Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел
в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Волобуевой Елены Александровны (ответчика) на решение от 09.09.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Аникина Н.А.) и постановление от 02.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Афанасьева Е.В., Шатохина Е.Г.) по делу
№ А27-8173/2014 по иску комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (654080, Кемеровская обл.,
г. Новокузнецк, ул. Франкфурта, 9 «А», ОГРН 1094217012284,
ИНН 4217121181) к индивидуальному предпринимателю Волобуевой Елене Александровне (ОГРНИП 304421836400176, ИНН 421800379834)
о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, штрафа.

В заседании путем использования систем видеоконференц-связи
при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья
Ходякова О.С.) принял участие представитель индивидуального предпринимателя Волобуевой Елены Александровны (ответчика) – Кустов А.С. по доверенности от 23.06.2014.

Суд установил:

комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),
к индивидуальному предпринимателю Волобуевой Елене Александровне
о взыскании 2 765 533 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате
за период с 01.11.2009 по 31.12.2012, а также 399 313 руб. 68 коп. пеней за просрочку платежей в период с 10.11.2009 по 31.12.2012 и 10 000 руб. штрафа за период с 05.05.2011 по 31.12.2012.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, со множественностью лицу на стороне арендатора от 27.11.2008 № 04-3200 (далее – договор аренды № 04-3200).

Решением от 09.09.2014 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 02.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично. С Волобуевой Е.А. в пользу комитета взыскано 1 634 507 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате, 135 309 руб. 95 коп. пеней, 10 000 руб. штрафа, а также проценты на случай неисполнения судебного акта, подлежащие начислению и уплате по ставке 8,25 процентов годовых на всю взысканную сумму – 1 779 817 руб. 90 коп., с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Волобуева Е.А. просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, вывод судов об отсутствии у открытого акционерного общества «Запсибэлектромонтаж» (далее – ОАО «Запсибэлектромонтаж») права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не соответствует материалам дела.

Заявитель полагает, что поскольку ОАО «Запсибэлектромонтаж» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), то к Волобуевой Е.А. перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых его ранее использовал предыдущий владелец.

Считает, что право на переоформление, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, представляет собой самостоятельное субъективное публичное землепользование, отличное от исключительного права, которым обладают собственники объектов недвижимости, установленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Ссылается на то, что при вышеуказанных обстоятельствах судами необоснованно не учтено право ответчика на уплату арендной платы исходя из 2-х процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Представленный комитетом отзыв на кассационную жалобу не принимается во внимание суда кассационной инстанции, так как к нему не приложены доказательства направления копии отзыва Волобуевой Е.А.

В судебном заседании представитель Волобуевой Е.А. поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между управлением по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Новокузнецка (далее – управление), правопредшественником комитета, (арендодателем), Волобуевой Е.А. и Приймаком С.В. (арендаторами) договором аренды № 04-3200 арендодатель сдал, а арендаторы (Волобуева Е.А. – собственник части зданий и сооружений производственной базы с площадью помещений 6 471,6 м², и Приймак С.В. – собственник части зданий и сооружений производственной базы площадью помещений 2 188,6 м²)приняли на основании распоряжения главы города Новокузнецка от 06.11.2008 № 3261 в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0414050:0160, площадью 14 845 м², под здания и сооружения производственной базы общей площадью помещений 8 660,2 м², расположенный по адресу: г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Автотранспортная, 29 «А», корпуса №№ 1, 2, 3, 7, в границах, обозначенных на кадастровом плане, выданном территориальным отделом № 11 управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области. Указанное целевое использование земельного участка является его разрешенным использованием.

По условиям пунктов 1.2, 2.1 договор аренды является одновременно актом приема-передачи земельного участка. Срок действия договора определен сторонами до 01.11.2009.

В связи с возобновлением договора аренды № 04-3200 в порядке пункта 7.4 и статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок и образовавшейся задолженностью по арендной плате в период с 01.11.2009 по 31.12.2012 истец предъявил в суд настоящий иск.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности наличия у ответчика долга по арендной плате за пользование земельным участком, однако к требованиям истца за период с 01.11.2009 по 04.05.2011 применили срок исковой давности, о котором заявил ответчик.

В то же время суды сочли неприменимыми к рассматриваемому спору положения пункта 2 статьи 3 Вводного закона о 2-х процентном размере кадастровой стоимости при расчете арендной платы.

