Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-14183/2023 ) Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.03.2023 по делу № А26-6408/2022 (судья
Дементьева А.В.), принятое по иску

Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия

к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс им. В. М. Зайцева»

3-и лица: 1) администрация Прионежского муниципального района; 2) Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия; 3) Североморское межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору;
4) Министерство сельского и рыбного хозяйства Республики Карелия

о расторжении договора аренды,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия (далее – суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс им В.М. Зайцева» (далее – ответчик, Общество, Агрокомплекс) о расторжении договора аренды № 2303, заключенного между Министерством и Обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:20:0000000:144.

Решением суда от 17.03.2023 в удовлетворении иска отказано.

Обжаловав в апелляционном порядке решение, Министерство полагает, что при рассмотрении дела были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, просит отменить решение и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Вывод суда первой инстанции о том, что существенность нарушения договора аренды может заключаться только в неиспользовании по назначению более 50 процентов спорного земельного участка, по мнению Министерства, основан на неверном толковании норм права, без учета того факта, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельного участка с кадастровым номером 10:20:0000000:144, по своей сути представляет собой единое землепользование, в связи с чем, как полагает Министерств, распространять действие Постановления № 1482, принятого в 2020 году, на объекты, законодательством 2020 года не предусмотренные, необоснованно.

Судом не было принято во внимание представленное в материалы дела Министерством комплексное заключение специалиста, согласно которому 16.11.2022-20.11.2022 произведено обследование четырех земельных участков с кадастровыми номерами 10:20:0040202:5, 10:20:0015512:26, 10:20:0015512:27, 10:20:0015510:70 из состава единого землепользования, которые в свою очередь составляют более 50 % от всей площади участков агрокомплекса, и на всех исследованных участках имеются признаки неиспользования, в том виде и объеме, в котором они обозначены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» в том числе площадь неиспользования по каждому участку в отдельности установлена, и явно превышает 50 процентов.

В решении суда не дана оценка представленным Североморского межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору материалам обследований, проведенных после первоначального обследования.

По мнению подателя апелляционной жалобы, представленные Обществом сведения о внесении удобрений, проведении работ по химической мелиорации земель не являются прямым доказательством проведения таких работ на конкретных земельных участках, при том, что результаты проверок и заключение специалиста являются прямыми доказательствами обратного.

В судебном заседании представителем Министерства поддержаны доводы жалобы, заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств – актов проверок, проведенных после вынесения обжалуемого решения.

Как указывает истец в дополнении к апелляционной жалобе, приобщенном к материалам дела, судом не дана надлежащая оценка отзыву на исковое заявление Североморского межрегионального управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (далее — Управление) от 19.10.2022 № 07-20078 в котором согласно датам проведения проверок в отношении спорных земельных участков, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 10:20:0000000:144, подтвержден факт длящегося характера нарушений ответчиком, выразившегося в неиспользовании земельных участков или их использовании не в соответствии с целевым назначением.

В апелляционной жалобе Министерством указано, что повторное обследование земельных участков уполномоченным на земельный надзор органом будет проведено в апреле - начале мая 2023 года.

Данное обследование территории земельных участков, входящих в состав единого землепользования, Управлением проведено в период с 10.04.2023 по 05.05.2023. Соответствующие материалы представлены в Министерство 18.05.2023, в этой связи Министерство полагает необходимым обратить внимание суда апелляционной инстанции на то, что в настоящее время в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 10:20:0015510:70, 10:20:0015510:60, 10:20:0015512:27, 10:20:0015512:26, 10:20:0040202:5, 10:20:0015511:53, 10:20:0015511:147 уполномоченным органом установлены факты неиспользования по целевому назначению большей части земельных участков, входящих в состав единого землепользования, что в свою очередь подтверждает довод Министерства о длящемся характере правонарушений.

Министерство отметило, что в рамках рассмотрения настоящего дела Министерством сделаны запросы в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Станция агрохимической службы «Карельская», в Североморское межрегиональное управление Россельхознадзора, в Министерство экономического развития и промышленности Республики Карелия о проведении повторных проверочных выездных мероприятий, оценке деятельности Агрокомплекса с точки зрения загрязнения почвы, зарастания древесно-кустарниковой растительностью, с учетом не проведения мероприятий, направленных на охрану земель, сохранения почв и их плодородия, организации точечных складирований мусора (свалок отходов).

По информации полученной от вышеназванных органов, что подтверждается дополнительными документами, приложенными в дополнению к апелляционной жалобе, земельные участки, входящие в состав единого землепользования Агрокомплекса, в значительной степени засорены сорной растительностью, что свидетельствует об их неиспользовании, на отдельных участках сельскохозяйственная деятельность вообще не ведется, то есть участки не используются для сельского хозяйства/производства сельхозпродукции), допущено зарастание мелиоративных каналов, что приводит к заболачиванию местности.

