Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседаниис использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС» на решение от 14.10.2010 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Вульферт С.В.) и постановление
от 28.01.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Музыкантова М.Х., Хайкина С.Н.) по делу
№ А27-4418/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (ИНН 7714037390, ОГРН 1027700105993) к обществу
с ограниченной ответственностью «Северный Маганак» (ИНН 4205130826, ОГРН 1074205011143) о взыскании 3 520 129,97 руб.

В заседании принял участие представительООО «Северный Маганак» Митскович Е.А. по доверенности от 11.03.2011 № 10.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (далее
– ООО «АДИДАС») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью «Северный Маганак»
(далее – ООО «Северный Маганак») с иском о взыскании
3 520 129,97 руб., в том числе 372 020 руб. штрафа, начисленного
на основании пункта 12.9 договора аренды от 22.10.2008 № 1,
3 148 109,97 руб. стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений.

Исковые требования мотивированы неисполнением арендодателем договорных обязательств по согласованию перепланировки помещения
и отказом от заключения долгосрочного договора.

Решением арбитражного суда от 14.10.2010, оставленным
без изменения постановлением апелляционного суда от 28.01.2011,
в удовлетворении иска отказано.

ООО «АДИДАС» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение
в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, выводы судов о недоказанности факта отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора, являющегося основанием для взыскания сумм штрафа и стоимости произведённых работ, не соответствуют обстоятельствам нарушения арендодателем обязательства по подписанию и направлению арендатору долгосрочного договора аренды, которое в соответствие с пунктом 12.10 краткосрочного договора признаётся отказом от заключения основного договора. Данная совокупность условий не оценена судами. Утверждённый сторонами проект магазина от 15.10.2008 свидетельствует о наличии согласия арендодателя на проведение работ в арендуемом помещении.

ООО «АДИДАС» считает, что вывод суда первой инстанции
об отсутствии соглашения по вопросу наличия или отсутствия перепланировки после ремонта не соответствует условиям краткосрочного договора о порядке проведения указанных работ. Обязанность арендодателя по получению документов, предусмотренных пунктом 12.7 краткосрочного договора, не исполнена, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является злоупотреблением правом.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив
в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, по заключённому договору аренды
от 22.10.2008 № 1 (краткосрочный) ООО «Северный Маганак» (арендодатель) передало ООО «АДИДАС» (арендатору) в аренду нежилые помещения общей площадью 171,6 кв.м, расположенные на первом
и подвальном этажах здания по адресу: город Кемерово,
проспект Советский, 35, для осуществления розничной торговли товарами и использования в складских и административных целях на срок 360 дней.

Пунктом 4.2.16 договора установлена обязанность арендодателя самостоятельно и за свой счёт провести согласование во всех необходимых государственных и муниципальных органах произведённую арендатором перепланировку и/или реконструкцию помещения в соответствии
с утверждённым 15.10.2008 арендодателем (согласованным) проектом магазина, расположенного в помещении.

Пунктом 12.6 договора предусмотрено, что после проведения арендатором подготовительных и отделочных работ в помещении в целях предстоящей аренды, согласования арендодателем произведённой перепланировки в установленном законодательством порядке, получения арендодателем документов технической инвентаризации помещения, отражающих произведённую арендатором перепланировку помещения,
и государственной регистрации изменений в Единый государственный реестр прав, связанных с перепланировкой помещения, стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды помещения сроком до 31.10.2013 включительно, в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В случае, предусмотренном пунктом 12.9 договора, а также в случае отказа (уклонения) арендодателя от добровольного заключения долгосрочного договора аренды, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере месячной арендной платы, предусмотренной настоящим договором, в течение 7 банковских дней с момента получения соответствующего требования от арендатора (пункт 12.10).

Отказ арендодателя от заключения долгосрочного договора является основанием для возмещения арендатору стоимости произведённых последним в помещении подготовительных и ремонтно-отделочных работ
и неотделимых улучшений согласно подтверждающим документам
на основании письменного требования арендатора в течение
30 календарных дней с момента получения такого требования
(пункт 12.12).

В пункте 12.10 договора предусмотрено, что отказом арендодателя
от заключения основного договора признаётся: а) неполучение арендатором от арендодателя предложения о заключении долгосрочного (основного) договора аренды в порядке и сроки, предусмотренные договором; б) отказ арендодателя от подписания долгосрочного (основного) договора аренды по форме и на условиях согласно приложению № 3 к настоящему договору, в том числе после получения
их от арендатора; в) не предоставление требуемого пакета документов
для регистрации долгосрочного (основного) договора аренды в органе
по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в срок в течение
15 рабочих дней с момента подписания долгосрочного (основного) договора аренды обеими сторонами.

