Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пригаровой Елены Григорьевны на решение от 19.12.2022 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Филатов А.А.) и постановление
от 31.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Сорокина Е.А., Фертиков М.А.) по делу № А27-19289/2022 по иску администрации Беловского городского округа, город Белово, Кемеровская область (652600, Кемеровская область - Кузбасс, город Белово, улица Советская, 21, ОГРН 1024200543542,
ИНН 4202007430) к индивидуальному предпринимателю Пригаровой Елене Григорьевне, город Киселевск, Кемеровская область (ОГРНИП 321420500007003, ИНН 421189471302) о сносе самовольной постройки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса, Рахимов Ринат Салихжанович, Сердцев Алексей Витальевич, Лошак Кирилл Дмитриевич.

Суд установил:

Администрация Беловского городского округа (далее – Администрация, истец) обратилась в Беловский городской суд с иском к индивидуальному предпринимателю Пригаровой Елене Григорьевне (далее – ИП Пригарова Е.Г., ответчик) с требованиями:

- обязать ответчика снести самовольно возведенное строение – пристройку к жилому многоквартирному дому, сложной конфигурации в кирпичном исполнении с дворовой (задней) части фасада, длиной 26.41 м, шириной 4,5 м и 8,35 м, высотой 3,27 м, расположенную по адресу: г. Белово, ул. Волошиной, д. 2, в течение двух месяцев с момента вступления судебного решения в силу;

- предоставить истцу право, если ответчик не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок истца с кадастровым номером 42:21:0103003:3, на котором она возведена, в первоначальное положение, с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Определением Беловского городского суда от 14.06.2022 к участию в деле третьим лицом привлечена Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса.

Определением Беловского городского суда от 14.07.2022, оставленным без изменения апелляционным определением Кемеровского областного суда, исковое заявление передано по подсудности в Арбитражный суд Кемеровской области.

Определением от 19.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Рахимов Ринат Салихжанович, Сердцев Алексей Витальевич, Лошак Кирилл Дмитриевич.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.12.2022 (резолютивная часть объявлена 12.12.2022), оставленным без изменения постановлением
от 31.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены: на ответчика возложена обязанность в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу снести самовольно возведенное строение – пристройку к жилому многоквартирному дому, сложной конфигурации в кирпичном исполнении в задворовой (задней) части фасада, длиной 26.41 м, шириной 4,5 м и 8,35 м, высотой 3,27 м, расположенную по адресу: г. Белово, ул. Волошиной, д. 2. При уклонении ответчика от исполнения решение суда в установленный срок, истцу предоставлено право за свой счет снести данную самовольную постройку и привести земельный участок с кадастровым номером 42:21:0103003:3, на котором она возведена, в первоначальное состояние, с последующим взысканием с ответчика необходимых расходов; с ответчика в доход федерального бюджета взыскана 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением судов, ИП Пригарова Е.Г. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы указано на следующее: суд не установил надлежащий субъектный состав лиц, подлежащих участию в деле в качестве ответчиков, ошибочно не привлек к участию в деле в качестве соответчиков: Рахимова Рината Салихжановича, город Белово, Сердцева Алексея Витальевича, Лошак Кирилла Дмитриевича, поскольку они являются собственниками помещений в жилом доме, при этом земельный участок, сформированный под домом, также принадлежит указанным физическим лицам на праве собственности; спорное сооружение также возведено с учетом волеизъявления всех собственников помещений в доме на основании протокола общего собрания от 01.09.2021; спорная пристройка к многоквартирному дому размещена на земельном участке, сформированном под данным многоквартирным домом, тем самым спорное сооружение не размещается ни на землях общего пользования, ни на земельном участке права на владение которым принадлежат муниципальному образованию; суд первой инстанции, установив, что спорная пристройка размещается на земельном участке, сформированном под многоквартирным домом, и принадлежит на праве общей долевой собственности жителям данного дома, а сама пристройка выполнена по их инициативе, не установил, в чем заключается гражданско-правовой интерес администрации при предъявлении требований о сносе спорного сооружения; суд не установил, на каком земельном участке возведена спорная пристройка, тогда как из фактических обстоятельств дела усматривается, что она возведена на земельном участке, сформированном под многоквартирным домом, а потому относится к имуществу, находящемуся на земельном участке, принадлежащем всем собственником помещений в доме в общей долевой собственности, в связи с чем дополнительного оформления прав на такой участок не требовалось; суд не установил характер спорного строения, преждевременно придя к выводу о том, что оно угрожает жизни и здоровью множественному кругу лиц, в связи с чем является общественно опасным объектом, тогда как доказательств этого в дело не представлено; по делу не была проведена экспертиза, подтверждающая, что такое строение возведено с нарушением требований градостроительного и иного законодательства, представляет опасность для граждан и что здание не может быть сохранено с учетом данной пристройки; снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом; принимая во внимание, что в случае пристройки к первоначальному объекту недвижимости дополнительных помещений предметом спора выступает весь измененный объект недвижимости, т.е. в данном случае весть многоквартирный дом, судебными инстанциями не установлено юридически значимых по делу обстоятельств, а именно: влияет ли возведенная пристройка к многоквартирному дому на его надежность и безопасность, превышают ли предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, угрожает ли спорная пристройка и в целом здание жизни и здоровью граждан; судами при рассмотрении дела установлено, что спорная пристройка является самостоятельным объектом недвижимости, но при этом не учтено, что ее вспомогательное назначение не имеет самостоятельного хозяйственного значения, не имеет электро-, тепло- и водоснабжения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к жилому дому, ее строительство в силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) не требует получения разрешения на строительство.

