Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-22832/2019, 13АП-23648/2019 ) Югансона Игоря Арвитовича и конкурсного управляющего ООО «Стройком» Королева Михаила Викторовича

на определение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.07.2019 по делу № А26-8785/2017 (судья Пасаманик Н.М.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ООО «Стройком» ФИО2

о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2014 и от 21.12.2015, заключенных должником с ИП ФИО3 и с ФИО1, применении последствий признания их недействительными, истребовании у ООО «КМ-Бизнес» ранее принадлежавшего должнику недвижимого имущества,

по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройком»,

установил:

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 22.09.2017 принято к производству заявление общества с ограниченной ответственностью «ПСК Стройконструкция» о признании общества с ограниченной ответственностью «Стройком» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 185035, <...>; далее - ООО «Стройком», должник) банкротом.

Определением суда от 21.02.2018 (резолютивная часть определения объявлена 14.02.2018) заявление ООО «ПСК Стройконструкция» признано обоснованным, в отношении ООО «Стройком» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение. Временным управляющим утвержден ФИО2, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига», адрес для направления корреспонденции: 185003, <...>.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 40 от 07.03.2018.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 16.07.2018 (резолютивная часть объявлена 12.07.2018) ООО «Стройком» признано банкротом, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига», адрес для направления корреспонденции: 185003, <...>. Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 28.07.2018 № 133.

16.11.2018 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением, в котором просил признать недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015, заключенный между ООО «Стройком» и ФИО1, и договор купли-продажи недвижимого имущества №20/09/2017 от 20.09.2017, заключенный между ФИО1 и ООО «КМ-Бизнес».

27.12.2018 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением, в котором просил признать недействительным договор от 04.07.2014 купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ООО «Стройком».

Определением суда от 09.01.2019 наложен арест на денежные средства или иное имущество, принадлежащие ФИО3, находящиеся у него или других лиц, в пределах суммы 8 000 000 руб. (такую сумму конкурсный управляющий первоначально просил взыскать с ФИО3 в качестве последствий признания сделки недействительной). Определением суда от 28.06.2019 наложен арест на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие ФИО1, находящиеся у него или других лиц, в пределах суммы 2 690 356,54 руб. (такую сумму конкурсный управляющий просит взыскать с ФИО1 в качестве последствий признания сделки недействительной). На основании указанных определений конкурсному управляющему выданы исполнительные листы.

Определением от 19.07.2019 суд заявления конкурсного управляющего удовлетворил частично. Признал недействительным договор от 21.12.2015 купли-продажи недвижимого имущества (здания котельной общей площадью 155,1 кв.м. по адресу: <...>, и земельного участка общей площадью 2 071 кв.м. по адресу: Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Плеханова), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стройком» и ФИО1. Применил последствия признания сделки недействительной. Взыскать с ФИО1 в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Стройком» 2 000 000 руб. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказал.

ФИО1 не согласился с вынесенным определением в части признания недействительным договор от 21.12.2015 купли-продажи, в указанной части просил определение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о безвозмездности спорной сделки не соответствует обстоятельствам дела. При этом, ответчик полагал, что конкурсным управляющим выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Кроме того, ответчик указал, что в результате произведенного зачета взаимных требований прекращено обязательство покупателя по оплате приобретенного имущества, при этом сделка по зачету, догов поручительства и договор залога не были признаны недействительными.

Конкурсный управляющий также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда изменить, признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015, заключенный между ООО «Стройком» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ФИО1, применить последствия недействительности сделки (Договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015) путем взыскания с ФИО1 суммы денежных средств в размере 2 690 356 руб. 54 коп., составляющих кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, истребовать в пользу ООО «Стройком» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из незаконного владения ООО «КМ-Бизнес» (ОГРН <***>, ИНН <***>) недвижимое имущество, а именно земельный участок с кадастровым номером 10:01:0100104:55, расположенный по адресу: <...> общей площадью 2 071 кв. м., а также здание котельной, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 155,1 кв. м.

