Гражданский кодекс часть 1

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее – Управление) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о взыскании 89 115 рублей 93 копеек штрафа за нарушение договора аренды нежилого помещения от 20.06.2005 № 5261, выразившееся в том, что ответчик (арендатор) произвёл перепланировку в нанятом помещении без согласия истца (арендодателя), хотя обратное было прямо предусмотрено в пункте 2.2.10 названного договора.

Исковые требования основаны на условиях договора, статьях 310, 393 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что за произведённую без согласия собственника перепланировку в объекте найма с Предпринимателя должен быть взыскан установленный договором штраф.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 09.09.2011, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.11.2011, в удовлетворении исковых требований Управлению отказано. Суды обеих инстанций исходили из того, что нарушение целостности перегородок в арендованном помещении не является перепланировкой в том смысле, который придан этому термину частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец не доказал, что целостность перегородок нарушил именно ответчик.

Не согласившись с выводами судов, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты, как основанные на неверном применении норм материального права не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, любое изменение целостности помещения (в том числе и стен) свидетельствует о перепланировке (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации), которая в рассматриваемом случае была произведена без согласия Управления (арендодателя), поэтому с Предпринимателя должен быть взыскан установленный договором аренды штраф. Изменение вида деятельности, осуществляемой в арендованном помещении, недопустимо (в письме от 16.02.2011 Предприниматель сообщил о намерении организовать в наёмном помещении детский пейнтбольный клуб, для чего и проделал сквозные проёмы в стенах).

Извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы участники спора не направили в судебное заседание своих представителей. В соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 09.09.2011 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 25.11.2011 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность указанных судебных актов проверяется исходя из доводов жалобы.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашёл оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что Управление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 20.06.2005 № 5261 (л.д. 15–19) в отношении принятого арендатором по акту от 19.05.2005 (л.д. 22) во временное владение и использование под баню нежилого помещения площадью 459,2 квадратного метра, которое расположено по адресу: <...>.

Арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования в объекте найма, не изменять вид деятельности по его использованию без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования с органами СЭС, пожарного надзора и архитектуры (пункт 2.2.10 договора аренды). За нарушение этого обязательства в пункте 4.1.1 договора аренды предусмотрен штраф в размере годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость.

В пункте 3.1 договора аренды ежегодная арендная плата установлена в размере 68 880 рублей.

Действуя в соответствии с договором аренды, предоставляющим арендодателю право пересматривать размер арендных платежей в одностороннем порядке (пункт 3.3) и обязывающим его уведомить арендатора о таком изменении за один месяц (пункт 3.4), Управление направило Предпринимателю письмо от 24.11.2010 № 609 (л.д. 23), в котором сообщило адресату о том, что с 01.01.2011 ежегодная арендная плата составит 89 115 рублей 93 копейки.

В акте проверки исполнения условий договора аренды муниципального помещения от 16.02.2011 (л.д. 26–27), который составлен специалистом второй категории отдела контроля за муниципальной собственностью администрации города Кирова, отражено, что в стенах помещений № 1–5, 8, 12, 14, 15 и 20, расположенных во втором этаже арендованного здания, сделаны сквозные проёмы 1,5 метра высотой и 0,5 метра шириной, в стене помещения № 8 – сквозной проём 0,3 метра высотой и 0,5 метра шириной. Со слов Предпринимателя, проёмы сделаны для осуществления в помещении второго этажа деятельности пейнтбольного клуба для детей.

Указанные проёмы отражены в приложенной к акту фототаблице (л.д. 28–49).

Посчитав, что за произведённую без согласия арендодателя перепланировку Предприниматель должен быть подвергнут договорному штрафу, Управление обратилось в арбитражный суд с названным иском.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 названного кодекса).

Суды установили, что не согласованная в установленном порядке перепланировка арендованного имущества влечёт для неисправного нанимателя, согласно пункту 4.1.1 договора аренды, штраф в размере годовой арендной платы без налога на добавленную стоимость.

В пункте 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства поставлена в зависимость от принципа вины, при этом неисправность может быть совершена как с умыслом, так и по неосторожности.

Исходя из приведённых норм права и договорного условия о штрафе ответственность Предпринимателя за несогласованную перепланировку наступит лишь в том случае, если будет доказано, что такая перепланировка наличествует и совершена Предпринимателем (по его указанию) либо умышленно, либо по неосторожности.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление обязано доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих исковых требований.

Оценив имеющиеся в деле доказательства с учётом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций признали действительность того, что целостность кирпичных перегородок в арендованном помещении была нарушена.

Суды также сошлись и в оценке имеющихся нарушений, признав, что изменение целостности кирпичных перегородок не свидетельствует о перепланировке.

Термин «перепланировка» определён в части 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, и данную дефиницию надлежит толковать ограничительно: если изменение конфигурации не требует изменений в техническом паспорте (в соответствии с частью 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации технический паспорт – это документ, содержащий техническую и иную информацию, связанную с обеспечением соответствия помещения установленным требованиям), то такое действие не может рассматриваться как перепланировка помещения.

Приняв во внимание указанные положения гражданского и жилищного законодательства, суды пришли к правомерному выводу, что представленные доказательства не подтверждают с надлежащей достоверностью и достаточностью ни наличие перепланировки в спорном помещении, ни вину Предпринимателя в нарушении целостности стен.

Ссылка заявителя жалобы на письмо Предпринимателя от 16.02.2011 как на основание для привлечения контрагента к ответственности несостоятельна, так как данный документ свидетельствует лишь об эвентуальном намерении создать детский пейнтбольный клуб.

Основываясь на изложенном, суд кассационной инстанции отклоняет доводы жалобы, так как они основаны на неправильном толковании норм материального права, противоречат установленным обстоятельствам дела и лишь ориентируют коллегию судей на переоценку доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

Нарушений процессуального права, указанных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выявлено, поэтому суд кассационной инстанции не нашёл оснований для отмены ревизируемых судебных актов.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на счёт заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 09.09.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.11.2011 по делу № А28-5529/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С. Апряткина

Судьи

В.Ю. Павлов

Д.В. Чернышов