Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Старкер» на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 28.04.2018 (судья Команич Е.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 (судьи Полосин А.Л., Логачёв К.Д., Фертиков М.А.) по делу № А27-1350/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Старкер» (654045, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650064, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений и об устранении нарушения прав путём совершения определённых действий.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - государственное автономное учреждение культуры Кемеровской области «Кузбасскино».

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Старкер» ФИО2 по доверенности от 31.12.2017.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Старкер» (далее по тексту – Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее по тексту – Комитет) о признании незаконным отказа Комитета и государственного автономного учреждения культуры Кемеровской области «Кузбасскино» (далее по тексту – Учреждение) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 58,3 кв. м, 64,2 кв. м, 64 кв. м и 57 кв. м, расположенных по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Куйбышевский район, улица Пролетарская, дом 5А, литера Б, бокс № 1 (далее по тексту – спорные нежилые помещения); об устранении нарушения прав и законных интересов путём совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 159-ФЗ), а именно путём заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принятия решения об условиях приватизации имущества в двухнедельный срок с даты составления отчёта об оценке имущества; направления проекта договора купли-продажи имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Учреждение.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 28.04.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного

апелляционного суда от 12.07.2018, в удовлетворении иска отказано.

Общество «Старкер» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда от 23.04.2018 и постановление апелляционного суда от 12.07.2018, принять новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, на момент принятия спорных объектов в аренду, начиная с 01.01.2010, он не мог знать о том, что принимаемое им в аренду имущество будет закреплено за Учреждением на праве оперативного управления, что в силу положений пункта 3 статьи 2 Закона № 159-ФЗ исключает распространение действия этого закона на возникшие между сторонами правоотношения.

Общество считает недобросовестными действия Комитета по принятию решения о закреплении объектов недвижимости на праве оперативного управления за Учреждением, осуществлённые после вступления в силу Закона № 159-ФЗ и без фактического изъятия помещений из владения и пользования арендатора, направленными на воспрепятствование истцу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемых им помещений.

Комитет и Учреждение в отзывах на кассационную жалобу опровергают изложенные в ней доводы, просят оставить принятые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Общества поддержал кассационную жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заедание не явились, Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены

договоры аренды недвижимого имущества: от 29.06.2013 № 1-07-0/13 и № 2-07-0/13, от 27.03.2015 № 7-03-0/15, по которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование спорные нежилые помещения. Срок действия договоров установлен сторонами до 29.06.2018 (пункты 5.1 договоров).

Согласно пунктам 1.2 вышеназванных договоров аренды передаваемые в аренду объекты недвижимости принадлежат Кемеровской области на праве собственности и находятся в оперативном управлении Учреждения.

Ранее Общество пользовалось спорными нежилыми помещениями на праве аренды по договорам аренды от 01.01.2010 № 2 и от 01.11.2011 № 2, заключённым им с Учреждением в качестве арендодателя.

При этом в пункте 1.4 договора от 01.01.2010 № 2 и в пункте 1.3 договора от 01.11.2011 № 2 указано на то, что помещения принадлежат арендодателю на праве оперативного управления.

Общество, будучи субъектом малого предпринимательства, в соответствии с Законом № 159-ФЗ обратилось в Комитет с заявлением от 24.11.2017 № 24 о реализации преимущественного права арендатора на выкуп арендуемых помещений.

Комитет и Учреждение в письмах от 04.12.2017 № 01-03/03-285 и от 14.12.2017 № 9-6-12/489 сообщили Обществу об отказе в реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений, мотивировав своё решение тем, что спорное имущество, переданное Обществу во временное пользование, является собственностью Кемеровской области и передано Учреждению на праве оперативного управления, что не позволяет применить порядок реализации преимущественного права арендатора, установленный Законом № 159-ФЗ (пункт 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

Полагая действия Комитета по передаче спорных нежилых помещений в оперативное управление Учреждения совершёнными исключительно с целью причинения вреда Обществу, а отказ в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемых объектов – несоответствующим действующему законодательству и нарушающим права

и законные интересы Общества, истец обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения Общества к Комитету спорные нежилые помещения находились в оперативном управлении Учреждения, зарегистрированном в установленном порядке.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данном случае на Общество распространяется действие Закона № 159-ФЗ о праве субъекта малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В свою очередь уполномоченный муниципальный орган обязан

в этом случае совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год или нет.

В пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – информационное письмо от 05.11.2009 № 134) разъяснено: при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определён в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В рассматриваемом случае на основании Решения Комитета «О закреплении объектов недвижимости на праве оперативного управления за ГАУК «Кузбасскино» от 31.03.2011 № 2-2/1068 за Учреждением зарегистрировано право оперативного управления на объекты недвижимости: нежилое здание общей площадью 2 377,3 кв. м (кинопрокат) и нежилое здание общей площадью 241,5 кв. м (капитальный гараж), литера Б,

расположенные по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Пролетарская, 5 А.

В этой связи суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что поскольку с момента заключения договора аренды от 01.01.2010 № 2 до момента регистрации права оперативного управления Учреждения (02.06.2011) не прошло двух лет, у Общества не возникло преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

На момент заключения договора аренды от 01.11.2011 № 2 право оперативного управления Учреждения на спорные объекты уже было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кроме этого, суд принял во внимание, что согласно положениям пункта 1.4 договора аренды от 01.01.2010, пункта 1.3 договора аренды от 01.11.2011, заключённых между Учреждением в качестве арендодателя и Обществом, передаваемые в аренду помещения принадлежат арендодателю на праве оперативного управления.

Таким образом, на момент принятия спорных объектов в аренду, начиная с 01.01.2010, истец не мог не знать о том, что принимаемые им в аренду спорные нежилые помещения закреплены за Учреждением на праве оперативного управления, что в силу положений пункта 3 статьи 2 Закона № 159-ФЗ исключает распространение действия указанного закона на возникшие между сторонами правоотношения.

Из совокупности положений пункта 1 статьи 1, статьи 2, пунктов 1 и 2 статьи 4, пункта 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ и части 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ следует, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства возможно только в случае включения объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, на основании решений Федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в план приватизации, либо в утверждённый

перечень государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также в целях отчуждения на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Между тем, соответствующими органами решений о включении спорных объектов ни в план приватизации, ни в перечень государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, для дальнейшей передачи объектов субъектам малого и среднего предпринимательства, не принималось.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Поскольку при наличии права оперативного управления на спорное недвижимое имущество исключается возможность возложения на Комитет обязанности по принятию решения о реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суды сделали правильный вывод о том, что обжалуемый отказ не противоречит положениям Закона № 159-ФЗ.

Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, повторяют приведённые им в судах первой и апелляционной инстанций доводы, которые получили надлежащую правовую оценку, свидетельствуют о его несогласии с оценкой установленных по делу обстоятельств

и не указывают на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм права.

При проверке законности обжалуемых решения и постановления судом кассационной инстанции не установлено нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального либо процессуального права, в связи с чем оснований для отмены принятых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 28.04.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 по делу № А27-1350/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Старкер» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий О.В. Кадникова

Судьи Н.В. Лаптев

ФИО1