От Администрации отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (выписки от 24.05.2022, далее - ЕГРН), Пригарова Елена Григорьевна является собственником квартир №№ 1,2,6,7,8, расположенных в доме № 2 по ул. Волошиной, г. Белово; собственником квартиры № 5 по ул.Волошиной, 2, г. Белово являются Сердцев Алексей Витальевич, Лошак Кирилл Дмитриевич, общая долевая собственность, 1/3; собственником помещения № 3 по ул.Волошиной, 2, г.Белово является Рахимов Ринат Салихжанович.

Инспекцией государственного строительного надзора Кузбасса было проведено выездное обследование объекта капитального строительства, расположенного по ул. Волошиной, д. 2, г. Белово в отношении Пригаровой Е.Г.

По результатам обследования Администрация Беловского городского округа получила уведомление № 05-02Н-22 от 13 мая 2022 года о том, что на земельном участке № 42:21:0103003:3, расположенном по ул. Волошиной, д.2, г. Белово, имеется факт реконструкции объекта недвижимости в отсутствие разрешения на реконструкцию с нарушением градостроительных норм и правил, что подтверждено актом осмотра № 05-2Н-22 от 13.05.2022.

Постановлением инспекции государственного строительного надзора по делу № 05-01Н-22-О1 было установлено, что в соответствии с выписками из ЕГРН, правообладателем 6-ти жилых квартир, одной жилой комнаты, одного нежилого помещения на первом этаже в жилом двухэтажном доме является Пригарова Елена Григорьевна.

Согласно акту № 05-2Н-22 от 13.05.2022 и постановлению инспекции государственного строительного надзора по делу № 05-01Н-22-О1, объект осмотра представляет собой кирпичный двухэтажный, одноподъездный жилой дом с подвальным помещением площадью 514 кв. м, на первом этаже которого расположено нежилое помещение, используемое как суши-бар. На момент проведения осмотра в доме никто не проживает. С трех сторон по наружной стороне здания шириной приблизительно 5 м и высотой 3 м (до подоконников 2-го этажа) выполнена кирпичная пристройка с организацией отдельного входа с вновь построенной металлической внутренней лестницей на второй этаж из пристройки, выполненной по дворовому фасаду. Установить связь пристроек с фундаментом дома не представилось возможным, так как проектная документация не предоставлялась. Пристроенные помещения имеют совместные входы с помещениями жилого дома. По одному боковому торцу здания на расстоянии приблизительно 5 м от стены выполнен бетонный ростверк высотой 0,5 м. На втором этаже по дворовому фасаду на пристройке из кирпича выполнено дополнительное кирпичное помещение, совмещенное с помещением второго этажа. С главного фасада здания выполнена пристройка, ориентировочной площадью 62 кв. м, высотой 3,0 м. Основанием под пристройку является прилегающее к дому асфальтобетонное покрытие. Каркас выполнен из стальной квадратной трубы, ограждающие конструкции из металлического сайдинга. Из нежилого помещения на первом этаже жилого дома дополнительно выполнен отдельный вход в пристройку путем разбора нижней части оконного проема. Внутри помещений (бывших квартир) выполняются строительно-монтажные работы.