Выводы судов основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам по делу, не противоречат действующему законодательству.

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, статьями 273, 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право
на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ необходимо учитывать, что право пользования арендуемым продавцом земельным участком (либо пропорциональное его частью), на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а
за использование земельных участков, государственная собственность
на которые не разграничена, – в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах
2-х процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Проанализировав материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что земельный участок площадью 1,82 га предоставлен ОАО «Запсибэлектромонтаж», у которого Волобуева Е.А. приобрела объекты недвижимого имущества, в постоянное (бессрочное) пользование для производственной базы Антоновского монтажного филиала в Заводском районе.

Право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Запсибэлектромонтаж» на данный земельный участок было удостоверено временным свидетельством от 12.03.1993 № КЕО-30-000024-3В со ссылкой на решение от 24.04.1991 № 185 исполнительного комитета Новокузнецкого городского Совета народных депутатов. В свидетельстве имеется отметка о том, что оно является временным документом и действует до выдачи государственного акта на право собственности на землю, постоянное (бессрочное) пользование землей.

Согласно статье 11 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 земля предоставлялась в бессрочное или временное пользование.

В соответствии со статьей 18 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверялось государственными актами на право пользования землей, которые выдавались исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов.

Статьей 31 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991, действующей до 24.12.1993, также было предусмотрено, что право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР.

На момент выдачи ОАО «Запсибэлектромонтаж» временного свидетельства – 12.03.1993 действовало Постановление Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», которым утверждены прилагаемые формы государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан (форма № 1), предприятий, учреждений, организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

На основании пункта 9 статьи 3 Вводного закона государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Поскольку ОАО «Запсибэлектромонтаж» временное свидетельство от 12.03.1993 № КЕО-30-000024-3В на государственный акт не переоформило, свидетельство не соответствует предъявляемым к нему законом требованиям, не является ни правоустанавливающим, ни правоудостоверяющим документом, то правомерен вывод судов, что свидетельство само по себе не может служить надлежащим доказательством возникновения у ОАО «Запсибэлектромонтаж» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Кроме того, из содержания названного свидетельства судам не представилось возможным установить координаты земельного участка, предоставленного во временное пользование ОАО «Запсибэлектромонтаж», и соотнести их с местоположением спорного земельного участка.

Исследовав представленное в апелляционный суд решение от 24.04.1991 № 185 исполнительного комитета Новокузнецкого городского Совета народных депутатов, согласно которому Главному управлению архитектуры и градостроительства разрешено производить юридическое переоформление земельных участков на фактического землепользователя в объеме сложившихся их границ, суд установил, что это решение не содержит формализованной воли на предоставление ОАО «Запсибэлектромонтаж» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

В договоре аренды части земельного участка от 26.12.2003 № 04-1174, заключенном между управлением (арендодателем) и ОАО «Запсибэлектромонтаж» (арендатором), также отсутствуют указания на передачу в аренду земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования по правилам пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Согласно пункту 1.3 названного договора в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Заводской район, ул. Автотранспортная, 29, в целях использования под производственную базу. Договор аренды от 26.12.2003 № 04-1174 расторгнут с 01.08.2004 по соглашению от 10.03.2005 № 1119, заключенному между управлением и ОАО «Запсибэлектромонтаж», которое является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что договор аренды № 04-3200 заключен с арендаторами для предоставления земельного участка под объектами недвижимости (части зданий и сооружений), суды сочли отсутствующим у Волобуевой Е.А. права на льготную ставку по арендной плате в размере 2-х процентов от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Применив положения статей 309, 310, 614 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, постановление коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области», принимая во внимание, что Волобуевой Е.А. взыскиваемый размер арендной платы не оспорен, а истцом частично пропущен срок исковой давности, суды обоснованно удовлетворили иск в части взыскания с ответчика задолженности за период с 05.05.2011 по 31.12.2012 по арендной плате в размере 1 634 507 руб. 95 коп., пеней в размере 135 309 руб. 95 коп. (с учетом контррасчета ответчика) и штрафа в сумме 10 000 руб. за период с 05.05.2011 по 31.12.2012, а также процентов до полного погашения перечисленных сумм.

Несогласие ответчика с оценкой судами представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального права и норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.09.2014 Арбитражного суда Кемеровской области
и постановление от 02.12.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-8173/2014 оставить без изменения, кассационную
жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи Н.В. Орлова

С.Н. Тамашакин