Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме февраля 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Зиновьевой Т.А.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» на решение
от 17.08.2017 Арбитражного суда Кемеровской области (судья
ФИО2) и постановление от 01.11.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сбитнев А.Ю., Колупаева Л.А., Скачкова О.А.) по делу № А27-7083/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (650070, г. Кемерово,
ул. Тухачевского, 36, А, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>) о признании недействительным уведомления
об изменении арендной платы по договору.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (далее – ООО «КГС», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее –
КУГИ Кемеровской области, комитет, ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемого на основании договора аренды земельного участка от 06.04.2011 № 08-04-Э/11 (далее – договор аренды), оформленной
в виде уведомления от 29.03.2017 № 9-6-03/1550.

Решением от 17.08.2017 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 01.11.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены в части. Сделка по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы
за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемый на основании договора аренды, оформленная в виде уведомления от 29.03.2017 № 9-6-03/1550, в части установления арендной платы в размере 252 500 руб. в месяц на основании отчета от 19.12.2016
№ 279-12-2016 «Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы)» за период с 01.01.2016 до 19.12.2016 признана недействительной. На КУГИ Кемеровской области возложена обязанность направить ООО «КГС» расчет арендной платы по договору аренды на период с 01.01.2016 до 19.12.2016 с применением установленной кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы
за использование земельных участков, государственная собственность
на которые разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Постановление № 62). В остальной части в удовлетворении требований отказано. С комитета в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

ООО «КГС» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты изменить, принять по делу новый судебный акт
об удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: комитет
в одностороннем порядке изменил механизм (методику) расчета арендной платы, а не ставку как отдельную величину, используемую в расчете; поскольку методика (механизм) определения арендной платы является частью договора аренды, то возможность ее изменения определяется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)
и условиями заключенного сторонами договора, а именно путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды; комитет обязан при расчете арендной платы применять порядок расчета арендной платы, указанный
в Постановлении № 62 с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка; суд необоснованно не принял доводы истца о том, что
в пункте 3.7 договора аренды речь идет об отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка; изменение комитетом на прошедший период арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета о рыночной стоимости аренды повлекло существенное увеличение размера арендной платы по сравнению с применяемым и утвержденным расчетом арендной платы, а также нарушает баланс частных и публичных интересов, принцип правовой определенности.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ Кемеровской области просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 06.04.2011 заключен договор аренды земельного участка № 08-04-Э/11, в соответствии с которым комитет передал обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 по адресу: <...>, площадью 31 077 кв. м с разрешенным использованием: размещение предприятия по производству лакокрасочной продукции.

На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности.

Согласно пункту 2.1 срок действия договора аренды установлен
до 28.02.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2011). Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента фактического использования арендатором земельного участка – с 25.02.2010 (пункт 2.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды его действие возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы и платы
за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендатором в одностороннем порядке в случае: принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке
и сроках ее внесения считаются измененными: с момента введения
в действие соответствующего нормативного акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете арендной платы (пункт 3.7 договора аренды).

Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора аренды).

Решением КУГИ Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, определенные по состоянию
на 01.08.2014, в том числе в отношении спорного земельного участка.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области 14.09.2016 принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101016:124 в размере рыночной стоимости 21 200 000 руб. (письмо от 21.09.2016 № 07/11209).

В результате оспаривания ООО «КГС» кадастровая стоимость изменена с 171 932 570,19 руб. до 21 200 000 руб.

Общество 28.09.2016 обратилось в комитет с письмом № 740 о внесении изменения в договор аренды в части размера арендной платы
в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

ООО «КГС» полагает, что в таком случае с 01.01.2016 размер арендной платы должен составлять 57 687, 21 руб. в месяц.

Комитет, сравнив средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по г. Кемерово, составляющие 2 382,7 руб./кв. м, с удельным показателем кадастровой стоимости для арендуемого обществом земельного участка – 682,18 руб./кв. м, провел оценку рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка и направил
в адрес общества дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с учетом установленной оценщиком в отчете № 279-12-2016 величины арендной платы с 01.01.2016, которая составила 252 500 руб.
в месяц.

Общество направило в адрес комитета письма от 16.01.2017 № 13
и от 20.02.2017 № 8 о несогласии с представленным предложением.

Письмом от 29.03.2017 № 9-6-03/1550 комитет уведомил общество
об одностороннем изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.04.2011 № 08-04-Э/П с 01.01.2016, установив размер арендной платы на основании отчета об оценке от 19.12.2016
№ 279-12-2016 в размере 252 500 руб. в месяц.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614 ГК РФ, статьями 22, 65, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –
ЗК РФ), пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», правовыми позициями, сформированными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015
№ 306-ЭС14-6558, в Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, учитывая, что в настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер и порядок установления или не согласовали, пришел
к выводу, что расчет арендных платежей, подлежащих оплате обществом
в спорный период, должен производиться в соответствии с Постановлением № 62.

Доводы общества о том, что стороны согласовали определение размера арендной платы в соответствии с протоколом определения величины арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, в связи с чем изменение порядка расчета арендной платы возможно только путем соглашения сторон, суд признал необоснованными, так как земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 относится к категории публичных земель, в связи с чем стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо
от порядка ее определения в договоре аренды.

