Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Кировский сельский строительный комбинат» (далее - истец, Общество, АО «Кировский сельский строительный комбинат») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к администрации города Кирова (далее – ответчик, заявитель жалобы, Администрация) о признании недействительным одностороннего отказа от договора о развитии застроенной территории от 09.04.2013, выраженного в письме от 16.01.2018 №182 -01-05ДМС.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 01.03.2019 исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учётом дополнения от 16.05.2019), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика о том, что информация о выселении граждан из домов № 51а и № 51б по ул. Профсоюзной в 2001 году в связи со сносом домов в администрации города Кирова отсутствует, кроме того, факт физического отсутствия объекта жилищного фонда не освобождает застройщика от исполнения обязанности по переселению нанимателей, в частности, ФИО4 (ул. Профсоюзная, д. 51а, кв. 2) и ФИО5 (ул. Профсоюзная, д, 51б, кв. 1). В подтверждение своей процессуальной позиции ссылается на решение Первомайского районного суда города Кирова от 15.09.2016 по делу №2-5135/2016, которым на администрацию города Кирова возложена обязанность предоставить гражданам, зарегистрированным в физически не существующем объекте, по договору социального найма благоустроенное жилое помещение в пределах города Кирова. Поясняет, что на момент принятия Администрацией решения об одностороннем отказе от договора (16.01.2018) застройщиком не исполнено обязательство по переселению нанимателей ФИО4 (ул. Профсоюзная, д. 51а, кв. 2) и ФИО5 (ул. Профсоюзная, д. 51б, кв. 1). Кроме того, застройщиком нарушен шестимесячный срок на подготовку проекта планировки застроенной территории (подпункт 1 пункта 3.2 договора - до 09.10.2013), о чем также было указано в письме Администрации от 16.11.2018. Полагает, что суду следовало привлечь к участию в деле ФИО4 (ФИО5 умер 11.02.2018). Сообщает, что уведомление о прекращении действия спорного договора, заключенного на срок до 09.04.2019, направлено в адрес истца 05.04.2019 и получено им 09.04.2019. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 09.04.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 10.04.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФв рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

В соответствии с постановлением администрации города Кирова от 25.07.2011 № 2303-п принято решение о развитии застроенной территории в квартале улиц Карла Маркса – Энергетиков – Володарского - Профсоюзная в <...>) (т.1 л.д.68).

Указанным постановлением утверждён перечень зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (16): <...>; <...>; <...>; <...>; <...>; <...>; <...>; <...>; <...>; г. Киров, сл. Шевели, д.36; г. Киров, сл. Шевели, д.54; г. Киров, сл. Шевели, д.56; г. Киров, сл. Шевели, д.52; г. Киров, сл. Шевели, д.58; г. Киров, сл. Шевели, д.40а.

По результатам аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в квартале улиц Карла Маркса – Энергетиков – Володарского - Профсоюзная в <...>), который был признан несостоявшимся по причине подачи заявки единственной организацией - ОАО «Кировский сельский строительный комбинат» (протокол от 12.03.2013 № 39) между ним и муниципальным образованием «город Киров» (Администрация) 09 апреля 2013 года был заключён соответствующий договор (т.1 л.д.15-23).

Договор предусматривал развитие застроенной территории в квартале улиц Карла Маркса - Энергетиков -Володарского - Профсоюзная в <...>), ориентировочной площадью 27741 га, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Кирова, утверждёнными решением Кировской городской Думы от 29.04.2009 № 29/10, для территориальной зоны Ц-2П (пункт 1 договора).

Права и обязанности сторон установлены разделом 3 договора, пунктом 3.2 которого предусмотрено, что единственный участник обязуется:

- подготовить проект планировки застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; срок исполнения 6 месяцев (подпункт 1);

- создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения; срок исполнения - 3 года (подпункт 2);

- уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, срок исполнения - 6 месяцев (подпункт 3);

- осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, срок исполнения - 6 лет (подпункт 4);

- осуществить ввод в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры и в течение 4-х месяцев с даты получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию безвозмездно передать в муниципальную собственность (подпункт 5).

