиков: не явились, извещены
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23886/2017) Петрозаводского МУП "Городской транспорт" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 03.08.2017 по делу № А26-2742/2017 (судья Дементьева А.В.), принятое
по иску ООО "ДЭУ-М"
к 1) ООО "ВЕНТА-XXI", 2) Петрозаводскому МУП "Городской транспорт"
3-е лицо: Администрация Петрозаводского городского округа
о признании недостоверным отчета и об урегулировании разногласий при заключении договора,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» (далее - истец, ООО «ДЭУ-М», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕНТА-XXI» (далее - ООО «ВЕНТА-XXI»), Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Городской транспорт» (далее - Предприятие) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимого имущества - здания мойки площадью 907,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 3.1.3.2 и приложение №1 к договору в следующей редакции:
Пункт 3.1 Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 8 454 000 (восемь миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи) рублей с учетом НДС (Цена продажи Объекта определена на основании экспертного заключения №0617004 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по арбитражному делу №А26-2742/2017).
Пункт 3.2 на сумму 8 454 000 (восемь миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи) рублей Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев
2. Приложение №1 к Договору купли-продажи «Расчет и график платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>:
1. Цена продажи Объекта составляет 8 454 000 (восемь миллионов четыреста пятьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе НДС.
2. Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца.
3. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев.
4. Проценты начислены исходя из ставки, равной одной третей ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 10% годовых, действующей на 10.01.2017 - дату издания приказа ПМУП «Городской транспорт» №1а-о «О предоставлении ООО «ДЭУ-М» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества» на основании Постановления Администрации Петрозаводского городского округа от 28.12.2016 №5267 «О согласовании ПМУП «Городской транспорт» сделок по возмездному отчуждению недвижимого имущества».
5. Сумма обязательного платежа включает НДС 18%. Суммы начисленных процентов НДС не облагается.
№ п.п
Срок платежа
Обязательный (руб., в т.ч. НДС)
Начисленные проценты (руб.)
Общая сумма платежа (руб.)
Остаток основного долга
1
15.08.2017
140 900,00
0
140900,00
8313100
2
15.09.2017
140 900.00
23 534,80
164 434,80
8172200
3
15.10.2017
140 900,00
23 135,91
164 035,91
8031300
4
15.11.2017
140 900,00
22 003,56
162 903,56
7890400
5
15.12.2017
140 900,00
22 338,12
163 238,12
7749500
6
15.01.2018
140 900,00
21 231,51
162 131,51
7608600
7
15.02.2018
140 900,00
21 540,33
162 440,33
7467700
8
15.03.2018
140 900,00
21 141,43
162 041,43
7326800
9
15.04.2018
140 900,00
18 735,20
159 635,20
7185900
10
15.05.2018
140 900,00
20 343,64
161 243,64
7045000
11
15.06.2018
140 900,00
19 301,37
160 201,37
6904100
12
15.07.2018
140 900,00
19 545,85
160 445,85
6763200
13
15.08.2018
140 900,00
18 529,32
159 429,32
6622300
14
15.09.2018
140 900,00
18 748,06
159 648,06
6481400
15
15.10.2018
140 900,00
18 349,17
159 249,17
6340500
16
15.11.2018
140 900,00
17 371,23
158 271,23
6199600
17
15.12.2018
140 900.00
17 551,38
158 451,38
6058700
18
15.01.2019
140 900.00
16 599,18
157 499,18
5917800
19
15.02.2019
140 900,00
16 753,59
157 653,59
5776900
20
15.03.2019
140 900,00
16 354,69
157 254,69
5636000
21
15.04.2019
140 900,00
14411,69
155 311,69
5495100
22
15.05.2019
140 900,00
15 556,90
156 456,90
5354200
23
15.06.2019
140 900.00
14 669,04
155 569,04
5213300
24
15.07.2019
140 900,00
14 759,11
155 659,11
5072400
25
15.08.2019
140 900,00
13 896.99
154 796,99
4931500
26
15.09.2019
140 900,00
13 961,32
154 861,32
4790600
27
15.10.2019
140 900,00
13 562,43
154 462,43
4649700
28
15.11.2019
140 900,00
12 738,90
153 638,90
4508800
29
15.12.2019
140 900,00
12 764,64
153 664,64
4367900
30
15.01.2020
140 900,00
11 966,85
152 866,85
4227000
31
15.02.2020
140 900,00
11 966,85
152 866,85
4086100
32
15.03.2020
140 900,00
11 567,95
152 467,95
3945200
33
15.04.2020
140 900,00
10 448,47
151 348,47
3804300
34
15.05.2020
140 900,00
10 770,16
151 670,16
3663400
35
15.06.2020
140 900,00
10 036,71
150 936,71
3522500
36
15.07.2020
140 900,00
9 972,37
150 872,37
3381600
37