По мнению конкурсного управляющего, принимая во внимание непродолжительный срок владения должником спорными объектами недвижимого имущества (Договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2014 - Договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015), столь существенное занижение их стоимости при совершении сделки по заключению Договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015 (в пять раз) свидетельствует о недобросовестном осуществлении гражданских прав и наличии признаков очевидного злоупотребления правом в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, конкурсный управляющий указал, что в обжалуемом судебном акте не дана надлежащая правовая оценка доводу конкурсного управляющего ООО «Стройком» ФИО2 относительно стоимости объектов недвижимого имущества, указанной в Договоре залога № 2 недвижимого имущества от 16.11.2015 и в Договоре залога недвижимого имущества от 24.02.2014.

Также конкурсный управляющий полагал, что вывод суда о невозможности применения кадастровой стоимости при оспаривании сделок должника существенным образом нарушает принцип единообразия в правоприменительной практике. При этом, разница в 25 % между кадастровой стоимостью названных объектов недвижимого имущества и ценой, указанной в Договоре купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015 г. (и, как следствие, в Договоре купли-продажи недвижимого имущества № 20/09/2017 от 20.09.2017 г.), для должника, отвечавшего на момент совершения сделки признакам неплатежеспособности ввиду наличия неисполненных обязательств перед кредиторами, является значительной, что подтверждается судебной практикой.

Вместе с тем, конкурсный управляющий ссылался на доказанность наличия признаков недобросовестности в действиях ООО «КМ-Бизнес» и, как следствие, наличии оснований для удовлетворения виндикационного требования на основании нижеследующего.

В судебном заседании конкурсный управляющий доводы своей жалобы поддержал, возражал против удовлетворения жалобы ответчика.

ФИО1 доводы своей жалобы поддержал.

Представитель ООО «КМ-Бизнес» возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Законность и обоснованность определения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Стройком» (прежнее наименование ООО «НоваСтрой») было создано ФИО4 и ФИО5 в равных долях участия в 2012 году.

10.11.2014 ФИО4 и ФИО5 были оформлены заявления о прекращении их участия в ООО «Стройком», внесении сведений о новом участнике – ФИО6 (сыне ФИО4).

С 18.11.2014 в ЕГРЮЛ внесена запись о ФИО6 как о единственном участнике ООО «Стройком».

С 28.01.2014 директором ООО «Стройком» был назначен ФИО7 До этого и с 16.10.2015 директором был ФИО4.

Спорные объекты недвижимого имущества в 2004 году были приобретены ФИО8 у ГУ «Фонд госимущества Республики Карелия» в порядке приватизации в составе имущественного комплекса ГУП РК «Петрохим», затем также в 2009 году были приобретены ФИО5, ФИО9 и ФИО10 по цене 20 000 руб. (10 000 руб. за котельную и 10 000 руб. за земельный участок), в 2010 году по этой же цене были приобретены ИП ФИО3

В 2011 году спорные объекты закладывались в обеспечение обязательства ФИО4 перед ФИО11 по возврату суммы займа в размере 1 000 000 руб., стоимость имущества оценивалась в 1 500 000 руб. (договор залога между ФИО3 и ФИО11 от 18.11.2011 зарегистрирован 30.11.2011).

По договору залога от 24.02.2014, заключенному между ФИО3 (залогодатель) и ФИО12 (залогодержатель), спорные объекты закладывались в обеспечение обязательств ФИО5 перед ФИО12 по возврату суммы займа в размере 4 960 000 руб. по договору займа от 12.10.2013 со сроком возврата займа 12.10.2014. Указанный договор зарегистрирован 11.03.2014.

04.07.2014 ФИО12 дает ФИО3 согласие на отчуждение заложенного недвижимого имущества.

04.07.2014 участники ООО «Стройком» ФИО4 и ФИО5 одобряют крупную сделку по приобретению у ФИО3 недвижимого имущества за 10 000 000 руб.

