Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании без участия представителей сторон кассационную жалобу заявителя - общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» на решение от 24.05.2010 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Л.С. Тимошенко) и постановление от 23.07.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: И.И. Бородулина, В.А. Журавлева, С.В. Кривошеина) по делу № А27-4278/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» (далее – ООО «СДС-Строй», Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кемеровской области (далее – Управление, административный орган) о признании незаконным постановления от 11.03.2010 № 312 по делу об административном правонарушении, предусмотренным частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Заявленные требования мотивированы тем, что поскольку отношения, связанные с определением цены договора, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), применение административным органом законодательства о защите прав потребителей необоснованно.

Решением от 24.05.2010 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 23.07.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного ООО «СДС - Строй» требования отказано.

В кассационной жалобе ООО «СДС-Строй», ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.

Общество полагает, что условия спорных договоров не ущемляют прав участников долевого строительства, в том числе не ограничивают ответственность застройщика перед ними в случае нарушения требований к качеству выполненных работ, так как отклонение общей фактической общей площади жилого помещения от проектной в большую или меньшую сторону не является нарушением требований к качеству жилого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу Управление по доводам Общества возражает, просит решение оставить без изменения.

Суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что Управлением на основании требования прокурора Рудничного района г. Кемерово от 05.02.2010 № 2-2в-2010 в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» проведена проверка соблюдения ООО «СДС - Строй» законодательства в сфере защиты прав потребителей.

В ходе проведения проверки выявлены факты включения в договоры на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.12.2009 № Д9-79, от 02.12.2009 № Д9-73, от 09.12.2009 № Д9-75 условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, а именно: пункт 3.3 договоров изложен следующим образом: «В случае, если фактическая общая площадь квартиры после технической инвентаризации будет отличаться от проектной, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, в большую сторону, то она полностью принадлежит Участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если в меньшую - то Застройщик не несет перед Участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма внесенных Участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит».

По данному делу постановлением от 11.03.2010 № 312 Общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 13 000 руб.

Полагая, что оспариваемое постановление незаконно, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что договор содержит условия, ущемляющие права потребителя (застройщика).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет административную ответственность, предусмотренную частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Пунктом 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ установлено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с его проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Судами установлено, что участники долевого строительства, приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), являются потребителями оказываемых ООО «СДС - Строй» услуг. Им предоставляются конкретные квартиры с указанием конкретной площади (пункт 1.2 договоров).

Исходя из этой площади, определена цена квартиры, указанная в пункте 3.1 договоров, при этом в пункте 1.4 оговорено, что площадь квартиры, указанная в пункте 1.2, определена предварительно в соответствии с проектной документацией на дом и может быть уточнена после проведения технической инвентаризации квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

С учетом положений части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона № 2300-1.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что пункт 3.3 спорных договоров ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры. Формулировка указанного пункта о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя.

В связи с чем, оспариваемое постановление Управления от 11.03.2010 № 312 судами обоснованно признано законным.

Нарушений порядка привлечения заявителя к административной ответственности, влекущих отмену оспариваемого постановления, судами не установлено.

Арбитражные суды правильно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не имеется.

Приведенные заявителем доводы были предметом рассмотрения судов, им дана правильная правовая оценка. В суде кассационной инстанции на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу и выводы суда переоценке не подлежат.

По изложенным мотивам отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.05.2010 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 23.07.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-4278/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.И. Антипина

Судьи В.И. Ильин

Т.И. Отческая