Согласно постановлению по делу об административном правонарушении, учитывая выполненные дополнительные пристройки к дому, площадь объекта увеличилась приблизительно на 200 кв.м. Внутри помещений (бывших квартир) выполняются строительно-монтажные работы, а именно: замена деревянных полов на первом и втором этажах, деревянных балок перекрытия, штукатурки кирпичных стен, замена и перенос инженерных сетей. Работы, выполненные в жилом доме, влекут изменение отдельных параметров данного объекта капитального строительства, его частей в результате перестройки, надстройки, с целью изменения функциональных показателей здания. Разрешение на реконструкцию, дающее физическому лицу - Пригаровой Елене Григорьевне, возможность осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства по адресу: г. Белово, ул. Волошиной, д.2, на момент проведения осмотра отсутствует.

На основании проведенной проверки Пригарова Е.Г. указанным постановлением была признана виновной в совершении правонарушения предусмотренного частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ и привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере 2000 рублей.

Земельный участок, на котором возведено строительство пристроя к многоквартирному дому, относится к категориям земель населенных пунктов, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке находятся два объекта.

Ссылаясь на то, что ответчиком, в нарушение градостроительного и земельного законодательства, осуществлено возведение объекта капитального строительства - пристроя без оформления соответствующей разрешительной документации, на земельном участке, не отведенном для размещения коммерческих объектов общественного питания, и в отсутствие права пользования земельными участками, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами ГрК РФ, пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 (далее – Обзор № 2 (2020)), установив, что: обстоятельства проведения работ по возведению пристроя ответчиком, реконструкции жилого дома в отсутствие разрешения на строительство установлены постановлением Инспекции государственного строительного надзора от 07.04.2022 по делу № 05-01Н-22-01 об административном правонарушении, которым Пригарова Елена Григорьевна привлечена к административной ответственности; собрание собственников помещений многоквартирного дома не наделено правом выдавать разрешения на строительство, реконструкцию и использование земельного участка; принадлежность квартир ответчику в жилом доме не является основанием для возведения на земельном участке, на котором он находится, любых строений и проведение реконструкций по своему усмотрению, даже при наличии согласия иных собственников; ответчиком не предпринимались надлежащие меры к легализации реконструкции, в частности, к получению разрешения на строительство/реконструкцию и акта ввода объекта в эксплуатацию, не осуществлялись действия по изменению статуса первоначального объекта, который является жилым домом (иного из материалов дела не следует); данное бездействие, выраженное в неполучении разрешения на строительство/реконструкцию объекта, свидетельствует о явном и намеренном недобросовестном поведении, злоупотреблении правами; земельный участок, на котором возведено строительство пристроя к многоквартирному дому, относится к категориям земель населенных пунктов, из материалов дела и выписки из ЕГРН не следует, что участок сформирован только для жилого дома, поскольку на нем расположено несколько объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у спорного объекта статуса самовольной постройки.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал следующее: ответчиком не представлено доказательств наличия права на подобное использование земельного участка и возведение объекта в соответствии с положениями земельного и градостроительного кодексов Российской Федерации; согласно постановлению о привлечении к административной ответственности лицом, признанным совершившим правонарушение, а именно осуществившим незаконную реконструкцию, является Пригарова Е.Г., при этом в материалах дела отсутствует согласие истца на привлечение соответчиков, каких-либо требований к Рахимову Ринату Салихжановичу, Сердцеву Алексею Витальевичу, Лошаку Кириллу Дмитриевичу истцом не заявлялось; доказательств отсутствия угрозы жизни и здоровью ответчиком не предоставлено; из выписки из ЕГРН не следует, что спорный земельный участок сформирован только под жилой дом.