04.07.2014 между ИП ФИО3 (продавец, на данный момент статус ИП утрачен) и ООО «Стройком» (покупатель, директор ФИО7) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого нежилое одноэтажное здание котельной общей площадью 155,1 кв.м. по адресу: <...>, и земельный участок площадью 2 071 кв.м. с кадастровым номером 10:01:0100104:55 по адресу: <...> на котором расположено указанное здание, переходят в собственность ООО «Стройком» по цене 10 000 000 руб. Цена, как указано в договоре, определена с учетом градостроительных характеристик недвижимого имущества: согласованной градостроительной и проектной документации, действующих технических условий на присоединение к сетям, действующего разрешения на реконструкцию здания котельной под административно-производственное здание общей площадью 1 371, 77 кв.м., выданного Администрацией Петрозаводского городского округа 30.06.2014. Оплата производится в течение 12 месяцев с момента заключения договора. Правило пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге в силу закона в пользу продавца в связи с рассрочкой оплаты к договору не применяется.

Имущество передано по акту приема-передачи от 04.07.2014.

Исполнение договора в части оплаты должником покупной стоимости в пользу ФИО3 началось с 09.07.2014 и закончилось 13.05.2015, что подтверждается выписками со счетов должника в банках.

10 000 000 руб. по оспариваемой сделке от 04.07.2014 было перечислено должником в пользу ФИО3 по счету в ПАО «ОФК Банк» в период с 09.07.2014 по 02.12.2014 на сумму 9 982 500 руб. и по счету в АО «Райффайзенбанк» 13.05.2015 на сумму 17 500 руб.

При этом в период с 09.07.2014 по 18.09.2014 включительно (свыше 3 лет до возбуждения дела о банкротстве) было перечислено 3 180 000 руб.

Заявления на госрегистрацию перехода права собственности по договору от 04.07.2014 сданы ФИО3 и ООО «Стройком» 10.09.2014, номер записи 252. Переход права собственности зарегистрирован 22.09.2014.

Также 10.09.2014 на госрегистрацию ООО «Стройком» сданы заявления на регистрацию ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 – номер записи 255 и ипотеки в пользу ФИО12 – номер записи.

18.09.2014 обществом подано заявление о возврате без регистрации документов под номером 255 – условиями договора было исключено применение положений об ипотеки в силу закона до полной оплаты объектов.

22.09.2014 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2014 сроком на 12 месяцев зарегистрирована ипотека в пользу ФИО12.

Решением единственного участника ООО «Стройком» ФИО6 от 28.10.2015 была одобрена сделка по заключению обществом договора поручительства с ФИО1 за исполнение ФИО4 (директором ООО «Стройком») обязанностей по договору займа от 12.12.2014, условия займа – сумма займа 2 000 000 руб., срок займа – 12 месяцев, ставка процентов – 42% годовых. 28.10.2015 единственным участником ООО «Стройком» ФИО6 от имени ООО «Стройком» (поручитель) и ФИО1 (кредитор) заключен договор поручительства, по условиям которого ООО «Стройком» несет солидарную ответственность перед ФИО1 за исполнение ФИО4 обязанностей по договору займа от 12.12.2014.

12.03.2015 между ФИО1 (займодавец) и ФИО5 (заемщик) заключен договор займа №2, сумма займа 5 500 000 руб., срок возврата – в течение 12 месяцев, проценты начисляются только при просрочке возврата займа по ставке 36% годовых. 01.06.2015 ФИО4 и ФИО5, а 16.11.2015 единственный участник ФИО6 одобрили крупную сделку по заключению договора залога недвижимости с ФИО1

16.11.2015 между ООО «Стройком» (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель) заключен договор залога №2, по условиям которого спорное недвижимое имущество передано в залог ФИО1 в обеспечение обязательств ФИО5 перед ФИО1 по возврату займа в сумме 5 500 000 руб. по договору займа №2 от 12.03.2015, имущество оценено сторонами в 5 500 000 руб., ипотека на основании данного договора зарегистрирована 26.11.2015.

21.12.2015 единственный участник ООО «Стройком» ФИО6 одобряет крупную сделку по заключению договора о продаже недвижимости в пользу ФИО1

21.12.2015 между ООО «Стройком» в лице директора ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене 2 000 000 руб., по условиям которого покупатель обязуется оплатить его с отсрочкой платежа сроком на 30 дней с момента госрегистрации перехода права. В договоре отражено, что на момент его заключения имущество находится в залоге у покупателя. Имущество передано по акту приема-передачи от 21.12.2015. Переход права собственности зарегистрирован 27.01.2016.

