Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13957/2022) общества с ограниченной ответственностью «Финансовый дом» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.03.2022 по делу № А26-6063/2021, принятое по иску (заявлению):

истец: Администрация Петрозаводского городского округа (адрес: Россия,185035, Республика Карелия, город Петрозаводск, (Центр р-н) проспект Ленина, 2, ОГРН: 1021000538481, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2002, ИНН: 1001040505)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Финансовый дом» (адрес: Россия,185000, Республика Карелия, город Петрозаводск, (Голиковка р-н) проспект Александра Невского, дом 35, офис 10, ОГРН: 1181001008693, Дата присвоения ОГРН: 24.09.2018, ИНН: 1001336982)

3-е лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (адрес: Россия,185035, Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Герцена (Центр р-н), 13, ОГРН: 1031000016850, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: 1001040110)

о взыскании,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Финансовый дом» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 2 081 957 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2021 по договору от 03.10.2018 № 168-м/01, 48 745 руб. 94 коп. пеней за период с 01.06.2021 по 11.06.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство).

Решением от 31.03.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить; по мнению подателя жалобы, арендная плата, рассчитанная по кадастровой стоимости 46 745 767 руб. 97 коп., подлежит применению не ранее 01.01.2020 и по 31.12.2020, а с января 2021 года подлежит применению арендная плата, определенная по кадастровой стоимости 22 832 000 руб.; до 01.01.2020 действует прежняя арендная плата в размере 256 895 руб. 10 коп. в год.

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Группа «Баренц» (арендатор) 03.10.2018 заключен договор № 168-м/01 (далее – договор) аренды земельного участка общей площадью 9 900 кв.м с кадастровым номером 10:01:01500103:150 по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе ул. Ригачина, для эксплуатации принадлежащего арендатору объекта недвижимости (пункты 1.1, 1.2 договора).

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора годовая арендная плата за земельный участок рассчитана согласно приложению 1 к договору, при его заключении составляла 256 895 руб. 10 коп. и была определена в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка, составлявшей 5 137 902 руб. Расчет произведен в соответствии с подпунктом «г» пункта 14 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», подпунктом «л» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена».

Пунктом 3.3 договора установлен порядок внесения арендной платы - ежемесячно, до 5 числа текущего месяца, в бюджет муниципального образования, от имени которого выступает Администрация. Со ссылкой на статью 430 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Администрация наделена правом требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы и неустойки за просрочку внесения платы.

На срок действия договора Министерство уполномочило Администрацию на осуществление текущего контроля за своевременным внесением арендной платы с правом предъявления требований об устранении выявленных нарушений (пункт 3.4.1); на корректировку размера арендной платы (в том числе, в соответствии с пунктом 3.7 договора), с правом подписания и направления арендатору уведомлений об изменении размера арендной платы, сроков ее внесения, расчетов неустойки (пункт 3.4.2).

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит изменению в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 договора. При этом арендная плата подлежит пересчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (пункт 3.7). Пунктом 3.6 установлено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы при изменении методики или базовых составляющих расчета.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 установлена ответственность в виде неустойки из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В результате реорганизации арендатора права и обязанности по договору аренды перешли к Обществу, что отражено в дополнительном соглашении от 04.12.2019 к договору аренды от 03.10.2018.

30.04.2021 в адрес арендатора и Администрации Министерством направлен новый расчет арендной платы, согласно которому с 01.01.2019 годовая арендная плата стала составлять 2 337 288 руб. 40 коп. В сопроводительном письме от 30.04.2021 Министерство сообщило об утверждении приказом Министерства от 22.11.2018 № 221 отчета № 01-18 «О государственной кадастровой оценке земельных участков на территории Республики Карелия»; о вступлении в силу приказа Министерства с 01.01.2019; о перерасчете арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (т.е. с 01.01.2020); о направлении нового расчета, исходя из утвержденной Приказом № 221 кадастровой стоимости земельного участка, с 01.01.2019.

Исходя из предоставленных ей полномочий по получению арендной платы, Администрация выполнила расчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.06.2021 и обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Администрация просит взыскать с Общества 2 081 957 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2021 и 48 745 руб. 94 коп. пеней за период с 01.06.2021 по 11.06.2021.

Судом установлено, что 02.09.2021 Общество обратилось в ГБУ РК «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (22 832 000 руб.) на основании отчета об оценке, выполненной по состоянию на 21.07.2021.

Решением ГБУ РК «Центр ГКО» от 21.09.2021 № УРС-10/2021/000080 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:01500103:150 установлена в размере его рыночной стоимости, содержащейся в соответствующем отчете об оценке - 22 832 000 руб.

Согласно пункту 6 статьи 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ (в редакции, действовавшей 21.09.2021) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Таким образом, как обоснованно отметил суд, установленная решением от 21.09.2021 кадастровая стоимость земельного участка в размере 22 832 000 руб. подлежит применению с 01.01.2021.

09.11.2021 Министерство направило в адрес Общества новый расчет арендной платы с 01.01.2021 - 1 141 600 руб. в год, исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 22 832 000 руб.

С учетом вновь установленной кадастровой стоимости с 01.01.2021 года истец выполнил пересчет арендной платы и заявил уточненные требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2019 по 30.06.2021 в размере 4 474 691 руб. 52 коп., неустойки за период с 1 по 11.06.2021 - в сумме 48 745 руб. 94 коп.

