Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-29062/2019, 13АП-29058/2019 ) общества с ограниченной ответственностью "КФК № 1" и Клодт Евгении Евгеньевны на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2019 по делу № А26-2856/2019 (судья Терешонок М.В.), принятое

по иску 1) Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства
и энергетики Республики Карелия,

2) Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия

к 1) обществу с ограниченной ответственностью "КФК № 1",

2) обществу с ограниченной ответственностью "Автофорсаж",

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия;

2) Петров Владимир Леонидович;

3) Клодт Евгения Евгеньевна;

4) Данилова Елена Николаевна;

5) Выпирайло Анатолий Иванович,

о признании договоров участия в долевом строительстве недействительными,

установил:

Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Антикайнена, 1а, ОГРН 1031000043128, ИНН 1001046916 (далее - Министерство строительства) и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Герцена, 13, ОГРН 1031000016850, ИНН 1001040110 (далее – Министерство земельных отношений), обратились в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КФК № 1», адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Куйбышева, д.26, ОГРН 1151001014185, ИНН 1001302905 (далее - ООО «КФК № 1»), и обществу с ограниченной ответственностью «Автофорсаж», адрес: 156010, Кострома, Костромская, Самоковская, 10А, кв.2, ОГРН 1134401012767, ИНН 4401146170 (далее - ООО «Автофорсаж») о признании недействительными (ничтожными) договоров участия в долевом строительстве от 26.12.2018 № 1/1 (далее – Договор ДДУ № 1) и от 14.12.2018 № 2/1 (далее – Договор ДДУ № 2), исключения сведений о договорах из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление), участники долевого строительства - Петров Владимира Леонидовича, Клодт Евгения Евгеньевна, Данилова Елена Николаевна, Выпирайло Анатолий Иванович.

Решением суда от 23.08.2019иск удовлетворен частично. Суд обязал Управление исключить из ЕГРН сведения о спорных договорах, в удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО «КФК № 1» и Клодт Евгения Евгеньевна обжаловали решение от 23.08.2019 в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ООО «КФК № 1», ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и полностью отказать в иске.

Податель жалобы считает, что суд сделал ошибочно применил к спорным правоотношениям положения статей 10, 10.1, 10.2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), так как исходя из части 10 статьи 4 Закона № 214-ФЗ он подлежит применению только в случае, когда земельный участок находится в федеральной собственности и в отношении него Единый институт развития выполняет функции агента Российской Федерации либо участок передан в безвозмездное пользование или аренду для строительства стандартного жилья в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»

В апелляционной жалобе Клодт Е.Е., ссылаясь на неправильное применение и нарушение судом норм материального и процессуального права, просит отменить вынесенное решение и направить дело в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, судом не учтено, что в результате принятия обжалуемого решения им утрачено право требования от застройщика передачи имущества (объекта долевого строительства) и требования о его строительстве. Податель жалобы также считает, что у Министерства отсутствовали полномочия по проверке спорных договоров на предмет их соответствия действующему законодательству; права Клодт Е.Е. как добросовестного приобретателя нарушены. Кроме того, податель жалобы указывает на его ненадлежащее извещение судом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Государственный комитет Республики Карелия по управлению имуществом и организации закупок, Министерство как уполномоченные органы в сфере земельных отношений и строительства и ООО КФК № 1» (застройщик) на основании протокола о результатах аукциона от 06.07.2016 № 81 заключили договор от 29.07.2016 № 1 об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – Договор № 1).

По условию пункта 1.1 Договора № 1 (в редакции дополнительного соглашения от 28.02.2018 № 2 к Договору), застройщик обязался в срок до 28.07.2019 осуществить на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200134:620 строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 7000 квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по заключенным в установленные частью 10 статьи 46.5 Градостроительного кодекса РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Законом № 214-ФЗ или договором купли-продажи стандартного жилья гражданам и (или) по государственным или муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья по цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения (квартиры) не выше 35 000 руб., а также осуществить предусмотренные Договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:620, в том числе озеленению».

В связи с внесением изменений в законодательство, заголовок договора был изложен в следующей редакции: «Договор № 1 об освоении территории в целях строительства стандартного жилья» (пункт 1 дополнительного соглашения).

Кроме того, 29.07.2016 между теми же сторонами на основании протокола о результатах аукциона от 06.07.2016 № 80 заключен аналогичный договор № 2 (в редакции дополнительных соглашений к нему; далее – Договор № 2) в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617, предоставленного для строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 6000 квадратных метров.Максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья определена по результатам торгов, указана в протоколе об итогах аукциона от 06.07.2016 № 80 и составляет 35 000 руб. (пункт 1.6 Договора № 2).