01.02.2016 между ООО «Стройком» в лице директора ФИО4 и ФИО1 заключено соглашение о зачете взаимных требований, по условиям которого в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества на сумму 2 000 000 руб. погашаются обязательства ООО «Стройком» перед ФИО1 по договору поручительства от 28.10.2015.

На госрегистрацию представлялся договор аренды от 01.02.2016, заключенный между ФИО1 (арендодатель), ФИО5 и ФИО6 (арендаторы), по условиям которого спорное недвижимое имущество передавалось в аренду с правом выкупа сроком на 14 месяцев с ежемесячной стоимостью аренды 97 000 руб. и выкупной стоимостью 2 000 000 руб. Имущество передано арендаторам по акту приема-передачи от 01.02.2016.

В госрегистрации указанного договора было отказано в связи с отсутствием нотариально удостоверенного согласия супругов, несоблюдения требований по уплате госпошлины

20.09.2017 между ФИО1 (продавец) и ООО «КМ-Бизнес» (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества №20/09/2017, цена спорных объектов по данному договору составила 2 000 000 руб. Платежным поручением от 28.09.2017 №114 ООО «КМ-Бизнес» перечислило на счет ФИО1 в банке ВТБ 24 (ПАО) 2 000 000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества 20/09/2017 от 20.09.2017.

Имущество передано по передаточному акту от 09.10.2017. Переход права собственности зарегистрирован 07.11.2017.

В обоснование требования о признании недействительным договора с ФИО3 конкурсный управляющий указывает на то, что ФИО3 являлась супругой ФИО5, который был участником должника, сведения о том, что его участие прекращено, внесены в ЕГРЮЛ 18.11.2014. Недвижимое имущество продано ФИО3 должнику по цене 10 000 000 руб., существенно превышающей рыночную стоимость и кадастровую стоимость. На момент заключения договора от 04.07.2014 спорное недвижимое имущество находилось в залоге по договору от 24.02.2014, залоговая стоимость была определена в сумме 5 000 000 руб. Конкурсный управляющий просит признать договор недействительным по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве), указывая, что датой совершения данной сделки следует считать дату ее государственной регистрации, а также указывает на наличие в действиях ФИО3 признаков злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование требования об оспаривании договора с ФИО13 конкурсный управляющий ссылается на то, что эта сделка подлежит признанию недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указывая, что в договоре стоимость имущества была занижена по сравнению с рыночной и кадастровой стоимостью, на дату совершения сделки имелись признаки неплатежеспособности должника. Конкурсный управляющий также ссылается на позицию ФИО5, который утверждал, что рыночная стоимость имущества с учетом ее инвестиционной составляющей была 10 000 000 руб. А также обращает внимание суда на следующее. В договоре залога от 16.11.2015 с ФИО1 обеспечивалось обязательство перед ним ФИО5 на сумму 5 500 000 руб., на эту же сумму сторонами договора залога было оценено спорное имущество, о чем ФИО1 как участник данного договора знал. Кадастровая стоимость спорных объектов составляет 2 690 356, 54 руб. Следовательно, ФИО1 знал о заниженной продажной стоимости. Имеются существенные сомнения в возмездном характере сделки, так как в счет оплаты был произведен зачет взаимных требований. Заключенный ФИО1 с ФИО4 договор займа, в счет которого произведен зачет, и доказательства фактического предоставления денежных средств в материалы дела не представлены. Характер отношений между ФИО1 и участниками должника ФИО5 и ФИО4, в частности, заключение договоров займа и залога, невозврат денежных средств, свидетельствует о том, что ФИО1 был осведомлен о финансовом положении должника. После совершения оспариваемой сделки должник продолжил пользоваться имуществом (на госрегистрацию представлялся договор аренды с правом выкупа). Из представленной в суд выписки из ЕГРНИ усматривается, что 27.01.2016 за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по адресу: <...>, основание для госрегистрации – договор дарения недвижимого имущества от 25.12.2015. По данному договору недвижимое имущество было подарено ФИО1 ФИО5