15.08.2020
140 900,00
9 264,66
150 164,66
3240700
38
15.09.2020
140 900,00
9 174,58
150 074,58
3099800
39
15.10.2020
140 900,00
8 775,69
149 675,69
2958900
40
15.11.2020
140 900,00
8 106.58
149 006,58
2818000
41
15.12.2020
140 900,00
7 977,90
148 877,90
2677100
42
15.01.2021
140 900,00
7 334,52
148 234,52
2536200
43
15.02.2021
140 900,00
7 180,11
148 080,11
2395300
44
15.03.2021
140 900,00
6 781,21
147 681,21
2254400
45
15.04.2021
140 900,00
5 764,68
146 664,68
2113500
46
15.05.2021
140 900,00
5 983,42
146 883,42
1972600
47
15.06.2021
140 900,00
5 404,38
146 304,38
1831700
48
15.07.2021
140 900,00
5 185,63
146 085,63
1690800
49
15.08.2021
140 900,00
4 632,33
145 532,33
1549900
50
15.09.2021
140 900.00
4 387.84
145 287.84
1409000
51
15.10.2021
140 900,00
3 988.95
144 888,95
1268100
52
15.11.2021
140 900.00
3 474,25
144 374,25
1 127200
53
15.12.2021
140 900,00
3 191,16
144 091,16
986300
54
15.01.2022
140 900,00
2 702,19
143 602,19
845400
55
15.02.2022
140 900,00
2 393,37
143 293,37
704500
56
15.03.2022
140 900,00
1 994,47
142 894,47
563600
57
15.04.2022
140 900,00
1 441,17
142 341,17
422700
58
15.05.2022
140 900,00
1 196,68
142 096,68
281800
59
15.06.2022
140 900,00
772,05
141 672,05
140900
60
15.07.2022
140 900,00
398,89
141 298,89
0
Итого:
8 454 000,00
693 665,49
9 147 665,49
Кроме того, Общество просило признать недостоверным выполненный ООО «Вента –XXI» отчет №201-05-09/16 об оценке спорного недвижимого имущества.
Решением от 03.08.2017 спорные пункты договора и приложение изложены в испрашиваемой истцом редакции, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
В апелляционной жалобе Предприятие, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме, полагая, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам.
Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО «ДЭУ-М» обратилось к ПМУП «Городской транспорт» с заявлением от 23.06.2016 о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - здания мойки площадью 907,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия. <...>, в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых им помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).
Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от 28.12.2016 №5267 реализация арендуемого имущества согласована, приказом ПМУП «Городской транспорт» от 10.01.2017 №1а-о ООО «ДЭУ-М» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.
02.02.2017 в адрес ООО «ДЭУ-М» поступило предложение о заключении договора купли-продажи по цене 21 818 000 руб. и три экземпляра проекта договора, стоимость имущества установлена на основании отчета ООО «ВЕНТА-XXI», согласно которому оценка рыночной стоимости произведена по состоянию на 29.08.2016.
Не согласившись с выкупной ценой объекта недвижимости, истец направил в адрес ПМУП договор купли-продажи с протоколом разногласий от 28.02.2017 с предложением выкупной цены в размере 7 147 260 руб., установленной на основании отчета об оценке от 27.02.2017.
Письмом от 09.03.2017 Предприятие отклонило предложенный протокол разногласий.
Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, при этом отчеты выполнены на разные даты, суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 23.05.2017 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» ФИО3 и ФИО4, поставив перед экспертами следующий вопрос: Какова рыночная стоимость недвижимого имущества – здания мойки площадью 907,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия. <...>, по состоянию на 28.12.2016 с учетом НДС?
Согласно представленному суду экспертному заключению №0617004 рыночная стоимость выкупаемого помещения на дату подачи Обществом заявки составляет 8454 000 рублей.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 8454 000 рублей, определенной в названном заключении.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Предприятием не представлено.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Кроме того, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Ходатайство о проведении повторной экспертизы Предприятием не заявлено.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а в соответствии со ст. 9 АПК РФ - несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.
Учитывая изложенное, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, не нашедшие своего подтверждения в материалах дела, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 03.08.2017 по делу № А26-2742/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А. Тимухина
Судьи
В.И. Желтянников
Е.В. Жиляева