Гражданский кодекс часть 1

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Тектон» (далее – ООО «Тектон», должник) ФИО2 обратился в Арбитражный суд Кировской области с уточненным заявлением о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру на 16 этаже, строительный №156, общей площадью 54,52 кв., расположенную в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения: <...> (кадастровый номер земельного участка 43:40:000106:306).

Определением Арбитражного суда Кировской области от 10.01.2020 суд обязал ООО «Тектон» в лице конкурсного управляющего ФИО3 передать ФИО2 в установленные договором сроки объект: жилое помещение: двухкомнатную квартиру на 16 этаже, строительный №156, общей площадью 54,52 кв. м с учетом лоджии 1, путем подписания акта приема-передачи квартиры в собственность.

ФИО4, конкурсный управляющий ООО «Тектон» ФИО3 с принятым определением суда не согласились, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами.

ФИО4 просит отменить определение суда первой инстанции. Заявитель жалобы указывает, что суд не учел, что отношения ООО «Тектон» с ФИО2 в части передачи жилого помещения были прекращены по инициативе последнего путем расторжения договора долевого участия и возврата ему денежных средств.

Конкурсный управляющий должником просит отменить определение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе ФИО2 в удовлетворении заявленного требования.

Заявитель жалобы указывает, что у конкурсного управляющего отсутствуют правовые основания для передачи квартиры, которая расположена в доме, введенном в эксплуатацию, так как после введения объекта в эксплуатацию, жилые дома не могут быть включены в конкурсную массу должника, поскольку застройщику фактически не принадлежат. Таким образом, поскольку спорная квартира не принадлежит должнику, она не может быть передана ФИО2

Определением Арбитражного суда Кировской области от 28.01.2021 конкурсным управляющим ООО «Тектон» утвержден ФИО5, который также поддержал доводы апелляционной жалобы предшествующего конкурсного управляющего.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось.

Определениями суда от 14.04.2020, 07.07.2020, 07.08.2020, 14.08.2020, 09.03.2021, 19.03.2021 неоднократно производилась замена судей. Рассмотрение дела каждый раз после замены судей начиналось с самого начала.

Определением суда от 19.08.2020 производство по апелляционным жалобам конкурсного управляющего ООО «Тектон», ФИО4 приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу №А28-10410/2017-30 по заявлению конкурсного управляющего ООО «Тектон» к ФИО2 о признании соглашения о зачете взаимных обязательств от 28.03.2017 недействительной сделкой.

Определением суда от 11.01.2021 производство по делу было возобновлено.

По запросу Второго арбитражного апелляционного суда в материалы дела поступил ответ от филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кировской области от 17.03.2020 №03-03-юр/0126, где указано следующее: по указанным в письме характеристикам – двухкомнатная квартира на шестнадцатом этаже (строительный номер 156), суммарной площадью 54,52 кв.м., расположенная по адресу: <...> (кадастровый номер земельного участка 43:40:000106:306) (договор участия в долевом строительстве №17-156 от 28.12.2015, зарегистрирован 22.01.2016 номер регистрации 43-43/001-43/001/341/2015-143/1)» невозможно однозначно идентифицировать объект недвижимости в ЕГРП. Если предположить, что строительный номер квартиры соответствует номеру, присвоенному квартире после сдачи дома в эксплуатацию, то в ЕГРП содержатся сведения об объекте недвижимости (квартира), расположенном по адресу: ФИО6ская обл., г. ФИО6, Октябрьский р-н, ул. Лебяжская, д.17, кв.156, площадь 51,3 кв.м., кадастровый номер 43:40:000106:884, квартира расположена на 16 этаже. Сведения о зарегистрированных правах на данную квартиру в ЕГРН отсутствуют. Согласно договору участия в долевом строительстве №17-156 от 28.12.2015, номер регистрации 43-43/001-43/001/341/2015-1403/1, дата регистрации 22.01.2016, правообладателем является ФИО2.

Также во исполнение определения суда от 27.04.2020 об истребовании доказательств ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области в материалы дела была представлена выписка из ЕРГПН по объекту недвижимости расположенному по адресу: ФИО6ская обл., г. ФИО6, Октябрьский р-н, ул. Лебяжская, д.17, кв.156, площадь 51,3 кв.м., кадастровый номер 43:40:000106:884, квартира расположена на 16 этаже.

На основании запроса от 25.06.2020 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области указало, что в ЕГРПН отсутствует информация о государственной регистрации Соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве от 28.12.2015 № 17-156.

В судебном заседании ФИО2 поддержал позицию, изложенную ранее в судебных заседаниях, пояснил, что поддерживает заявление о признании за ним права собственности на квартиру, оплата за квартиру произведена, что подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Кировской области от 06.10.2020 по делу №А28-10410/2017-30.

Иные лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей иных лиц.

Законность определения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.12.2015 между ООО «Тектон» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 17-156, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и, привлекая других лиц, построить (создать) согласно проектно-технической документации многоквартирное жилое здание, расположенный по адресу: г. ФИО6, Кировская область, ул. Лебяжская, д. 17 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленные договором сроки передать участнику объект: жилое помещение: двухкомнатную квартиру на 16 этаже, строительный № 156, общей площадью 54,52 кв. м с учетом лоджии (далее - квартира), в общую площадь квартиры входит проектная площадь квартиры, площади лоджий, в собственность.

Цена договора, подлежащая уплате участником, составляет 1 460 000 рублей.