В обоснование требований к ООО «КМ-Бизнес» об истребовании имущества конкурсный управляющий ссылается на то, что реальная и кадастровая стоимость приобретенных по договору от 20.09.2017 объектов недвижимости значительно превышала покупную стоимость, в связи с чем покупателю надлежало провести дополнительную проверку, в результате которой он должен был установить обстоятельства, порочащие сделку, на основании которой ФИО1 приобрел указанное имущество.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, а также законодательства о банкротстве, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел заявление частично обоснованным.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

При этом при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с положениями пункта 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 в силу абзаца 1 пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 Закона о банкротстве) либо, если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО3 и ООО «Стройком» заключен 04.07.2014 - более чем за три года до принятия заявления о банкротстве должника (22.09.2017).

При этом, по договору от 04.07.2014 должник не лишился, а приобрел недвижимое имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2018 №307-ЭС18-1843 по делу № А56-31805/2016, что следует учитывать, что конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить передачу имущества, а саму дату фактического вывода активов, то есть исполнения сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве).

В настоящем случае, платежи по оспариваемому договору от 04.07.2014 поступали ФИО3 в период с 09.07.2014 по 13.05.2015, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, договор от 04.07.2014 в части его оплаты может быть оспорен по правилам пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве в части платежей, произведенных с 22.09.2014, а именно: на сумму 6 820 000 руб.

Судом первой инстанции также установлено, что ФИО3 являлась заинтересованным лицом по отношению к должнику.

Вместе с тем, установив отсутствие доказательств неплатежеспособности должника в период совершения договора от 04.07.2014, приняв во внимание, что на 10.09.2014 (дата предоставления договора на государственную регистрацию) условия о цене сделки в 10 000 000 руб. уже было согласовано сторонами, приобретенное должником у ФИО3 недвижимое имущество практически было полностью оплачено 02.12.2014, сумма, перечисленная 13.05.2015, являлась крайне незначительной – 17 500 руб., при этом, в результате заключения договора от 04.07.2014 с ФИО3 должник приобрел ликвидное недвижимое имущество, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данная сделка в части оплаты за приобретенное недвижимое имущество была совершена не в целях причинения вреда кредиторам.

Доказательств иного материалы дела не содержат.

Тот факт, что цена по договору выше кадастровой стоимости объекта недвижимости, не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку размер кадастровой стоимости имеет значение для налогообложения и не является тождественной рыночной стоимости имущества. Заявитель не представил доказательства, свидетельствующие о неравноценности исполнения обязательств.

Так, в договоре от 04.07.2014 отражено, что цена определена с учетом градостроительных характеристик недвижимого имущества: согласованной градостроительной и проектной документации, действующих технических условий на присоединение к сетям, действующего разрешения на реконструкцию здания котельной под административно-производственное здание общей площадью 1 371, 77 кв.м., выданного Администрацией Петрозаводского городского округа 30.06.2014.

В материалы дела Администрация Петрозаводского городского округа в ответ на запрос суда представила выданное 30.06.2014 ФИО3 разрешение на реконструкцию здания котельной по ул. Плеханова, 2, стр. 1 под двухэтажное административно-производственное здание площадью 1 371, 77 кв.м. сроком действия до 30.06.2015, что подтверждает указанные в договоре обстоятельства, учтенные при определении цены, а также доводы ФИО5 о том, что оценка объектов недвижимости производилась с учетом инвестиционной составляющей. ФИО5 также представил копию разрешения на реконструкцию здания котельной, и дополнительно - проектную документацию на реконструкцию котельной.

В подтверждение высокой стоимости земельных участков в г. Петрозаводске под застройку и соответствия цены оспариваемого договора от 04.07.2014 условиям этого рынка ФИО5 представил сведения об итогах торгов, проведенных в период с 2012 по 2016 г.г. (от 2 до 15 млн. руб.), а также определение Арбитражного суда Республики Карелия от 03.07.2013 по делу №А26- 10647/2012 об утверждении мирового соглашения между ФИО3 и ООО «Транскомгаз» на условиях продажи аналогичного земельного участка с документами на незавершенную строительством АГЗС по тому же адресу за 15 000 000 руб

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд пришел к выводу о недоказанности конкурсным управляющим обстоятельств, свидетельствующих бы о совершении оспариваемой сделки от 04.07.2014 исключительно с намерением причинения имущественного вреда кредиторам, при неравноценности встречного исполнения.