Дополнительным соглашением от 22.10.2008 № 1 к указанному договору стороны предусмотрели, что договор в части обязательств сторон заключить долгосрочный (основной) договор аренды является предварительным договором. Срок заключения основного договора определён периодом – в течение 3 лет с момента подписания краткосрочного договора.

Срок действия краткосрочного договора в соответствии с пунктом 8.1 определен сторонами в течение 360 дней с момента подписания
или до момента государственной регистрации долгосрочного договора
в зависимости от того, какое событие наступит раньше. В случае если
по истечении 360 дней с момента подписания договора обеими сторонами не будет осуществлена государственная регистрация долгосрочного договора, настоящий договор автоматически пролонгируется
на следующий срок в 360 дней на тех же условиях. Автоматическая пролонгация договора возможна не более пяти раз, при условии,
что не менее чем за три месяца до окончания срока его действия арендатором не будет направлено уведомление арендодателю об отказе
в пролонгации договора. В любом случае, срок действия последнего пролонгируемого договора истекает 31.10.2013 (пункт 8.2).

В связи с отказом ООО «АДИДАС» в пролонгации краткосрочного договора, арендатор по акту от 11.10.2010 возвратил помещение арендодателю.

Полагая, что условием по незаключению долгосрочного договора явился отказ ООО «Северный Маганак», который выразился
в неполучении арендатором от арендодателя предложения о заключении долгосрочного договора в порядке и в сроки, предусмотренные краткосрочным договором (пункт 12.10)ООО «АДИДАС» направило
ООО «Северный Маганак» уведомление с требованием возместить стоимость подготовительных и ремонтно-отделочных работ
и неотделимых улучшений в размере 3 148 109,97 руб.

Поскольку требования не были удовлетворены, ООО «АДИДАС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил
из возникновения между сторонами обязательств смешанного договора аренды с элементами предварительного договора, где условие
о подписании долгосрочного договора определено сроком исполнения
до 23.09.2009 (пункт 12.7), условие о заключении – до 22.10.2011 (пункт 1 дополнительного соглашения).

В связи с тем, что исполнение условия о подписании долгосрочного договора не может свидетельствовать о воле сторон по его заключению
и по смыслу пункта 12.10 краткосрочного договора неисполнение указанного условия не может расцениваться как отказ от заключения основного договора, а также приняв во внимание то, что условие
о заключении договора сторонами в порядке направления предложения
не реализовано, арбитражный суд сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал на то, чтов материалах дела отсутствует соглашение по вопросу наличия или отсутствия перепланировки нежилых помещений после ремонта, истцом не обоснована необходимость получения
ООО «Северный Маганак» документов, перечисленных в пункте 12.7 договора аренды.

Указанные условия для осуществления права арендатора
на производство необходимых работ обосновываются требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности
в Российской Федерации», по смыслу которых получение разрешения необходимо в зависимости от конкретных видов работ, из числа которых перепланировка имеет особый порядок производства.

Суд кассационной инстанции считает, что суды, оценив условия краткосрочного договора и дополнительного соглашения, по существу пришли к обоснованным выводам об отсутствии оснований для взыскания 372 020 руб. штрафа, 3 148 109,97 руб. стоимости подготовительных
и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 12.9 краткосрочного договора в случае изменения сроков, в том числе подписания долгосрочного договора аренды, стороны согласовывают новые сроки выполнения обязательств, при этом арендатор вправе взыскать с арендодателя штраф, в случае,
если причиной невыполнения и/или несвоевременного выполнения указанных обязательств будут виновные действия или бездействие арендодателя.

Согласно пункту 12.12 краткосрочного договора основанием
к взысканию стоимости произведённых ремонтно-отделочных работ
и неотделимых улучшений, является отказ арендодателя от заключения долгосрочного договора либо наличие вины арендодателя в расторжении краткосрочного и/или долгосрочного договора.

В данном случае недоказанность истцом отказа арендодателя
от заключения долгосрочного договора либо наличия вины арендодателя
в расторжении краткосрочного договора, является правовым основанием для отказа в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно, в отсутствие нарушений норм процессуального права, оценили все обстоятельства данного дела, и пришли к правильным
выводам, оснований для переоценки которых у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения апелляционного суда, который дал им надлежащую правовую оценку.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.10.2010 Арбитражного суда Кемеровской области
и постановление от 28.01.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-4418/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС» –
без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.С. Коробейникова

Судьи Ю.С. Бураков

В.А. Лошкомоева