28.12.2015 между ООО «Тектон» (заемщик) и ФИО2 (заимодавец) был заключен договор процентного займа на сумму 4 000 000 рублей на срок до 28.03.2016 под 5 % в месяц.

Факт перечисления денежных средств по договору займа подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 29.12.2015 № 429 на сумму 1 350 000 руб., от 28.12.2015 № 425 на сумму 2 650 000 руб.

28.03.2017 между ООО «Тектон» и ФИО2 подписано соглашение о зачете встречных требований, в том числе, по договорам договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 17-156 от 28.12.2015 и процентного займа от 28.12.2015.

На основании разрешения №43-RU 43306000-053ж-2016 от 30.09.2016, выданного Администрацией муниципального образования «Город ФИО6», многоквартирное жилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Кировская область, г. ФИО6, Кировская область, ул. Лебяжская, д. 17, введено в эксплуатацию.

Вместе с тем застройщик свои обязательства по передаче квартиры не исполнил.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.02.2019 ООО «Тектон» признано банкротом.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению, суд обязал ООО «Тектон» в лице конкурсного управляющего ФИО3 передать ФИО2 в установленные договором сроки жилое помещение: двухкомнатную квартиру на 16 этаже, строительный №156, общей площадью 54,52 кв. м с учетом лоджии 1, путем подписания акта приема-передачи квартиры в собственность.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию; денежным требованием признается требование участника строительства, включая требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, а также требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, еслизастройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

Как следует из пункта 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующих многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме, соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает возникновение у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком права собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Договор участия в долевом строительстве №17-156 от 28.12.2015 зарегистрирован в установленном порядке, недействительным не признан, что подтверждается ответом филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кировской области от 17.03.2020 №03-03-юр/0126 на запрос Второго арбитражного апелляционного суда.

Исполнение ФИО2, как участником долевого строительства, обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 17-156 от 28.12.2015 подтверждается представленным в материалы дела соглашение о зачете встречных требований от 28.03.2017, согласно которому расчет за спорную квартиру произведен в полном объеме.

При этом вступившим в законную силу определением суда от 06.10.2020 конкурсному управляющему должника отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным соглашения о зачете от 28.03.2017, заключенного должником с ФИО2

Указанным судебным актом установлено, что в материалы дела №А28-10410/2017-387 представлены документы, подтверждающие реальность хозяйственной операции, по которой произведен оспариваемый зачет взаимных требований; доказательств причинения вреда имущественным правам кредиторов ООО «Тектон» при подписании оспариваемого соглашения либо намерения причинить такой вред, а также наличие у обоих участников сделки умысла на причинение вреда иным лицам конкурсный управляющий не представила.

Таким образом, факт полной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, подтвержден материалами дела.

При этом представленная в материалы дела копия соглашения от 12.12.2016 о расторжении договора участия в долевом строительстве №17-156 от 28.12.2015 не может быть принята во внимание, поскольку ФИО2 факт подписания соглашения отрицает, оригинал в материалы дела не представлен, а на основании запроса от 25.06.2020 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области указало, что в ЕГРПН отсутствует информация о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве от 28.12.2015 № 17-156. Также апелляционный суд отмечает, что соглашение о расторжении договора от 12.12.2016 в суд первой инстанции не предоставлялось, направлено вместе с апелляционной жалобой ФИО4 без указания уважительных причин невозможности предоставления соглашения в суд первой инстанции.

Доказательств того, что на спорную квартиру был заключен договор с иным лицом, в материалы дела не представлено.

Сведения о зарегистрированных правах на данную квартиру в ЕГРН отсутствуют.

Иные лица с заявлениями о признании права собственности на объект долевого строительства или с иными правопритязаниями на данный объект в суд не обращались.

Учитывая выполнение участником долевого строительства своих обязательств в соответствии с условиями договора№ 17-156 от 28.12.2015, на должнике лежала обязанность по передаче жилого помещения после выдачи Администрацией муниципального образования «Город ФИО6» разрешения №43-RU 43306000-053ж-2016 от 30.09.2016 на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, как верно отмечено конкурсным управляющим должника, спорный объект не включен в конкурсную массу, следовательно, у конкурсного управляющего отсутствуют правовые основания для передачи квартиры ФИО2

Права ФИО2 подлежат восстановлению путем признания за ним права собственности на объект долевого строительства: двухкомнатную квартиру на 16 этаже, строительный №156, общей площадью 54,52 кв., расположенную в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения: <...> (кадастровый номер земельного участка 43:40:000106:306) (договор участия в долевом строительстве №17-156 от 28.12.2015, дата регистрации 22.01.2016, номер регистрации 43-43/001-43/001/341/2015-1403/1).

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 2), 270 (пункт 3 части 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Кировской области от 10.01.2020 по делу № А28-10410/2017 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

заявление ФИО2 (г.ФИО6) удовлетворить; признать за ФИО2 (г.ФИО6) право собственности на объект долевого строительства: двухкомнатную квартируна 16 этаже, строительный №156, общей площадью 54,52 кв., расположенную в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения: <...> (кадастровый номер земельного участка 43:40:000106:306) (договор участия в долевом строительстве №17-156 от 28.12.2015, дата регистрации 22.01.2016, номер регистрации 43-43/001-43/001/341/2015-1403/1).

Настоящий судебный акт является основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (жилое помещение).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.В. Шаклеина

ФИО7

ФИО1