Договор был заключён сроком на шесть лет (с 09.04.2013 по 08.04.2019) (пункт 3.5 договора).

Порядок изменения и расторжения договора установлен разделом 6 договора.

Право Администрации в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения единственным участником обязательств, предусмотренных подпунктами 1-3 пункта 3.2 договора, предусмотрено подпунктом 1 пункта 6.3 договора.

В ходе исполнения договора Общество 7 ноября 2016 года, 7 июня и 12 апреля 2017 года представило в Администрацию проект планировки застроенной территории.

Документация по планировке застроенной территории в квартале улиц Карла Маркса - Энергетиков - Володарского - Профсоюзная в Первомайском районе города Кирова была утверждена Администрацией распоряжением от 11.10.2017 № 4838-зр.

16 января 2018 года Администрация сообщила Обществу об одностороннем отказе от договора от 09.04.2013 со ссылкой на статью 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 9-10 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), подпункт 1 пункта 6.3 договора, а также указало о прекращении действия договора с момента получения уведомления (т.1 л.д.24).

Основанием для одностороннего отказа от договора ответчик указал неисполнение истцом подпунктов 2 и 3 пункта 3.2 договора от 09.04.2013, в силу которых истец обязан:

- уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, срок исполнения - 6 месяцев (подпункт 3).

В ответе от 22.01.2018 Общество сообщило о неправомерности требований Администрации (т.1 л.д.25).

Письмами от 02.10.2018, 12.10.2018 Администрация вновь указала Обществу о расторжении спорного договора на основании письма от 16.01.2018 № 182-01-05ДМС с 24.01.2018 (т.1 л.д.40, 54).

Впоследствии постановлением администрации города Кирова от 20.11.2018 № 3021-п было отменено постановление администрации города Кирова от 25.07.2011 № 2303-п (т.1 л.д.70), распоряжением от 28.11.2018 № 4308-зр отменено распоряжение от 11.10.2017 № 4838-зр (т.1 л.д.84).

Полагая, что отказ от договора аренды, выраженный в письме от 16.01.2018 № 182-01-05ДМС, является недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В отзыве на иск ответчик конкретизировал основания для одностороннего отказа от договора, указав на неисполнение обязанности по переселению нанимателей ФИО4 (ул. Профсоюзная, дом 51а кв. 2) и ФИО5 (ул. Профсоюзная, дом 51б кв. 1), а также нарушение истцом предусмотренного подпунктом 1 пункта 3.2 договора от 09.04.2013 срока разработки проекта планировки застроенной территории.

Суд первой инстанции, проанализировав основания для расторжения договора, указанные в письме от 16.01.2018 № 182-01-05ДМС, учитывая совокупность представленных в материалы дела доказательств, в том числе справки Кировского областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации» от 24.01.2019 № 105 и № 106 (т.2 л.д.59-60), установил, что дома по адресам: <...> и Профсоюзная, д. 51б полностью снесены в 2001 году, то есть за 12 лет до заключения спорного договора, что исключает обязанность истца по предоставлению жилых помещений зарегистрированным в них гражданам и свидетельствует о ничтожности соответствующего условия договора. Поскольку иных оснований для расторжения договора в письме от 16.01.2018 № 182-01-05ДМС ответчиком не указано, суд односторонний отказ ответчика от договора недействительным.

Удовлетворение судом заявленных исковых требований явилось основанием для принесения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика ввиду нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на обращение в суд с иском об оспаривании одностороннего отказа от исполнения договора о развитии застроенной территории от 09.04.2013, выраженного в письме от 16.01.2018 №182-01-05ДМС, который подлежит квалификации в качестве самостоятельной сделки.

Условия программы развития застроенных территорий, порядок проведения торгов определены статьями 46.1 - 46.3 ГрК РФ.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счёт и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

К числу существенных условий договора о развитии застроенной территории отнесено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4 части 3 названной статьи).

Положениями части 5 статьи 46.2 ГрК РФ установлен запрет включения в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи, в том числе в случае неисполнения обязательства о создании или приобретении, а также о передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории.