Исходя из положений пунктов 2.4, 2.11, 2.13 Постановления № 62, правовой позиции, сформированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2015, поскольку
в отношении спорного земельного участка кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной, оказалась ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного решением КУГИ Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904, комитет организовал проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы и впоследствии направил обществу уведомление
об одностороннем изменении размера арендной платы, суд пришел к выводу о том, что уведомление комитета от 29.03.2017 № 9-6-03/1550 является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 на условиях обязательного отчета независимого оценщика и соответствует абзацу 5 пункта 2.11, пункту 2.13 Постановления № 62.

Ссылку истца на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 05.07.2011 № 1709/11, суд отклонил как не относящуюся
к обстоятельствам, входящим в предмет доказывания при рассмотрении настоящего спора, поскольку в рассматриваемом случае право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено
не только нормативным правовым актом, но и условиями договора аренды.

Суд первой инстанции отметил, что в отношении отчета № 279-12-2016 об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, либо опровергающих достоверность изложенных в нем данных, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчетов, а также итоговую стоимость, в связи с чем у суда отсутствуют основания не принимать
в качестве достоверной рыночную стоимость арендной платы, определенную в вышеназванном отчете.

Учитывая дату составления отчета 19.12.2016 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка, поскольку Постановлением № 62 не определен момент изменения размера арендной платы при исчислении ее в соответствии с отчетом о рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы), суд посчитал, что необходимо руководствоваться условиями договора аренды, в соответствии
с пунктом 3.7 которого стороны установили, что размер арендной платы считается измененным с даты составления отчета, в связи с чем пришел
к выводу о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за спорный земельный участок, оформленной уведомлением комитета от 29.03.2017 № 9-6-03/1550 за период с 01.01.2016 до 19.12.2016.

Принимая во внимание удовлетворение в указанной выше части требований о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы, являющегося приложением к договору аренды земельного участка, суд счел обоснованными требования общества об обязании комитета направить расчет арендной платы по договору аренды на период с 01.01.2016 до 19.12.2016 с применением установленной кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Постановлением № 62.

Доводы общества о том, что в данном пункте речь идет об отчете
об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд отклонил, поскольку из анализа пунктов 3.6 и 3.7 договора аренды в совокупности следует, что стороны определили дату изменения размера арендной платы исходя из даты отчета именно для случаев, указанных в пункте 3.6 – определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Между тем судами не было принято во внимание следующее.

Согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Частью 2 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении
от 06.12.2017 № 37-П указано следующее.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ)
и, соответственно, свободны в выборе способа их защиты (одного или нескольких), притом, однако, что порядок судебной защиты прав и свобод определяется на основе Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

В числе способов защиты гражданских прав, которые могут быть задействованы лишь при участии юрисдикционных органов, статья 12 ГК РФ называет признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а равно неприменение судом акта этого органа, противоречащего закону. Осуществляемая судом оценка нормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту большей юридической силы (статья 13 АПК РФ), выступая частью процедуры выбора применимых норм права, относится
к исключительным прерогативам суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого – защита нарушенных или оспариваемых прав
и законных интересов. Следовательно, праву лица, участвующего в деле
и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии
с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170
АПК РФ). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

Тем самым положения абзаца 13 статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ направлены – по своему буквальному смыслу – на правильное применение законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении арбитражными судами дел, а значит, на реализацию требований статей 46 (часть 1) и 120 (часть 2) Конституции Российской Федерации и части 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ
«О судебной системе Российской Федерации» о применении правовых положений, имеющих наибольшую юридическую силу, не предполагают каких-либо исключений из данного правила и потому имеют целью
не ограничение, а гарантирование конституционного права на судебную защиту.

На такое понимание указанных законоположений ориентируется
и правоприменительная практика в отношении выбора судами норм права при разрешении гражданских споров, включая связанные с арендной платой.

Так, Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил
в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела Iчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 по делу
№ А47-7623/2010, что применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе дать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия закрепленным в постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) принципам, в том числе принципу экономической обоснованности, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков.

Общество при обращении в суд приводило доводы о противоречии положений Постановления № 62, на основании которых согласно уведомлению от 29.03.2017 № 9-6-03/1550 был изменен размер арендной платы, принципам, предусмотренным постановлении Правительства № 582: принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принципу запрета необоснованных предпочтений, принципу экономической обоснованности. Однако выводы судов по доводам общества в обжалуемых судебных актах не приведены.

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления № 62 при определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов.

Пунктом 2.4 установлено, что размер арендной платы определяется
по формуле: А=КС×Кв×Ку×Кк×S/П, где

А – размер арендной платы

КС – кадастровая стоимость земельного участка;

Кв – коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ку – коэффициент, учитывающий особые условия использования;

Кк – коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

Ки – коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

S – площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П – количество периодов внесения арендной платы в году.

Пунктом 2.11 Постановления № 62 предусмотрены случаи, когда размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении арендной платы.

Согласно абзацу 5 пункта 2.11 Постановления № 62 арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке, если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области.