Суд кассационной инстанции полагает, что данные выводы судов сделаны при неправильном применении норм материального права и в противоречие с имеющимися в материалах дела документами.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что спорный объект – пристройка к жилому дому относится к категории самовольных построек в соответствии со статьей 222 ГК РФ как созданная без получения необходимых разрешений, в связи с осуществлением строительства без осуществления государственного строительного надзора.

Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частно-правовые.

Из содержания части 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные в данной статье документы.

Судами верно установлено, что в настоящем случае каких-либо документов, свидетельствующих о получении разрешения на строительство, ответчиком в материалы дела не предоставлено.

Между тем, судами не учтено следующее.

Как разъяснено в пункте 26 постановление № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 21 Обзора № 2 (2020) указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте постановления № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждения относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ № 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 09.12.2010, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор от 19.03.2014).

В силу приведенных выше положений пункта 26 постановления № 10/22 на суде лежит обязанность по установлению обстоятельств: соответствия на день обращения в суд постройки установленным требованиям, не нарушает ли самовольная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает ли постройка права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании (Обзор от 19.03.2014).

Между тем суды первой и апелляционной инстанций в вынесенных по делу судебных актах какого-либо суждения по вопросу, касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, правил землепользования и застройки, установленных в муниципальном образовании г. Белово, смежных землепользователей при самовольном возведении ответчиком пристройки к жилому дому не высказали (в части нарушения видов разрешенного использования земельного участка, минимальных отступов от земельного участка, площади застройки, градостроительных регламентов, территориальных зон), выводы судов по данному вопросу в судебных актах отсутствуют. В указанной части суды по сути ограничились общими фразами о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, без указания конкретных нарушений и их содержания.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы (при этом вопросы существенности допущенных при возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не могут ставиться на разрешение эксперта).

В рамках настоящего дела вопрос о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения наличия/отсутствия нарушений градостроительных и строительных норм и правил на обсуждение сторон судами не выносился, в текстах судебных актов информация о таковом отсутствует.

Делая вывод о том, что ответчиком в нарушение градостроительного и земельного законодательства осуществлено возведение объекта капитального строительства – пристроя, суды исходили исключительно из отсутствия разрешительной документации на реконструкцию жилого дома и возведение спорного пристроя на земельном участке, не отведенном для размещения коммерческих объектов общественного питания, и в отсутствие права пользования земельными участками у ответчика.

Между тем при рассмотрении дела ответчиком были заявлены доводы о том, что: собственниками помещений в жилом доме являются граждане: Рахимов Ринат Салихжанович, Сердцев Алексей Витальевич, Лошак Кирилл Дмитриевич, при этом земельный участок, сформированный под жилым домом, также принадлежит указанным физическим лицам на праве общей долевой собственности; спорное сооружение возведено с учетом волеизъявления всех собственников помещений в доме на основании протокола общего собрания от 01.09.2021; спорная пристройка к многоквартирному дому размещена на земельном участке, сформированном под данным многоквартирным домом, тем самым спорное сооружение не размещается ни на землях общего пользования, ни на земельном участке, права на владение которым принадлежат муниципальному образованию.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Ссылаясь на то, что из выписки ЕГРН не следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 42:21:0103003:3 сформирован под жилым домом, а также на наличие на участке нескольких объектов недвижимости, суды не учли следующее.

В предоставленной в материалы дела выписке из ЕГРН по земельному участку с кадастровым номером 42:21:0103003:3 в графе «особые отметки» имеются сведения о регистрации права (виде права) – общая долевая собственность, правообладатель – собственники помещений многоквартирного дома; реквизиты документа – основания – Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Указанные сведения о наличии права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома означают, что земельный участок с кадастровым номером 42:21:0103003:3 сформирован под многоквартирным жилым домом и иного из предоставленных в дело документов не следует.

Обстоятельства формирования земельного участка с кадастровым номером 42:21:0103003:3 под многоквартирным домом не были надлежащим образом проверены судами, в том числе посредством направления судебных запросов в уполномоченные государственные органы, межевое дело на земельный участок также не запрашивалось и не исследовалось, в связи с чем отклонение доводов ответчика в данной части является безосновательным и противоречит предоставленным в материалы дела доказательствам и нормам Вводного закона.