Судом первой инстанции установлено, что сделка от 21.12.2015 между ООО «Стройком» (продавец) и ФИО1 (покупатель) была совершена в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве и может быть оспорена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве как совершенная в целях причинения вреда кредиторам.

Материалами дела подтверждается, что основные обязательства должника перед кредиторами, оставшиеся непогашенными, образовались в 2015 году, фактическая деятельность должника и его расчеты с кредиторами завершились в конце 2015 года.

Таким образом, на дату совершения указанной сделки и на дату регистрации перехода права собственности (27.01.2016) у должника уже имелись все признаки неплатежеспособности.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, фактический характер длительных взаимоотношений ФИО1 с должником и контролирующими его ФИО4, ФИО5, последствия совершения ими юридически значимых действий, позволяют признать ФИО1 лицом заинтересованным, который был осведомлен о неплатежеспособности должника.

Из материалов дела следует, что в зачет оспариваемой сделки от 21.12.2015 были погашены обязательства перед ФИО1 не самого должника, а ФИО4

Судом учтено и то, что после госрегистрации сделки от 21.12.2015 ФИО1 по договору от 01.02.2016 (одновременно с соглашением о зачете встречных требований) передал недвижимое имущество в аренду с правом выкупа контролирующим должника лицам – ФИО6 и ФИО5, следовательно, у сторон не имелось намерения фактически произвести отчуждение имущества в пользу ФИО1, контролирующие должника лица продолжили осуществлять использование и владение данным имуществом.

Учитывая изложенное, при отсутствии экономической целесообразности, с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, путем вывода активов и недопущения обращения взыскания на данное имущество по обязательствам перед кредиторами, в результате совершенной сделки от 21.12.2015 причинен вред имущественным правам кредиторов должника, имущество, за счет котором могли быть произведены расчеты с кредиторами, выбыло из конкурсной массы должника, исходя из доказанности материалами дела наличия совокупности оснований для признания спорных сделок недействительными по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суд правомерно признал договор купли-продажи недействительной сделкой.

В качестве последствия признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015 суд обоснованно взыскал с ФИО1 в конкурсную массу должника 2 000 000 руб.

Так, при определении стоимости недвижимого имущества, судом принято во внимание, что здание котельной не имеет самостоятельной ценности, а его кадастровая стоимость 1 450 366 руб. не соответствует действительной стоимости, ООО «КМ-Бизнес» (новый собственник имущества) представило в материалы дела заключение от 25.01.2019 строительно-технического обследования здания котельной на предмет его технического состояния и возможности эксплуатации, из которого следует и приложенной к нему фототаблицей подтверждается, что оно находится в ветхом состоянии: физический износ составляет 70%, оно не соответствует требованиям безопасности, предъявляемым к производственным и складским помещениям, в качестве складских помещений может использоваться только при условии временного пребывания работников в респираторах и спецодежде (имеется неконтролируемое распространение спор грибковой плесени), в целом – требуется его реконструкция или постройка нового здания. При этом кадастровая стоимость существенным образом не отличается от цены по договору от 20.09.2017.

Заинтересованность ООО "КМ-Бизнес" применительно к должнику по нормам статьи 19 Закона о банкротстве не подтверждена, как и его субъективная недобросовестность, как покупателя имущества, вследствие чего условий для применения положений статей 61.2 и 61.6 Закона о банкротстве и истребования имущества у ООО "КМ-Бизнес" не имеется.

Вопреки доводам конкурсного управляющего, добросовестность и разумность действий ООО "КМ-Бизнес" как покупателя установлена судом и подтверждается материалами дела.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.07.2019 по делу № А26-8785/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

Е.А. Герасимова

А.Ю. Слоневская