В силу пункта 2.13 Постановления № 62 при наличии основания, предусмотренного абзацем 5 пункта 2.11, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы.

Из материалов дела следует и установлено судами, что стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 21 200 000 руб., установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости
от 14.09.2016 № 32, дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 19.08.2016, дата применения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда 01.01.2016.

Государственной кадастровой оценке посвящены положения главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная
в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В силу положений статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением
в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (статья 24.11 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров
о результатах определения кадастровой стоимости (статья 24.18 Закона
№ 135-ФЗ).

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции
по государственной кадастровой оценке, и орган регистрации прав копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании определения
в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости комиссия
в течение пяти рабочих дней с даты принятия такого решения также направляет:

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость, в орган, осуществляющий функции
по государственной кадастровой оценке;

сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.

С 01.01.2017 государственная кадастровая оценка проводится
в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке», пункт 1 статьи 22 которого также предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии
в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, законодательством определен порядок установления
и пересмотра кадастровой стоимости. При этом как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются достоверными и подлежат признанию
в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Закона № 135-ФЗ, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика
по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена,
не исправлена) впоследствии законными же средствами (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 № 15-П).

В данном деле кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной была определена 14.09.2016 комиссией по рассмотрению споров
о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области. Соответствующие сведения
о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу регулируемого характера арендной платы по договорам аренды земельных участков (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 424 ГК РФ),
не требующего дополнительного изменения договора или одностороннего волеизъявления арендатора, законно установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежала применению в целях исчисления арендной платы в соответствии с пунктом 2.4 Постановления № 62,
у КУГИ Кемеровской области не имелось предусмотренных законом оснований не применять вышеуказанный размер кадастровой стоимости земельного участка как один из элементов формулы расчета арендной платы.

Положение абзаца 5 пункта 2.11 Постановления № 62 противоречит положениям указанных норм, поскольку предоставляет арендодателю правомочие в обход установленного порядка пересмотра кадастровой стоимости не учитывать законно установленную кадастровую стоимость земельного участка.

Кроме того, ответчик в одностороннем порядке при применении Постановления № 62 изменил механизм (методику) расчета арендной платы.

Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции установлено, что при заключении договора аренды стороны в протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, коэффициентов. Между тем из уведомления от 29.03.2017 № 9-6-03/1550 следует, что изменение арендной платы основано на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды.

Пунктом 3.6 договора аренды также не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости аренды.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной
и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Одним из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы является принцип запрета необоснованных предпочтений,
в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы
за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности
и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 9707/13 выражена правовая позиция о том, что акт соответствующего уполномоченного органа, предусматривающий различные методики определения регулируемой арендной платы
за публичные земли, приводящий к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, свидетельствует
о создании дискриминационных условий и нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и постановлению Правительства № 582.

Применение абзаца 5 пункта 2.11 Постановления № 62 зависит
от оценки арендодателем обстоятельств соотношения законно установленной кадастровой стоимости к среднему уровню кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденной уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области.

По смыслу указанной нормы, право на одностороннее изменение арендной платы арендодатель реализует, если такое соотношение не в пользу арендодателя, следствием чего является установление размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, следовательно, порядок расчета размера арендной платы в отношении земельных участков одной категории земель, используемых для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, может различаться в зависимости от реализации арендодателем вышеуказанного правомочия. Применение данного пункта не направлено
на уравнивание арендной платы во всех случаях расхождения кадастровой стоимости со средними уровнем кадастровой стоимости земельных участков определенного вида.

Другим обязательным принципом является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи,
в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Абзацы 5 и 6 пункта 2.11 Постановления № 62 устанавливают, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем
в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях:

если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области;

установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.

Из содержания указанных норм следует, что одно основание – установление кадастровой стоимости, отличающейся от результатов государственной кадастровой оценки, является основанием для выбора арендодателем из двух его правомочий, что может привести к исчислению арендной платы по двум различным методикам (на основании отчета оценщика и по формуле исходя из кадастровой стоимости)
и значительным расхождениям в размере арендной платы, что также
не соответствует содержанию принципа предсказуемости расчета размера арендной платы.

Таким образом, суды необоснованно применили указанное положение абзаца 5 пункта 2.11 Постановления № 62, противоречащее нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при неправильном применении норм права. Данное обстоятельство в соответствии с частью 2 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов.

На основании изложенного судебная коллегия в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным отменить решение
и постановление, и, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить принятый по делу судебный акт, удовлетворив кассационную жалобу общества.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 17.08.2017 Арбитражного суда Кемеровской области
и постановление от 01.11.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-7083/2017 изменить.

Резолютивную часть решения от 17.08.2017 Арбитражного суда Кемеровской области изложить в следующей редакции:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 06.04.2011 № 08-04-Э/11, оформленную в виде уведомления от 29.03.2017 № 9-6-03/1550.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области направить обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.04.2011 № 08-04-Э/11 на 2016 год с применением установленной кадастровой стоимости земельного участка в соответствии
с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» расходы по уплате государственной пошлины
в размере 6 000 рублей».

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Т.А. Зиновьева

М.А. Севастьянова