В последующем Общество перечислило в счет погашения задолженности по арендной плате 2 392 734 руб. 14 коп., в счет погашения неустойки - 3 435 руб. 75 коп.

Истец направил в суд заявление от 21.03.2022 об уменьшении размера иска до 2 127 267 руб. 57 коп., включая 2 081 957 руб. 38 коп. основного долга, 45 310 руб. 19 коп. - неустойки.

Разногласия между сторонами возникли по вопросу о том, с какого момента при исчислении арендной платы необходимо применять кадастровую стоимость земельного участка в размере 46 745 767 руб. 97 коп. Администрация считает, что указанная кадастровая стоимость должна применяться с 01.01.2019 по 31.12.2020. При этом ссылается на письмо филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.02.2022, согласно которому по сведениям ЕГРН, дата внесения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:01:0150103:150 в размере 46 745 767 руб. 97 коп. – 02.04.2019, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2019.

Возражения ответчика сводятся к тому, что арендная плата, рассчитанная по кадастровой стоимости 46 745 767 руб. 97 коп. подлежит применению не ранее января 2020 года и по 31.12.2020, с января 2021 года подлежит применению арендная плата, определенная по кадастровой стоимости 22 832 000 руб., а до 01.01.2020 действует прежняя арендная плата в размере 256 895 руб. 10 коп. в год. Таким образом, по расчету ответчика за 2019 год подлежало оплате и было оплачено 256 895 руб. 10 коп., за 2020 год - подлежало оплате 2 337 288 руб. 40 коп., с учетом оплаты в размере 256 895 руб. 10 коп. задолженность составляла 2 080 393 руб. 30 коп., за первое полугодие 2021 года подлежало оплате 569 235 руб. 94 коп., с учетом оплаты 256 895 руб. 10 коп. задолженность составляла 2 392 734 руб. 14 коп., неустойка за период с 1 по 11.06.2021 - 3 435 руб. 75 коп., а всего - 2 396 169 руб. 89 коп. Задолженность в указанном размере ответчиком оплачена.

Ответчик ссылается на разъяснения Министерства от 14.12.2021 № 34285/12-4-21, о том, что спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет после формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, поэтому новая кадастровая оценка участка проводилась в 2019 году; кадастровая стоимость определена в размере 46 745 767 руб. 97 коп. и применяется с 01.01.2019; вместе с тем, в силу части 9 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК при изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом в котором произошло изменение кадастровой стоимости, следовательно, кадастровая стоимость 46 745 767 руб. 97 коп. в целях определения арендной платы, применима с 01.01.2020.

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.04.2021 земельный участок с кадастровым номером 10:01:01500103:150 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 10:01:0150103:30 и поставлен на кадастровый учет 22.08.2018.

Согласно объяснениям Министерства спорный земельный участок не был включен в сформированный по состоянию на 01.01.2018 перечень земельных участков, в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка, утвержденная приказом Министерства от 22.11.2018; отчет о государственной кадастровой оценке земельных участков, включенных в перечень, был подготовлен 03.11.2018; результаты ГКО утверждены приказом Министерства от 22.11.2018, вступили в силу 01.01.2019; кадастровая стоимость спорного земельного участка определялась в соответствии с частью 9 статьи 24 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Временным порядком реализации требований части 9 статьи 24 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - в адрес бюджетного Учреждения был направлен перечень земельных участков, в отношении которых кадастровый учет был осуществлен с 01.01.по 31.12.2018; кадастровая стоимость определялась с применением подходящей по виду использования модели на основе результатов ГКО и составила 46 745 767 руб. 97 коп. по состоянию на 22.08.2018 (на дату постановки на кадастровый учет земельного участка); результаты определения кадастровой стоимости направлены в Управление Росреестра письмом от 12.03.2019; несмотря на то, что кадастровая стоимость земельного участка фактически определена в 2019 году, определялась она по правилам Временного порядка, следовательно, вступила в силу с 01.01.2019.

Приняв во внимание, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 22.08.2018 и не был включен в перечень земельных участков для государственной кадастровой оценки, формируемый по состоянию на 01.01.2018, суд пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка подлежала определению по правилам статьи 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ в редакции от 29.07.2017 - как для вновь образованных объектов недвижимости. В соответствии с частью 3 упомянутой статьи датой определения кадастровой стоимости в указанных в настоящей статье случаях является день, по состоянию на который осуществлено внесение сведений в ЕГРН, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В рассматриваемом случае основанием для определения кадастровой стоимости явилось внесение в ЕГРН сведений об образовании земельного участка. Следовательно, датой определения кадастровой стоимости 46 745 767 руб. 97 коп. следует считать 22.08.2018.

В соответствии пунктом 9 статьи 3 Закона Республики Карелия «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» № 1712-ЗРК при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Аналогичное условие содержится в пункте 3.7 договора, согласно которому арендная плата подлежит пересчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (пункт 3.7).

Таким образом, поскольку датой определения кадастровой стоимости 46 745 767 руб. 97 коп. следует считать 22.08.2018, по условиям договора арендная плата, определяемая с учетом указанной кадастровой стоимости, подлежала перерасчету с 01.01.2019.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно признал верным расчет Администрации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.03.2022 по делу № А26-6063/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

С.М. Кротов

Н.С. Полубехина