ООО «КФК № 1» (застройщик) и ООО «Автофорсаж» (участник долевого строительства) 26.12.2018 заключили Договор ДДУ № 1, в соответствии с пунктом 3.1 которого застройщик обязался в установленный этим Договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: г. Петрозаводск, в районе ул. Боровой, д. 1 (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать квартиру участнику долевого строительства.

Общая площадь квартир составляет 10 113,8 кв.м. (пункт 4.1), количество квартир - 179, стоимость одного квадратного метра составляет 42 500 руб. (пункт 3.2).

Согласно разрешению на строительство от 08.07.2017 №№ 10-RU10301000-160-2017 общая площадь квартир составляет 9 918 кв.м. (без учета балконов), количество квартир -180.

Кроме того, ООО «КФК № 1» (застройщик) и ООО «Автофорсаж» (участник долевого строительства) 14.12.2018 заключили Договор ДДУ № 2, в соответствии с пунктом 3.1 которого застройщик обязался в предусмотренный этим Договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: г. Петрозаводск, в районе ул. Боровой, д. 2 (по ГП) и после получения решения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства.

Общая площадь квартир составляет 7 194,2 кв.м. (пункт 4.1), количество квартир - 128, стоимость одного квадратного метра составляет 39 500 руб. (пункт 3.2).

Согласно разрешению на строительство от 08.07.2017 №o10-RU10301000-159-2017 общая площадь квартир составляет 7 934,40 кв.м. (без учета лоджий), количество квартир - 144.

Министерство строительства и Министерство земельных отношений, ссылаясь на то, что Договоры ДДУ № 1 и 2 являются недействительными (ничтожными), так как они заключены в нарушение условий Договоров в части площади жилых помещений, стоимости одного квадратного метра и без указания сведений, предусмотренных статьей 4 Закона № 214-ФЗ, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сделал вывод о незаключенности спорных договоров, в связи с этим отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о признании их недействительными (ничтожными). Однако признал обоснованными требования истцов об обязании Управления исключить из ЕГРН сведения о спорных договорах Договор ДДУ № 1 и 2.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ перечислены условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

При этом в части 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ определено, что при отсутствии в договоре перечисленных условий, предусмотренных в части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

В части 10.1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ закреплено, что наряду с предусмотренными частью 4 названной статьи условиями в договоре участия в долевом строительстве указываются: 1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья; 2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья; 3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

В пункте 10.2 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что обязательным приложением к указанному в части 10.1 названной статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

Из положений части 10.1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ следует, что эти сведения и приложение к договору участия в долевом строительстве в виде протокола о результатах аукциона подлежат обязательному включению в договор участия в долевом строительстве в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В данном случае застройщик не отрицал, что получил указанные выше земельные участки под строительство в рамках договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Исследовав условия спорных Договоров ДДУ № 1 и 2, суд установил, что условия, являющиеся существенными для договоров данного вида, сторонами не согласованы.

В нарушение названных норм в спорных Договорах отсутствуют сведения о том, что жилые помещения, являющиеся объектом долевого строительства, являются стандартным жильем и создаются застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья; сведения о сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Кроме того, застройщиком к спорным Договорам не приложены протоколы об итогах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 06.07.2016 № 80 и 81.

Свобода договора, как принцип гражданского права, включает в себя возможность сторонам самим определять условия заключаемого между ними договора. Исключение составляют случаи, когда обязательные правила для того или иного вида договора установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента Российской Федерации или постановлениями Правительства Российской Федерации (императивными нормами) и действующими в момент его заключения, что соответствует требованиям части 4 статьи 421 и части 1 статьи 422 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, апелляционная инстанция считает, что суд, руководствуясь положениями части 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, правомерно признал оспариваемые Договоры незаключенными.

Довод ООО «КФК № 1» о том, что суд не учел положения части 10 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в которой установлено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом, отклоняется апелляционной инстанцией.

Названная норма, принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего дела, не регулирует спорные правоотношения, вытекающие из договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Доводы Клодт Е.Е. со ссылкой на наличие заключенных ею с ООО «Автофорсаж» договоров уступки права требования, а также о нарушении прав Клодт Е.Е. как добросовестного приобретателя, также не могут быть приняты апелляционной инстанцией во внимание, поскольку выходят за пределы предмета рассматриваемых исковых требований (статьи 49, 168, 271 АПК РФ).

Утверждение Клодт Е.Е. о ее ненадлежащем извещении судом о времени и месте судебного разбирательства, противоречит представленному в дело уведомлению о вручении (том дела 4, лист 96).

Учитывая изложенное, судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2019 по делу № А26-2856/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «КФК № 1» и Клодт Евгении Евгеньевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.Н. Бармина

Судьи

Н.С. Полубехина

И.А. Тимухина