Сославшись на наличие второго объекта недвижимости (42:21:0000000:2364) на земельном участке, судами не учтено, что согласно общедоступной информации из сервиса «Публичная кадастровая карта» указанный объект недвижимости – это канализационные сети.

Таким образом, судами при рассмотрении дела не было установлено, является ли земельный участок с кадастровым номером 42:21:0103003:3, на котором расположен спорный пристрой к жилому дому, участком, сформированным для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома (придомовая территория), либо спорная пристройка возведена на земельном участке общего пользования или на участке, права на владение которым принадлежат муниципальному образованию.

С учетом разрешения указанного вопроса должен был быть также разрешен и вопрос о надлежащем субъектом составе сторон на основании следующего.

Как указано в Обзоре от 19.03.2014, пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Отклоняя доводы ответчика о ненадлежащем субъектном составе, апелляционный суд исходил из того, что согласно постановлению о привлечении к административной ответственности лицом, признанным совершившим правонарушение, а именно осуществившим незаконную реконструкцию, является Пригарова Е.Г., надлежащих доказательств иного в материалы настоящего дела не представлено.

Между тем, судами не учтена правовая позиция, изложенная в Обзоре от 19.03.2014, о необходимости привлечения всех собственников домовладения, поскольку в случае подачи встречного иска о признании права собственности на реконструированный объект в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Вопреки выводам апелляционного суда об отсутствии в деле согласия истца на привлечение в качестве соответчиков собственников – физических лиц, привлечение последних должно было быть осуществлено судом по собственной инициативе в порядке статьи 47 АПК РФ, поскольку обязательное их участие обусловлено положениями закона об определении долей в праве общей долевой собственности (пункта 3 статьи 245 ГК РФ). Иное означало бы существенное нарушение прав иных сособственников помещений в доме.

Также при определении субъектного состав сторон судами не были учтены положения пункта 24 постановления Пленума № 10//22 о том, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

В настоящем случае в материалы дела был предоставлен протокол общего собрания собственников помещений в доме от 01..09.2021, свидетельствующий о том, что решение о проведении реконструкции спорного помещения было принято на общем собрании собственников единогласно, а сами действия по ее осуществлению делегированы одному лицу – Рахимову Р.С., который также предоставил в материалы дела отзыв об осуществлении им фактических действий по реконструкции.

Изложенное дополнительно указывало на то, что все собственники помещений в жилом доме должны были быть привлечены судами к участию в дело в качестве соответчиков.

Кроме того, после разрешения судом вопроса о надлежащем субъектном составе в части привлечения соответчиков необходимо было разрешить вопрос о подсудности (компетенции) данного спора арбитражному суду (статья 27 АПК РФ).

Судом апелляционной инстанции не устранены допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда материалам дела.

В рассматриваемом случае удовлетворение иска о сносе пристройки к жилому дому разрешено судами без: обязательного привлечения к участию в деле в качестве соответчиков всех собственников помещений в жилом доме; установления статуса земельного участка, на котором осуществлен спорный пристрой (участок под МКД или земля общего пользования); учета выраженного сособственниками волеизъявления в протоколе общего собрания на осуществление пристроя; установления нарушения спорным пристроим правил землепользования и застройки, градостроительных норм и правил (в части видов разрешенного использования, территориальных зон, границ земельного участка, отступов, площади застройки) определения конкретных нарушений градостроительного и земельного законодательства и установления их существенности и неустранимости; проведения по делу судебной экспертизы; определения компетенции арбитражного суда в настоящем деле.

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для разрешения спора необходимо верно определить субъектный состав спора, установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, верно определить субъектный состав спора, установить компетенцию арбитражного суда, а также все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, к числу которых относится установление того обстоятельства, что объект самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права неопределенного круга лиц, смежных землепользователей, установленные законом градостроительные и строительные нормы и правила, правила землепользования и застройки (территориальные зоны, виды разрешенного использования, отступы от земельных участков, площадь застройки); дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства; разрешить вопрос о проведении строительно-технической экспертизы; распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы, в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.12.2022 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 31.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-19289/2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Меры по приостановлению исполнения решения от 19.12.2022 Арбитражного суда Кемеровской области и постановления от 31.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, принятые определением от 29.06.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Т.А. Зиновьева

В.В. Сирина