По смыслу названных норм в договор о развитии застроенной территории не могут быть включены условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселенным из жилых помещений на момент принятия решения о развитии застроенной территории.

Указанная обязанность застройщика имеют своей целью предоставить гарантию сохранения основных прав и свобод граждан,выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения (право на жилище гарантировано статьёй 40 Конституции РФ), то есть фактически призвана защитить законные права и интересы лиц, не являющихся сторонами договора о развитии застроенной территории, но права которых могут быть затронуты в ходе исполнения данного договора, как органом местного самоуправления, так и застройщиком.

Судом первой инстанции установлено, что выселение граждан из домов № 51а и № 51б по ул. Профсоюзной произошло в 2001 году в связи со сносом указанных домов, то есть решение о развитии застроенной территории и заключении с истцом договора от 09.04.2013 принято органом местного самоуправления по истечении 12 лет после сноса домов.

Доказательства обратного со стороны ответчика в материалы дела не представлены (статьи 65, 68 АПК РФ).

Таким образом, суд пришёл к выводу о том, что в данном случае, условия подпунктов 2 и 3 пункта 3.2 договора от 09.04.2013, устанавливающие обязанность Общества приобрести благоустроенные помещения и передать их в муниципальную собственность для предоставления гр. ФИО4 (ул. Профсоюзная, дом 51а кв. 2) и гр. ФИО5 (ул. Профсоюзная, дом 51б кв. 1), являются ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ в силу противоречия требованиям части 5 статьи 46.2 ГрК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у Администрации города не было, поскольку истец выполнил большую часть своих обязательств по договору.

Если ответчик считает, что истец необоснованно, в нарушение условий заключённого договора отказывается предоставить жилые помещения семьям ФИО4 и ФИО5, то этот вопрос можно решить без расторжения договора, тем более, что изменения в договор в части домов по ул. Профсоюзная, 51а и Профсоюзная дом 51б) внесены не были и истец в одностороннем порядке не в праве отказываться от выполнения взятых на себя обязательств.

В соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о ничтожности условий договора в части обязанности Общества приобрести благоустроенные помещения и передать их в муниципальную собственность для предоставления гр. ФИО4 (ул. Профсоюзная, дом 51а кв. 2) и гр. ФИО5 (ул. Профсоюзная, дом 51б кв. 1), являются необоснованными.

Несмотря на то, что домов по указанным адресам фактически не существует, но место, где они находились, являются составной частью территории, подлежащей застройке.

Участвуя в конкурсе на право заключения договора, и заключая договор развития застроенной территории, истец должен был и обязан исследовать предполагаемый район застройки, определить, что из себя представляют подлежащие сносу дома, а определить примерные затраты, связанные с предоставлением гражданам новых жилых помещений.

О нарушении Обществом иных существенных условий договора о развитии застроенной территории, установленных частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ, в письме от 16.01.2018 №182-01-05ДМС указание отсутствует.

Следовательно, доводы заявителя жалобы о нарушении истцом срока на подготовку проекта планировки застроенной территории (подпункт 1 пункта 3.2 договора - до 09.10.2013), правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.

При совокупности указанных выше обстоятельств суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ответчик необоснованно направил истцу уведомление от 16.01.2018 № 182-01-05ДМС об одностороннем отказе от договора от 09.04.2013, признав исковые требования Общества подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о не привлечении к участию в деле ФИО4 (ФИО5 умер 11.02.2018) отклоняются судом второй инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Ответчик соответствующего ходатайства не заявлял.

Суд апелляционной инстанции считает, что права и интересы этих граждан и членов их семей нарушаются как раз действиями истца по расторжению договора, поскольку в этом случае они ставятся в неравное положение с гражданами, которым в рамках данного договора были предоставлены жилые помещения.

Удовлетворение исковых требований будет способствовать решению их жилищного вопроса.

Несогласие суда апелляционной инстанции с отдельными выводами суда первой инстанции, не влечёт за собой удовлетворение апелляционной жалобу, поскольку не влияет на результат рассмотренного спора.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 01.03.2019 по делу № А28-13691/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации города Кирова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

ФИО6

ФИО1