При этом истцом обращено внимание суда апелляционной инстанции на то, что часть земельных участков, находящихся в собственности Агрокомплекса, предоставлены в частную собственность физическим лицам, на данных земельных участках в настоящее время идет строительство объектов недвижимости не относящихся к сельскому хозяйству (садовых/дачных домов), что в свою очередь позволяет сделать вывод о неиспользовании сельскохозяйственных земель по своему целевому назначению.

Таким образом, Министерство, принимая во внимание, что в Республике Карелия сельское хозяйство является одной из приоритетных целей развития экономики региона, а также с учетом установленных уполномоченными органами фактов неиспользования земельных участков агрокомплекса полагает, решение суда первой инстанции вынесенным с нарушением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является основаниями для его отмены.

Ввиду составления данных документов после вынесения обжалуемого решения судом, с учетом принципа непосредственности судопроизводства ( рассмотрении спора с учетом представленных в процессе состязательного производства доказательств) апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства истца о приобщении дополнительных документов, приложенных к апелляционной жалобе и к дополнению, в соответствии с нормами части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представителем истца поддержаны доводы апелляционной жалобы.

Правовая позиция Министерства поддержана третьим лицом – Североморским межрегиональным управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по основаниям, указанным в отзыве.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения по основаниям, указанным в отзыве, полагает, что Обществом не допущено существенного нарушения договора аренды № 2303 от 25.10.2005, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 10:20:0015522:26, 10:20:0015522:27 и 10:20:0040202:5 общей площадью 230,6 га. составляют менее 10 % от площади земельного участка единого землепользования 10:20:0000000:144.

Доводы Министерства о том, что доказательством наличия признаков неиспользования земельного участка на 50 % спорного земельного участка заключение специалиста ФИО8, которая провела визуальный осмотр четырех пробных участков, ответчик считает неподтвержденными, так как опрошенная в судебном заседании специалист ФИО8 не смогла пояснить, где находятся эти пробные участки и какую площадь она визуально обследовала.

Ответчик ООО «Агрокомплекс им. В.М. Зайцева» является одним из крупнейших сельскохозяйственных производителей Республики Карелия использует значительную часть всех переданных ему по договору аренды земель для сенокошения, в 2022 году Агрокомплексом заготовлено силоса 10862 тонны и сена 700 тонн, которые направляются для кормления крупного рогатого скота, которых у Агрокомплекса 1190 голов. Неиспользуемые земли, сельскохозяйственная обработка которых на сегодняшний день затруднена, могут быть возвращены арендодателю.

Также Общество отметило, что для наличия признаков неиспользования земельного участка помимо зарастания на 50 % и более процентов площади земельного участка, необходимо доказать отсутствие сельскохозяйственной деятельности на оставшейся части земельного участка или ведение её на площади менее 25 % площади земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства № 1482 от 18.09.2020 года, и поскольку значительная часть земельного участка с кадастровым номером 10:20:0000000:144 используется Обществом, требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора со стороны арендатора не могут быть удовлетворены.

Третье лицо - Министерство сельского и рыбного хозяйства Республики Карелия в отзыве просило оставить решение без изменения.

Третьи лица 1 и 2 - Администрации Прионежского муниципального района и Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия отзыва на жалобу не представили, что не является препятствием для рассмотрения по существу апелляционной жалобы и дополнений к жалобе.

Как следует из материалов дела, 24.10.2005 между Администрацией местного самоуправления Прионежского района и ОАО «Агрокомплекс им. В.М. Зайцева» заключен договор № 2303 аренды земельного участка общей площадью 40050000 кв.м. с кадастровым номером единого землепользования 10:20:000000:0144 для использования в целях сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1 договора аренды, договор заключается сроком до 29.09.2054.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Министерство в силу закона является правопреемником Администрации в спорных правоотношениях по договору аренды земельного участка № 2303 от 24.10.2005 (подпункт 5 пункта 1 статьи 387 ГК РФ).

Североморским межрегиональным управлением Россельхознадзора в мае 2022 года проведены выездные обследования земельных участков с кадастровыми номерами 10:20:0015522:26, 10:20:0015522:27 которые входят в состав земельного участка с кадастровым номером 10:20:0000000:144 с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». В результате осмотра управлением установлено, что земельные участки на большей части территории покрыты древесной растительностью естественного происхождения, участки длительное время не используются в целях сельскохозяйственного производства.

Полагая, что земельный участок используется обществом не по назначению, с нарушением действующего законодательства, министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица 4, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены решения, переоценки выводов суда об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Судом первой инстанции при оценке наличия оснований для расторжения договора правильно применены нормы материального права, подлежащие применению и дана правильная оценка доказательствам, представленным лицами участвующими в деле.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного кодекса.

Нормами статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 этой статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса (пункт 2).

В соответствии с положениями статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть также прекращена, в том числе, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Судом первой инстанции правильно применены разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

С доводом Министерства о неподлежащими применению в рассматриваемом споре к спорному земельному участку положений Постановления Правительства РФ № 1482 от 18.09.2020 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» (далее - Постановление Правительства), в связи с тем, что спорный земельный участок образовывался до принятия данного Постановления Правительства и представляет собой единое землепользование, суд апелляционной инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

Пунктом 1 Постановления Правительства установлены признаки неиспользования земельного участка сельскохозяйственного назначения. Спорный земельный участок с кадастровым номером 10:20:0000000:144 согласно имеющейся в деле выписе из реестра относится к землям сельскохозяйственного назначения. Какие-либо критерии, позволяющие сделать вывод о том, что к спорному земельному участку устанавливаемые данным Постановлением Правительства признаки не относятся, не установлены.

Спорным договором аренды № 2303 от 25.05.2005 года иные критерии для определения существенности нарушения договора аренды со стороны арендатора, чем предусмотренные Постановлением Правительства РФ № 1482 от 18.09.2020 года, не установлены.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы права, действующие на момент предъявления требования о расторжении договора, то есть действующее на 30.06.2022 года (день предъявления претензии Министерством к Обществу) - нормы Постановления Правительства РФ № 1482 от 18.09.2020 года.

Данным постановлением установлены признаки неиспользования земельного участка: наличие зарастания древесно-кустарниковой растительностью 50 и более процентов от площади земельного участка и отсутствие сельскохозяйственной деятельности на остальной части земельного участка более 25 % от общей площади земельного участка.

Истцом не доказан факт существенного нарушения ответчиком условий договора, выразившийся в использовании земельных участков не по назначению, поскольку признаком неиспользования земельного участка по целевому назначению является наличие на 50 % и более площади земельного участка зарастания древесно-кустарниковой растительностью, поскольку площадь обследованных земельных участков составляет менее 10 %, признак неиспользования земельного участка отсутствует.

Земельные участки с кадастровыми номерами 10:20:0015522:26, 10:20:0015522:27 и 10:20:0040202:5 общей площадью 230,6 га. составляют менее
10 % от площади земельного участка единого землепользования 10:20:0000000:144.

Апелляционные доводы, основанные на комплексном Заключении специалиста, согласно которому 16.11.2022-20.11.2022 произведено обследование четырех земельных участков с кадастровыми номерами 10:20:0040202:5, 10:20:0015512:26, 10:20:0015512:27, 10:20:0015510:70 из состава единого землепользования, которые в свою очередь составляют более 50 % от всей площади участков Агрокомплекса, суд апелляционной инстанции считает неосновательными, так как в обоснование исковых требований истец ссылался на неиспользование трех участков (за исключением участка с кадастровым номером 10:20:0015510:70).

Выводы суда о том, что допрошенная в судебном заседании специалист ФИО8 не смогла точно пояснить, какая площадь земельных участков была исследована, истцом не была опровергнуты.

Относительно данных обследования частей земельного участка с кадастровым номером 10:20:0000000:144. проведенных Североморским межрегиональным управлением Россельхознадзора, Общество указало, что обследование проводилось только четырех земельных участков, входящих в землепользование 10:20:0000000:144 общей площадью 321 га, что составляет площадь не более 20 % всего землепользования. Обследованные Управлением Россельхознадзора земельные участки, входящие в единое землепользование, еще при заключении договора аренды от в 2005 году были непригодны для сельскохозяйственного производства.

Именно по этой причине ответчик - ООО «Агрокомплекс им. В.М. Зайцева» было готово возвратить эти земельные участки арендодателю, для чего было предложено подписать дополнительное соглашение об изменении договора аренды № 2303 от 24.10.2005 (л.д. 113, том 1). Однако Министерство от ответа на предложение об изменении договора аренды и возврата неиспользуемых земельных участков уклонилось и оставило предложение Агрокомплекса без ответа.

С учетом того, что ответчик не возражал относительно возврата арендодателю земель, сельскохозяйственная обработка которых в настоящее время затруднена, истцом не доказало существенное нарушение Обществом условий договора, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 АПК РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.03.2023 по делу
№ А26-6408/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

И.В. Масенкова

Е.И. Пивцаев