Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – заместителя военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа в интересах Министерства обороны Российской Федерации

на решение Арбитражного суда Кировской области от 17.07.2009,

принятое судьей Зведер Е.Р.,

по делу № А28-3216/2009

по иску заместителя военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа в интересах Министерства обороны Российской Федерации

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кировской области, обществу с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Аргус», федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению «Кировская квартирно-эксплуатационная часть района»

о применении последствий недействительности договора аренды в виде обязания освободить арендуемое помещение

и у с т а н о в и л :

заместитель военного прокурора Приволжско-Уральского военного округа (далее – Прокурор) в интересах Министерства обороны Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кировской области (далее – Территориальное управление), обществу с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Аргус» (далее – ООО ОА «Аргус», Общество), федеральному государственному квартирно-эксплуатационному учреждению «Кировская квартирно-эксплуатационная часть района» (далее – Кировская КЭЧ района) о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды от 01.01.2007 № 5951 в виде обязания ООО ОА «Аргус» освободить арендуемое помещение.

Исковые требования основаны на статьях 425, 432, 433, 621 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статье 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (далее – Постановление № 685), Положении о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденного распоряжением Министерства государственного имущества от 28.07.1998 № 774-рублей, и мотивированы тем, что оспариваемый договор аренды заключен без проведения торгов.

Решением от 17.07.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд применил к спорным правоотношениям часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.06.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) и указал, что с учетом статуса ООО ОА «Аргус» (субъект малого предпринимательства), договор аренды федерального имущества до 01.07.2010 можно заключить на новый срок без проведения торгов, в связи с чем отказал в признании оспариваемого договора ничтожной сделкой и, как следствие, не стал рассматривать вопрос о реституции.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Не согласившись с данным судебным актом, Прокурор обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, договор аренды от 01.01.2007 № 5951 является ничтожной сделкой, так как заключен с нарушением требований пункта 3 Постановления № 685, предусматривающего необходимость проведения торгов при заключении подобных договоров. При рассмотрении спора судом неверно истолкованы положения пункта 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции. В соответствии с данной нормой разрешено заключение договоров аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства только на новый срок, что предполагает наличие уже заключенного и действующего договора, срок которого истек непосредственно перед заключением нового договора. Доказательств наличия такого договора ООО ОА «Аргус» не представило. На момент подписания договора (01.01.2007) статья 53 Закона о защите конкуренции действовала в старой редакции, в которой пункт 4 отсутствовал. В новой редакции статья действует с 10.11.2008 (Федеральный закон от 08.11.2008 № 195), что исключает ее применение к спорным правоотношениям в силу пункта 4 статьи 422 Кодекса.

ООО ОА «Аргус» и Кировская КЭЧ района в отзывах на кассационную жалобу отклонили доводы заявителя и просили оставить ее без удовлетворения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 07.10.2009.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя истца, кассационная инстанция сочла необходимым отменить обжалуемый судебный акт, а дело – направить на новое рассмотрение в тот же суд в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Кировской области от 13.08.2004 № 05-194 административное помещение площадью 120,5 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, передано на праве оперативного управления квартирно-эксплуатационной части Кировского района (правопредшественнику федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Кировская квартирно-эксплуатационная часть района»), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 18.08.2004 № 43 АБ 376324.

Квартирно-эксплуатационная часть Кировского района (арендодатель) и ООО «ОА «Аргус» (арендатор) при участии Территориального управления подписали договор аренды государственного имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, от 01.01.2007 № 5951. В соответствии с условиями договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, являющееся федеральной собственностью, расположенное по указанному адресу, общей площадью 406,5 квадратного метра, с кадастровым номером 43:40:000264:0008:2573/01/1002/А, для использования под офис и служебные помещения. Арендатору переданы подвальные помещения № 1 – 24 и помещения № 1 – 14 цокольного этажа.

Стороны согласовали размер арендной платы и сроки уплаты арендных платежей (пункты 4.1 и 4.2 договора).

Срок действия договора определен с 01.01.2007 по 30.12.2007.

В пункте 6.5 договора контрагенты предусмотрели возможность арендатора, надлежащим образом исполняющего принятые на себя обязательства по договору, по окончании срока его действия, иметь преимущественное право перед другими лицами на перезаключение договора на новый срок.

В случае если ни одна из сторон до истечения срока действия договора не отказалась от его перезаключения на новый срок, а арендатор продолжает пользоваться помещением после прекращения договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 6.7 договора).

Передача нежилого помещения в пользование ООО «ОА «Аргус» оформлена актом приема-передачи от 01.01.2007.

Предметом настоящего спора является требование Прокурора, заявленное в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды от 01.01.2007 № 5951 недействительной ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности.

В силу пункта 2 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 № 156) указано, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Исключение из этого правила составляют четыре случая, указанные в Постановлении № 685, при которых проведение торгов для заключения договора аренды не требуется. Данный перечень исключений является исчерпывающим.

В соответствии со статьей 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Кодекса).

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, до 1 июля 2010 года разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 года.

В статье 621 (пункт 1) Кодекса закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения.

Системное толкование приведенных правовых норм в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что заключить договор аренды названного (спорного) имущества на новый срок без проведения торгов имеют право субъекты малого и среднего предпринимательства, обладающие статусом арендатора, который возник на основании договора имущественного найма, заключенного в соответствии с действующим законодательством.

Данное юридически значимое обстоятельство суд не исследовал, поэтому его вывод об отсутствии доказательств несоответствия порядка заключения договора аренды от 01.01.2007 закону или иному правовому акт является преждевременным, как следствие является преждевременным вывод об отсутствии оснований для применения правил статьи 167 Кодекса.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Суду при новом рассмотрении следует исследовать доказательства, подтверждающие наличие у ООО «ОА «Аргус» статуса арендатора возникшего на основании заключенного и действующего договора аренды, и при необходимости рассмотреть вопрос о применении реституции.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 17.07.2009 по делу № А28-3216/2009 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов