Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 23.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.02.2017 (судья Погорелов В.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А26-5983/2016,

у с т а н о в и л:

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «НЕКСТ», место нахождения: 185005, <...>, каб. 16, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о взыскании 14 419 552 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.05.2016, 1 474 587 руб. 46 коп. пеней за период с 06.12.2015 по 31.05.2016 по договору от 15.05.2013 № 8939 аренды земельного участка площадью 5842 кв. м с кадастровым номером 10:01:0020111:3, расположенного в р-не ул. Мелентьевой в г. Петрозаводске Республики Карелия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением от 07.02.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.04.2017, заявленные требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Администрации взыскано 14 030 599 руб. 96 коп. задолженности за период с 01.12.2015 по 25.05.2016 и 1 380 291 руб. 08 коп. пеней за период с 05.12.2015 по 25.05.2016, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, суды необоснованно отказали во взыскании задолженности и неустойки за период с 26.05.2016 по 31.05.2016, не учтя, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось поэтапно; после ввода в эксплуатацию II-го этапа Общество продолжало пользоваться частью арендованного земельного участка для завершения строительства жилого дома, разрешение на ввод в эксплуатацию которого было выдано Администрацией 30.03.2017. По мнению истца, с момента регистрации права собственности первого лица на квартиру в построенном доме договор аренды прекратился в отношении части земельного участка, занятой введенным в эксплуатацию объектом недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 26.04.2013 № 44 об итогах аукциона Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.05.2013 заключили сроком на 4 года договор № 8939 аренды земельного участка площадью 5842 кв. м с кадастровым номером 10:01:0020111:3, расположенного в р-не ул. Мелентьевой в г. Петрозаводске Республики Карелия, для размещения многоэтажного жилого дома с объектами общественного назначения на нижних этажах (строительства дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 15.05.2013.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.05.2013.

Согласно пункту 2.1 договора размер ежегодной арендной платы составляет 29 150 000 руб. (79 863 руб. 01 коп. в день).

Пунктом 2.4 договора установлено, что начиная со второго года и в течение оставшегося срока действия договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца.

Пунктом 5.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Администрация, ссылаясь на оставление Обществом без удовлетворения направленной в его адрес и полученной 08.06.2016 претензии от 02.06.2016 № 5.1.2-07-53-и, в которой она предупредила арендатора о необходимости погасить возникшую у него за период с декабря 2015 по март 2016 года задолженность по арендной плате и пеням, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 25.05.2016 зарегистрировано право собственности на квартиру в построенном многоквартирном жилом доме, со ссылкой на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ), изложенные в пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), удовлетворили заявленные требования частично, отказав Администрации во взыскании с Общества арендной платы и неустойки за период после указанной даты.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты в части отказа в иске подлежат отмене.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления № 73, при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на то, что на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0020111:3 построен многоквартирный жилой дом, на помещения в котором 25.05.2016 впервые зарегистрировано право собственности, отказали в иске о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период с 26.05.2016 по 31.05.2016.

Вместе с тем согласно подготовленной закрытым акционерным обществом «Творческая архитектурно-проектная мастерская «Петрозаводскархпроект» пояснительной записке к проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Мелентьевой в г. Петрозаводске указанный жилой дом возводится в два этапа: проектирование и строительство здания в осях 12-41 м/о А1-Э (3-6 подъезды) с подземной парковкой на 49 машино-мест, наружными сетями энергоснабжения, обустройством дорог и проездов, размещением нормативных площадок и зон отдыха для 1-2 этапов (I-й этап); проектирование и строительство здания в осях 1-12 м/о Е-Т (1, 2 подъезды; II-й этап). При этом застраиваемая площадь участка по проекту равна 1529,94 кв. м (под зданием – 1504,94 кв. м, под трансформаторной подстанцией – 25 кв. м), что составляет 26,19% от площади предоставленного Обществу в аренду земельного участка, а площадь предполагаемого к строительству жилого дома и встроенных помещений – 16 645,93 кв. м и 566,64 кв. м соответственно.

В материалы дела представлены выданные Обществу разрешения от 09.01.2014 № RU10301000-1/14, от 07.03.2014 № RU10301000-51/14 и от 28.02.2015 № RU10301000-1-1/14 (внесение изменений в разрешение от 09.01.2014 № RU10301000-1/14 в связи с корректировкой проектной документации) на строительство объектов «Многоэтажный дом со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Мелентьевой. 1 этап» и «Многоэтажный дом со встроенными помещениями общественного назначения в районе ул. Мелентьевой. 2 этап», из которых следует, что общая площадь здания в рамках II-го этапа составляет 3868,09 кв. м, а площадь застройки участка – 327,52 кв. м, а также разрешение от 26.02.2016 № 10-RU10301000-51-2014 на ввод в эксплуатацию II-го этапа строительства названного объекта, согласно которому общая площадь введенного в эксплуатацию здания составила 3860,5 кв. м.

При этом суд первой инстанции не указал, в связи с чем критически относится к доводам Администрации о том, что земельный участок площадью 5842 кв. м предоставлен в аренду Обществу для строительства многоэтажного жилого дома определенной проектируемой площади, тогда как на момент регистрации 25.05.2016 права собственности на первую квартиру в сданном в эксплуатацию в феврале 2016 года объекте (II-ом этапе) работы по строительству I-го этапа жилого дома не были завершены, то есть многоквартирный дом не был построен.

Документов, свидетельствующих о том, что для эксплуатации построенного Обществом объекта (II-го этапа) необходим участок площадью 5842 кв. м, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что вывод судов об отсутствии у Администрации права на взыскание арендной платы и пеней после 25.05.2016 не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при неправильном применении норм материального права, поэтому решение и постановление апелляционного суда в этой части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон, проверить представленный Администрацией расчет задолженности и пеней за период с 26.05.2016 по 31.05.2016 (т.д. 1, л. 143-146) и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2017 по делу № А26-5983/2016 в части отказа в иске о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период с 26.05.2016 по 31.05.2016 отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.Г. Преснецова

И.В. Сергеева